Decidir sobre un pago inicial correcto para una casa

Estoy en el proceso de hacer una oferta para una casa. Mi esposa y yo tenemos alrededor de 135K ahorrados, con trabajos estables, ambos son un 'negocio esencial' como se requiere para este período durante el virus corona.

Inicialmente, quería hacer un pago inicial del 20 % (alrededor de 74 000) para evitar el PMI y tener pagos mensuales más bajos.

Desde entonces he invertido el curso de esto. Creo que 10% (alrededor de 37K) es mejor y este es mi razonamiento. Las calculadoras de PMI en línea sugieren que el PMI será de alrededor de 150 por mes. Los rendimientos invertidos de 37K deberían ser más del doble de los pagos anuales de PMI durante un año promedio. Planeamos estar en esta casa en el futuro previsible, así que estoy jugando a largo plazo con esta parte de la inversión. También podemos tener la opción de hacer un pago parcial en el futuro para llevarlo al 20% del capital y obtener el PMI si así lo elegimos. Además, esto nos da acceso a este efectivo en una forma más líquida durante estos tiempos inciertos.

¿Tiene sentido este razonamiento? Con una perspectiva a largo plazo, ¿sería prudente invertir los 37K adicionales en la casa y deshacerse del PMI?

Con la reciente caída del mercado, ¿crees que las inversiones siempre suben? Deposite el 20%, guarde el resto como fondo de emergencia, invierta con ganancias futuras.
"quitar el PMI si así lo elegimos". Verifique el contrato; El PMI debe eliminarse cuando alcance el X% del capital de acuerdo con el cronograma de amortización inicial; pero si lo solicita antes de esa fecha (después de un gran pago principal), es posible que deba probar su participación accionaria ( es decir, pagar una nueva tasación de la propiedad y hacer que esa nueva tasación indique que el valor no ha disminuido desde compra.)
@ user4556274 Gracias por esta información. No pensé en los pagos para probar la equidad. Tantas cosas que aprender al comprar una casa y todos los entresijos.
@PeteB. Sé que todos los años no subirá. Estaba tratando de enfatizar el aspecto de "juego largo" de la inversión, y me preguntaba si, en promedio, dentro de unos 15 años, si este trozo inicial de 37K funcionaría mejor que tenerlo inmovilizado en la casa.
Para su información, hable con su prestamista, pero las cotizaciones que obtuvimos al comprar una casa tenían tasas de interés ligeramente más altas si pusimos exactamente un 20% de pago inicial. Si poníamos un poco menos, pero teníamos PMI, la tasa era más baja. Si bajamos un poco más (25%), entonces la tasa volvió a bajar. Por alguna razón, justo en el 20% hizo que la tasa de interés fuera más alta. Puede encontrar artículos en línea que explican por qué.
Si ya tuvieras una casa totalmente pagada, ¿sacarías una hipoteca para invertir el dinero?
Tenga en cuenta que muchos suscriptores de préstamos / emisores de PMI requieren un plazo mínimo de 2 años, lo que significa que incluso si paga el préstamo por debajo del 80%, no puede deshacerse del PMI hasta que hayan transcurrido los 2 años. La única forma que conozco de eliminarlo antes es refinanciar, lo que tiene costos de cierre que superan los montos restantes del PMI.

Respuestas (2)

Respuesta corta: probablemente tenga sentido evitar el PMI (seguro hipotecario privado), pero en última instancia depende de qué tan probable sea que no pueda pagar las cuotas mensuales con/sin los ahorros adicionales.

Respuesta larga: si bien no soy un experto en los detalles del mercado hipotecario de los EE. UU. (supongo que la pregunta se refiere a los EE. UU.), parece que un PMI (o un incremento de la tasa de interés general cobrada por el préstamo) varía entre 0.5% y 2% pa y se cobra sobre el monto total del préstamo (90% en este caso). El monto de su préstamo equivale a 333k según la información proporcionada y su pago anual de PMI a 1800. Esto lo ubica en el extremo inferior con 0.54%.

Eso significa que con los 37k que planea invertir en lugar de pagar, tiene que ganar 4.9% anual más la tasa de interés hipotecaria normal en esos 37k, todo esto neto de impuestos (suponiendo que no obtenga deducción de impuestos en sus pagos de hipoteca/PMI ). Esto parece una tarea difícil en comparación con los ahorros "sin riesgo" que obtiene al tener una tasa de interés hipotecaria más baja sobre el monto total del préstamo sin el PMI. Por lo tanto, basándose únicamente en las consideraciones de riesgo/rendimiento, probablemente sea mejor que evite el PMI. Solo una tasa de PMI muy baja daría un resultado diferente desde esa perspectiva.

Otra consideración a tener en cuenta es si reservar los 37k en lugar de usarlos para el pago inicial mejoraría su peor escenario y podría ganarle tiempo adicional en caso de que tenga dificultades para pagar la hipoteca. Solo usted puede calcular cuánto vale esta "opción", considerando qué tan seguros son sus ingresos y los de su cónyuge, qué va a hacer con los 61k que quedan incluso si decide pagar y cuánto es el pago mensual de la hipoteca. , en comparación con sus ingresos. Según la información que proporcionó, parece que los 61k pueden durarle un período significativo de pagos de la hipoteca, por lo que el valor de cualquier colchón adicional probablemente sea muy pequeño.

Sí, la redacción aquí es fundamental: el 4,9% puede ser menos en promedio que el rendimiento del mercado, ¡pero es el mejor rendimiento sin riesgo que jamás haya visto!
Como una actualización aquí (no quería cambiar la pregunta principal), el prestamista nos acaba de decir que el PMI sería del 0,38 %, por lo que ~1200 al año ahora, en lugar de 1800 como se responde aquí. ¿Aún tendría sentido ir por la ruta más segura? Además, si hacemos ~100 dólares más de pago por mes, esto haría que el pago de intereses durante la vigencia del préstamo fuera equivalente a la hipoteca con un 20 % de pago inicial, lo que podemos hacer. ¿Qué tal con esto incluido?
@dd: su rendimiento de "referencia" en su 37k se convierte en: 0.38% * 9+ (tasa hipotecaria sin PMI). Por lo tanto, si financiaría, por ejemplo, al 3%, tiene que ganar un 6,42% neto de impuestos a largo plazo. No es imposible, esp. si realmente tiene un horizonte de inversión de 30 años y está invertido solo en acciones durante los primeros 20 años, pero definitivamente no es una decisión "obvia". Un factor a favor de la decisión de invertir en lugar de pagar es el hecho de que el PMI eventualmente desaparecerá cuando alcance el 20% del capital a través de pagos normales.

Si puede poner cero, entonces hágalo. Su tasa de préstamo es lo que 3 a 3,5%. Por lo tanto, durante 30 años tendrá la tasa de préstamo más baja que jamás haya tenido y probablemente podrá detallar sus deducciones. Imagínese obtener solo un 8% de rendimiento en el mercado de valores durante 30 años con 135k.... 1,3 millones. ¡Y todas las existencias están EN OFERTA!

Year This Year's Return Total Returns Total Money
1    $10800             $10800        $145800

Comience con algunos fondos mutuos de índice, me encanta Vanguard Index 500. Compre algunos Blue Chips y obtenga algunos Dow Dogs de dividendos. Si tenemos una caída de 10 años, compre tantas acciones como pueda. Las acciones en este momento son como papel higiénico. En 30 años devuélveme el golpe con un ¡Gracias!

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