Economía de los pisos de compra para alquilar (inversión)

Seguramente el rendimiento debería ser Rendimiento = (Alquiler - Costos) / Pago inicial ? Como quiere el rendimiento relativo a su capital no al valor de la propiedad.

En cuanto a la parte del costo de oportunidad, podría considerar la tasa de rendimiento libre de riesgo que podría obtener, ya sea a través de bonos del gobierno o cuentas bancarias con algún tipo de garantía del gobierno (no estoy seguro de cuáles son los términos prácticos para esto en Finlandia).

La comisión de gestión es casi el 30% de tu alquiler, ¿qué cubre esto? ¿Es posible administrar la propiedad usted mismo, ya que esto le daría un colchón mucho mayor entre el alquiler y los gastos?

Por suerte, aquí donde vivo eso no funciona, pusiste dinero sobre la mesa el año 1. De todos modos...

Tienes que tener en cuenta la inflación. De ahí es de donde viene la ganancia. No aumenta la inversión (valor del artículo), pero el alquiler sube, mientras que su hipoteca no (usted no posee más dinero en 3 años si sigue pagando, pero es probable que tome más alquiler). A lo largo de 5 o 10 años la diferencia puede ser significativa. También paga la hipoteca, eso no es flujo de efectivo libre, pero es un crecimiento en su base de capital. Aún así, 1 piso no hace mucho;) Necesitas más de 10, así que sigue ganando más pagos iniciales.

Me parece un mal negocio. Pero antes de llegar a eso, un par de puntos sobre sus gastos :

• Seguro: 100 euros/año? Eso parece MUY bajo. Realmente necesitas investigar esto. Por supuesto, si varía de un lugar a otro, pero aquí en los EE. UU. sería al menos 10 veces más.
• ¿Hay que contabilizar los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria?

Adelante.
Valoras una propiedad calculando su tasa CAP. Esto es lo que está calculando, excepto que NO incluye el interés como lo hizo usted; eso es un préstamo para usted y no tiene relación con si la unidad en sí es una buena inversión.

También incluye estimaciones de gastos variables como mantenimiento y falta de ingresos por vacantes. La gente discute a gritos sobre exactamente cuánto calcular para ellos. El mantenimiento variará según la edad del edificio y cuán dañinos sean sus principios. Las vacantes varían según lo deseable que sea la ubicación, lo bien que haya hecho el mantenimiento y lo bajo que sea el alquiler.

Haciendo los cálculos en función de sus números, con solo los gastos fijos: 8400 de alquiler - 2400 de gastos de gestión - 100 de seguro = 5900 de ingresos anuales. 5900/150000 = 0,0393 = tasa de PAC del 3,9 %. ¡Y eso sin contar todavía los gastos variables!

Entonces, ¿cuál es una buena tasa CAP?
En general, la tasa CAP del 10% es una buena oferta, y más alta es una gran oferta. Debajo de eso tienes que empezar a ser cauteloso. Algunos lugares valen una tarifa más baja, por ejemplo, cuando la propiedad es nueva y está en una buena ubicación. Puedes hacer un 8% en estos. Por debajo del 6% de la tasa de CAP suele ser una muy mala inversión.

Entonces, a menos que esté seguro de que puede al menos duplicar el alquiler de inmediato, este es un trato terrible.

Otra forma de pensarlo
Está buscando comprar con sus finanzas en la mejor posición posible: un pago inicial enorme y un interés realmente bajo. Además, no ha contabilizado el mantenimiento, los impuestos (si corresponde) y las vacantes. ¿Y aun así obtendría solo un mísero beneficio del 1,2 %? ¿Compraría un bono que solo paga el 1,2%? ¿No? ¿Qué pasa con un bono que solo paga el 1,2 %, pero que de vez en cuando puede obligarlo a USTED a pagar una cantidad mucho mayor cada mes?

"pero el piso estaría ocupado todo el tiempo". Últimas palabras famosas. ¿Está preparado para que un inquilino se mude y deje de pagar el alquiler? En los EE. UU., puede llevar 6 meses sacar a un inquilino del apartamento y hay pocas posibilidades de cobrar el alquiler atrasado. No sé cómo funcionan sus leyes, pero aquí no favorecen al propietario. La pequeña ganancia inferior al 1% que obtiene al financiar los pagos de capital es una propuesta arriesgada. Me parece que incluso las reparaciones normales (calefacción, electrodomésticos, etc.) te pondrán en negativo. Por otro lado, si esta propiedad ha tocado fondo en términos de precio y aumenta de valor, es posible que obtenga una buena ganancia. Pero si solo lo está alquilando, parece que está demasiado cerca para llamar.

Por cierto, si puedes ir con un fijo de 30 años, te sugiero eso. Esto lo llevaría a un mejor flujo de efectivo antes. Una hipoteca más corta simplemente significa más dinero para capital cada mes.

EDITAR: en lo que respecta a la equidad, al principio parece que la acumulación de equidad es realmente de su bolsillo, definitivamente así es al cambiar del 30 al 15. ¿Cuál es su objetivo? La suposición que puedo haber hecho es que desea ser un inversionista de bienes raíces con múltiples propiedades. Hacerlo significa ahorrar para el próximo pago inicial. Dado el tiempo de pago, incluso si la propiedad genera una gran ganancia, me imagino que querrá concentrarse en el flujo de efectivo, minimizar el gasto mensual, maximizar lo que puede tomar cada mes para ahorrar para el próximo pago inicial. Es su elección, dentro de unos años, tener una propiedad pagada, o 3 propiedades cada una con ese pago inicial del 30%, y dejar que el tiempo sea su amigo.