Ventajas de pagar más de tu hipoteca sabiendo que no vas a seguir viviendo allí toda tu vida

Específicamente en los Países Bajos, hay varias razones para pagar más en su hipoteca.

Primero, los precios de la vivienda han caído significativamente en los últimos años. Están aumentando lentamente ahora, pero es específico de la región y aún puede pedir prestado más del 100% del precio de la casa. Bajo estas condiciones, si elige vender su casa y el monto pendiente de la hipoteca es mayor que el valor de su casa, le queda un espacio (restschuld) para financiar. Creo que las reglas han cambiado recientemente en torno a esto, lo que le permite financiar esta brecha con una nueva hipoteca, pero no es una buena idea. Es probable que las implicaciones fiscales de esto sean complicadas a largo plazo y es posible que su nueva casa no cubra esta brecha por algún tiempo.

En segundo lugar, cuanto menos deba en su casa, las tasas de hipoteca más bajas que puede obtener. Las hipotecas en los Países Bajos generalmente se clasifican en categorías basadas en el porcentaje del precio de subasta en una venta de ejecución hipotecaria (executiewaarde). Si paga una parte mayor de su hipoteca, puede calificar para una tasa de interés más baja, lo que posiblemente haga que la refinanciación sea interesante. Esto es especialmente importante si las tasas de interés continúan bajando pero el valor de su casa no aumenta o incluso disminuye.

En tercer lugar, si elige quedarse con su casa y alquilarla, los bancos en los Países Bajos tienen reglas muy estrictas al respecto si desea hacerlo de manera honesta. He leído que algunos bancos requieren que el monto de la hipoteca (NB, no el valor que pueda haber acumulado en una cuenta de ahorro o seguro vinculada) sea inferior al 50% del precio de la subasta de ejecución hipotecaria (ejecutiewaarde). Además, en relación con el punto 2, si tiene algo que no sea una hipoteca lineal o de anualidad, deberá refinanciar para hacer esto, ya que las ventajas fiscales en torno a las hipotecas de ahorro ([banco]spaarhypotheken) no se aplican si no se utiliza como su propia residencia.

Finalmente, si elige vender y se encuentra en la feliz posición de que el valor de su casa sea mayor que el valor de su hipoteca (tiene una sobrevaloración), todavía puede haber algunos obstáculos. Cualquier valor que haya acumulado en una cuenta de ahorros o de seguro de vida vinculada no estará disponible hasta que venda su casa. El valor extra derivado puramente de la diferencia entre el valor de la hipoteca y el precio de venta puede ser más fácil de manejar.

EDITAR: Como nota final, he realizado pagos adicionales tanto en un "Spaarhypotheek" (seguro de vida vinculado) como en un "Bankspaarhypotheek" (cuenta de ahorros vinculada). En uno, el principal pagado cada mes se redujo y la vida útil de la hipoteca se mantuvo igual. En el otro, el principal pagado cada mes se mantuvo igual y la vida útil se redujo. En ambos casos, los pagos de intereses fueron menores cada mes. Me comunicaría con su proveedor de hipotecas para comprender cuál será el impacto esperado de los pagos adicionales.

Agregaré un pensamiento a este hilo. Este es un concepto financiero llamado "Valor Actual Neto". En lenguaje sencillo, significa "¿Cuál es el mejor uso para su dinero en este momento?"

Entonces, supongamos que tiene 300 € adicionales al mes que no se gastan en gastos de manutención.

Si deja ese dinero debajo de la almohada (¡o lo gasta en cerveza o en productos electrónicos de lujo!) en lugar de pagar su préstamo inicial antes de tiempo, le está costando 300*(0,04/12) por mes, todos los meses. Entonces 1€/mes, o 12€/año. Esto es acumulativo durante la vida de su préstamo. Por lo tanto, no pagar 300 € este mes le costará finalmente 120 €, suponiendo que mantenga el préstamo abierto durante 10 años. Si está diciendo "¿pagar mis deudas o gastar el dinero en un teléfono inteligente rápido?" la respuesta es que debes pagar tus deudas.

Ahora, aquí está la parte importante. Supongamos que tiene un mejor uso para el dinero que la cerveza o la electrónica. Supongamos que tiene un fondo mutuo que le proporcionará de manera confiable un rendimiento del 10% anual.

Si invierte esos 300 € al mes en un fondo de alto rendimiento y los rendimientos son constantes, AÚN está pagando esos 12 € al año (porque invirtió en otro lugar y no pagó sus deudas), pero obtiene ganancias de 300*(0,1/12)=2,5€/mes sobre el dinero invertido. 2,5-1€=1,5€/mes, que es una ganancia neta. Entonces, en algunos casos, pagar su deuda puede no ser el mejor uso de su dinero.

Hay una serie de otras preguntas involucradas que están relacionadas con su exposición a impuestos sobre ganancias de capital, incentivos o desincentivos para mantener deuda, etc. &C. Estos son generalmente específicos de cada país. Un cartel de arriba que parece estar familiarizado con la ley holandesa hizo una buena explicación de algunos de esos incentivos. Estoy en los EE. UU. y nuestro sistema de incentivos y desincentivos es diferente.

TL;DR: Depende.

Es bastante simple: cuanto menos dinero deba, menos intereses pagará. Pagar la deuda da un rendimiento garantizado de la tasa de interés de la deuda.

Por lo tanto, pagar su préstamo inicial equivale a un rendimiento del 4%. Eso no es un mal rendimiento en el entorno actual, por lo que tiene sentido hacerlo a menos que pueda encontrar una inversión que crea que es probable que pague significativamente mejor.

(Tenga en cuenta que esta es una respuesta general, no específica de los Países Bajos. Puede haber otras consideraciones, en torno a los impuestos, por ejemplo, que deben tenerse en cuenta en el cálculo).

La hipoteca es una deuda y usted paga intereses sobre ella, generalmente más de lo que puede ganar en otros lugares (especialmente una vez que se toman en cuenta los impuestos). Al reducir el capital, reduce el interés total que paga. Esto es cierto si vende la casa después de 1 año, 10 años o 100 años.

En su caso, los pagos anticipados realizados en los próximos años significarían que cuando venda, el capital de su hipoteca sería más bajo de lo que habría sido de otra manera, y el capital de su casa será más alto. Por lo tanto, puede mudarse a más casas por el mismo pago mensual o tener un pago mensual más bajo por el mismo tipo de casa. Cualquiera de esas son cosas buenas, ¿verdad?

Ahora es el momento más fácil para encontrar un poco más de dinero, así que hazlo si puedes. Más tarde tendrá más obligaciones y desarrollará un gusto por las cosas más caras (estadísticamente hablando) y, por lo tanto, encontrará unos cientos al mes mucho más difíciles de conseguir.

Otro factor: cuando vende esta casa y compra la próxima, cuanto más capital tiene, más fácil tiende a ser el proceso de préstamo. Invertimos capital previo en esta casa y teníamos un pago inicial de más del 50%, y el prestamista en realidad se disculpó por un tecnicismo con el que tuve que lidiar, sabían perfectamente que era un préstamo básicamente de riesgo cero.

Los principales factores que tienes que considerar son:

1. ¿Podría obtener un mejor rendimiento de ese dinero invirtiéndolo en alguna parte? La tasa de inversión debe ser básicamente más que la tasa de hipoteca.

2. Si de repente se encuentra en necesidad de dinero (p. ej., pérdida de trabajo), ¿tiene suficientes ahorros para sobrellevarlo? Si no, invertir el dinero extra en una inversión de acceso instantáneo, incluso a una tasa más baja, puede tener sentido ya que le brinda flexibilidad futura.

3. ¿Tiene otras deudas que están a una tasa más alta? Si es así, pague primero, ya que obtendrá más por su dinero.