¿Es legal hipotecar una propiedad dos veces o más?

Estuve hablando con un agente de préstamos últimamente acerca de obtener un préstamo de inversión, ella estaba tratando de convencerme de hipotecar mi casa, pero mi casa ya estaba hipotecada.

Ella estaba diciendo "no nos preocupemos por eso, podemos hipotecarlo a otro banco".

Lógicamente, no creo que esto sea legal.

¿Cuáles son tus pensamientos?

Actualización: mi propiedad está completamente hipotecada, por lo que básicamente este agente estaba tratando de hipotecarla dos veces a un banco diferente.

No es el 100% de lo que pides. ¿Su casa actual tiene una hipoteca sobre ella ahora o ha sido pagada? Si es el primero, ¿cuánto capital tiene en la casa?
Las preguntas sobre la ley deben tener un país especificado. Nueva Zelanda aparece como su ubicación en su perfil, así que la he etiquetado en su pregunta. Si está preguntando sobre una ubicación diferente, siéntase libre de editar.
En teoría , no hay razón por la que no puedas. Pero debe revelar completamente la hipoteca existente a la nueva parte (y, dependiendo de su contrato, obtener el permiso de su actual titular de la hipoteca).
¿Es posible que ella quisiera refinanciar su hipoteca con un banco diferente (por lo que obtendría una comisión bastante alta sin mejorar necesariamente su situación)?
@YuZhang: hay respuestas contradictorias a esta pregunta debido a las diferentes interpretaciones de su pregunta. ¿Puede decirnos el valor de su casa y el monto de su hipoteca actual?
Mi impresión es que el OP está tratando de "salirse con la suya". Hipoteca total de una casa dos veces. Por supuesto, no puedes hacer eso. (No estoy seguro de si es literalmente "ilegal" en varias jurisdicciones, pero estaría rompiendo contratos).
@JoeBlow: esa también fue mi impresión, pero algunas otras respuestas aquí no lo interpretan de esa manera.
@TTT, actualicé mi pregunta
@JoeBlow No diría que OP está tratando de salirse con la suya. OP suena escéptico y como una persona honesta que pide una segunda opinión; parece que el agente es incompleto. De todos modos, debemos juzgar la pregunta, no los motivos de OP. (Estoy de acuerdo con su punto de contratos ilegales vs.)
Cada vez que un tipo de inversión dice "Oh, no te preocupes por eso", debes estar muy preocupado. Entiende que la gente del sector financiero (y aquí incluyo a la gente de inversiones, planificadores financieros, gente de seguros, banqueros, cualquiera a quien le darías dinero en efectivo) está interesada en obtener tu dinero, sin restricciones, sin requisitos ni límites. Saben con precisión hasta dónde pueden llegar, con precisión por cuánto pueden llevarte, y no les importa si te dejan llorando SIEMPRE QUE OBTENGAN SU DINERO. Sea escéptico. Sé muy, muy escéptico.
Recomiendo enfáticamente no hipotecar su casa para invertir en el mercado de valores a menos que sepa seriamente lo que está haciendo. Tengo una tolerancia al riesgo bastante saludable, pero no hay forma de que apueste mi casa a que el mercado de valores suba. Si cree que no está en el 1% superior en tolerancia al riesgo, le aconsejo que busque un asesor diferente que comprenda completamente su perfil.
Huir. Corre rapido. Estos tipos son escoria.

Respuestas (6)

Depende de cuánto capital tienes en tu casa.

Escenario 1: su casa vale $ 100K y su hipoteca actual es de $ 100K (o más, lo que significa que está bajo el agua). En este caso, no puede obtener una segunda hipoteca porque:

  1. No es legal usar la misma garantía (por ejemplo, parte o toda su casa) para múltiples préstamos sin que todas las partes lo sepan.
  2. Si informa a las partes, quien no sea el primero en la fila para recibir la garantía ciertamente no estará de acuerdo, ya que la garantía no es suya para usarla. (La hipoteca existente ya tendría derecho legal a ella).
  3. No podría hacerlo incluso si lo intentara porque cualquier banco real hará una búsqueda de título para descubrir si está tratando de hacer esto, antes de darle dinero.

Dicho esto, puede usar diferentes partes del capital de su casa como garantía para múltiples hipotecas, siempre que ninguno de los valores se superponga, pero es posible que primero necesite el permiso del banco hipotecario principal, por ejemplo:

Escenario 2: Su casa vale $100K y su hipoteca actual es de $80K, lo que significa que actualmente tiene $20K en capital. Es posible obtener una segunda hipoteca o una línea de crédito con garantía hipotecaria por $20,000.

Como nota al margen, si su agente de préstamos le dice que use un banco diferente, parece que está tratando (y dispuesto) a hacer algo turbio. Si estás en el Escenario 1, buscaría un nuevo agente.

No necesita permiso del banco hipotecario principal, ya que sus derechos no se ven afectados en absoluto.
@DavidSchwartz: creo que probablemente sea cierto en general, pero depende del contrato. Estoy bastante seguro de que he oído hablar de hipotecas primarias que prohíben hipotecas secundarias por alguna razón, al menos sin permiso.
@DavidSchwartz: una búsqueda rápida no arroja mucho, pero esto parece corroborar mi declaración: teamparadigm.ca/i-need-permission-for-a-second-mortgage (supongo que mi uso de la palabra "puede" me protege aunque probablemente sea un caso raro...)
Corre , no te alejes de este agente.

es legal Eso es lo que es un préstamo con garantía hipotecaria, por ejemplo. En términos más generales, de lo que está hablando es de una "segunda hipoteca". No tiene efecto sobre la hipoteca primaria que ya has hecho a tu banco; todavía están asegurados, y si te embargan, se les paga, y solo si queda algo, el titular de la segunda hipoteca obtiene algo. Es por eso que las segundas hipotecas son más riesgosas que las primeras hipotecas, y por eso es posible que tenga problemas para encontrar a alguien dispuesto a hacerlo.

Aunque el OP no lo especificó, asumí por el tono de la pregunta y la sugerencia de "un banco diferente" que están hablando de garantías superpuestas para diferentes hipotecas. Como dije en mi respuesta, es legal si tiene capital adicional.
@TTT: como dije, una segunda hipoteca no tiene efecto en la hipoteca principal. La "superposición" perjudicaría la seguridad del titular de la hipoteca principal, por lo que no se puede hacer sin el consentimiento de los titulares de la hipoteca principal.
Entonces eso lo haría ilegal, no legal. (Estoy interpretando la pregunta como volver a hipotecar toda la casa con otro banco, sin decirle a ninguno de los bancos sobre la otra hipoteca).
@TTT: agregar una segunda hipoteca no es ilegal; pretender que la hipoteca primaria no existe para inducir a un prestamista a prestar dinero bajo la impresión de que está obteniendo una hipoteca primaria es fraude. "podemos hipotecarlo a un banco diferente" puede simplemente indicar una suposición de que el titular de la hipoteca principal no estaría dispuesto a aumentar la hipoteca o agregar una segunda porque pone en riesgo una mayor parte de su dinero y no están dispuestos a comprometerse a ese; otro banco puede estar más dispuesto a aceptar un segundo simplemente porque no tendría tanto dinero en riesgo.
Le pedí al OP que aclare cuánto capital hay disponible para que podamos ver cuál era la intención.
OP ha actualizado la pregunta. No es preguntar si una segunda hipoteca es legal...
Incluso puede obtener una segunda hipoteca del mismo banco y una hipoteca principal. Simplemente pagará una prima más alta (porque es más riesgoso). Por ejemplo, puede obtener la primera hipoteca por el 80% del valor de la casa y la segunda por el 10% o el 20%. El segundo es más barato que el seguro hipotecario y fácil de convertir en un préstamo con garantía hipotecaria.
Seguro que es legal. Especialmente si usas el mismo banco. La superposición es básicamente imposible ya que los préstamos se registran como leins. Pero incluso si sucediera, no estoy seguro de que sea tanto un problema legal como un problema financiero. Al igual que con los préstamos con garantía hipotecaria con el fin de mejorar la construcción. Es fácil terminar bajo el agua. Los bancos están encantados de cobrar los intereses. Pero si puede pagarlos es otro asunto. Nunca he visto ningún tipo de segunda hipoteca a una tasa de interés más baja que la primaria. La refinanciación suele ser una mejor opción.

Una hipoteca se mostrará como un gravamen sobre su propiedad. Digamos que su casa vale 400.000 (unidades de dinero) pero solo debe 200.000. Un prestamista puede estar dispuesto a ser el segundo en la línea y prestarle otros 100,000.

Además de todas las otras respuestas, aquí hay un artículo del New Zealand Herald de principios de este año sobre las segundas hipotecas, que confirma que es legal y común en Nueva Zelanda.

Si es o no una buena idea en su situación es otra cuestión.

El agente de préstamo seguramente sabe que tener una combinación de préstamos mayor que el valor de la propiedad (menos algún margen) es ilegal, pero también imposible. Su primera hipoteca, gravámenes mecánicos, gravámenes fiscales, etc. son un asunto de registro público. En la mayoría de los estados, cualquier persona puede ver los registros en línea de forma gratuita. El requisito previo de búsqueda de título para obtener la segunda hipoteca va más allá de la fruta al alcance de la mano para cosas como reclamos de aborígenes por parcelas de tierra que incluyen su propiedad. El agente de préstamos está tratando de venderle una línea de crédito con garantía hipotecaria. Casi todos obtienen uno después de acumular algo de capital. A menudo no hay costo de cierre y no es necesario usarlo nunca. Guárdelo para emergencias.

Los bancos en Nueva Zelanda tienden a tomar un gravamen que es más alto que el monto del préstamo, por lo que su única opción para una segunda hipoteca es con ellos. ASB quería un 50% más que el valor del préstamo cuando tuve mi hipoteca con ellos.

Por supuesto, con la inflación del precio de la vivienda como ha sido en Nueva Zelanda, el valor de su casa puede haber superado el gravamen de todos modos, y puede hipotecar el resto con quien quiera. Sospecho que su abogado deberá informar al otro acreedor prendario, pero no necesita su permiso.

¿Es legal hipotecar una propiedad dos veces o más?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 1v