Efecto de los cambios en los impuestos para un arrendador empleado (£ 40K) con una propiedad de alquiler que alcanza el punto de equilibrio

Hasta los cambios en el Presupuesto 2015, los propietarios tributaban sobre sus ganancias ; ahora los propietarios pagan impuestos sobre su “ facturación ”. Por lo tanto, se le puede exigir a un arrendador que pague impuestos sobre los ingresos por alquiler incluso cuando los costos de interés de la hipoteca son mayores que el alquiler .

El gobierno afirma que solo afectará a los contribuyentes de tasa más alta (40%); esto no es cierto, ya que un contribuyente de tasa más baja puede ser incluido en el impuesto de tasa más alta debido a estos cambios. El efecto depende en gran medida de los ingresos y costos del propietario , incluidos los ingresos no relacionados con el alquiler, por lo que cada propietario debe realizar su propia investigación detallada de cómo se verá afectado. Hay muchas calculadoras en la web para ayudar con esto.

Para citar un ejemplo del blog de Phil Ashford (uno de los mejores escritos que he visto sobre esto):

Hagamos un ejemplo y demos vida a esto. Tu nombre ahora es Ben/Laura, elige (!) y ganas £ 41,800 en tu trabajo de 9 a 5 p. m. ¡También lo hace bastante bien y obtiene un bono de £ 1,500! Cuando te casaste, te mudaste a la casa de tu pareja y alquilaste tu casa porque te resultó difícil venderla.

Lo alquila por £ 600 al mes y paga un interés de £ 500 al mes en su hipoteca. Tiene costos de administración y reparación generales de, en promedio, £ 100 por mes. Buen ejemplo, ¡porque no ganas dinero! Por lo tanto, nunca antes ha declarado beneficios de alquiler porque 600 £ - 500 £ - 100 £ = 0 £ de beneficios de alquiler. Nunca ha tenido que pagar impuestos HMRC por no ganar dinero con su propiedad de alquiler,

"Por supuesto, ¿quién tendría que pagar impuestos cuando no obtienes ganancias?". Bueno, a partir de 2017, ¡lo haces! Comenzará a pagar impuestos, y en 2020, con todos los demás ingresos siendo los mismos, tendrá que pagar £ 1,040 en impuestos por su propiedad de alquiler, en comparación con 2016 cuando pagaría £ 0. Hay un problema obvio, ¿no?

Sus ganancias anuales de la propiedad son CERO, sin embargo, tendrá una factura de impuestos de £ 1,040. ¡Es una suerte que hayas obtenido ese Bono! Después de impuestos e ignorando el Seguro Nacional, tendrá £ 1,200 en su cuenta bancaria de su bono, pero, en lugar de tratar a su familia por sus horas extendidas en el trabajo recientemente, simplemente pagará la mayor parte directamente al recaudador de impuestos para liquide la factura de impuestos sobre sus ganancias de alquiler de £ 0.

(Luego muestra el efecto de un pequeño cambio en las tasas de interés, etc.)

Este es otro ejemplo trabajado del Telegraph :

El arrendador paga el 40% de impuestos.

AHORA Su compra para alquilar gana £ 20,000 al año y la hipoteca de solo interés cuesta £ 13,000 al año. Se debe pagar impuesto sobre la diferencia o ganancia. Por lo tanto, paga impuestos sobre £ 7,000, lo que significa £ 2,800 para HMRC y £ 4,200 para usted.

Ahora debe pagar impuestos de 2020 sobre sus ingresos de alquiler completos de £ 20,000, menos un crédito fiscal equivalente al impuesto de tasa básica sobre el interés. Por lo tanto, paga un impuesto del 40 % sobre 20 000 £ (es decir, 8 000 £), menos el crédito del 20 % (20 % de 13 000 £ = 2600 £), lo que significa 5400 £ para HMRC y 1600 £ para usted. Por lo tanto, su factura de impuestos ha aumentado en un 93%.

Ahora, digamos que la tasa bancaria (y, a su vez, la tasa de su hipoteca) aumenta en una pequeña fracción, elevando el costo de su hipoteca a £ 15,000, mientras que su alquiler permanece en £ 20,000. Tendrá que pagar £ 5,000 de impuestos en este escenario, por lo que no obtendrá ningún beneficio.

Ahora que tenemos una idea del efecto que esto puede tener, aquí hay algunos detalles.

• Solía ​​​​deducir todos los costos permitidos ( incluidos los pagos de intereses de la hipoteca) del alquiler para llegar a una cifra de ganancias y luego pagaba impuestos sobre estas ganancias.
• Ahora usted deduce todos sus costos permitidos ( excluyendo los pagos de intereses de la hipoteca) para llegar a una "cifra de facturación imponible"; luego obtiene un crédito fiscal del 20% de los pagos de intereses de su hipoteca.

Esto se está implementando gradualmente durante 5 años, por lo que no hay necesidad de entrar en pánico hoy.

Los propietarios todavía están debatiendo qué hacer; unos intentarán subir los alquileres, otros van a desalojar a sus inquilinos y vender todas sus propiedades. Personalmente, esto no nos afecta gravemente, por lo que solo proporcionaremos menos alojamiento de alquiler de lo que podríamos haberlo hecho de otra manera.

Sé de un médico de cabecera que comenzará a trabajar a tiempo parcial (actualmente trabaja a tiempo completo), ya que sus ingresos del trabajo tendrán una tasa impositiva marginal efectiva del 65% debido a la forma en que afecta el impuesto sobre su propiedad de alquiler. Prefiero esperar que este no sea el resultado que el gobierno deseaba...

Suponiendo que no haya otros ingresos imponibles o deducciones fiscales, a partir de abril de 2017 el arrendador pagará un impuesto de tipo más alto (40 %) sobre los ingresos superiores a 43 600 £ y solo podrá reclamar una desgravación fiscal de tipo básico (20 %) sobre los intereses hipotecarios. , en etapas durante cuatro años. Si el interés hipotecario es el único coste y es exactamente igual a la renta del alquiler, entonces el arrendador perderá el 5% de la cantidad en la que el pago anual de intereses hipotecarios (o renta anual, ya que son iguales bajo este supuesto) excede £3,600 en 2017-2018, 10% en 2018-2019, 15% en 2019-2020 y 20% en 2020-2021 y años fiscales posteriores. Excepto que el umbral de tasa más alto, es probable que los ingresos del trabajo y el alquiler hayan aumentado en los últimos años.