¿Debo comprar una casa ahora antes de que los precios suban aún más?

Alquilamos un apartamento en Frankfurt, Alemania y estamos obligados por contrato a este por otros 1,5 años. Tenemos 33 y 35 años y pronto habrá niños. Ganamos alrededor de 110k € anuales (después de impuestos) y no tenemos deudas.

Estamos pensando en comprar una casa en las afueras de la ciudad, preferiblemente hacia el sur. Uno que nos guste mucho costaría 830k €. No tenemos esa cantidad de dinero. Podemos hacer un pago inicial de alrededor de 45k € y necesitaríamos sacar un crédito/préstamo para el saldo.

Los precios de la vivienda han aumentado entre un 35 y un 40 % en nuestra región durante los últimos 4 años. Me pregunto si deberíamos comprar la casa ahora para evitar posibles precios más altos dentro de 18 meses y alquilarla a alguien ahora.

Somos bastante nuevos en el campo y nunca habíamos hecho tal inversión, ni siquiera para un automóvil. ¿Cómo debemos estructurar el préstamo? ¿Podríamos en absoluto?

Adición: Gracias por las respuestas hasta ahora. Sin embargo, me gustaría ver una opinión más centrada en Alemania. Parece que en Alemania puedes pagar la casa muy bien en 30 o 40 años y los bancos te dan préstamos tan altos. ¿Cuáles son mis mejores opciones?

Resumen de los comentarios hasta ahora (en caso de que un mod quiera limpiar):

  • El pago de casas en Alemania puede llevar de 30 a 40 años y se recomienda hacerlo. Los bancos dan este tipo de préstamos altos. La pregunta aquí para mí es si será contraproducente de todos modos con nuestro pequeño pago inicial o si no pensé en otros posibles problemas.
  • No nos alejaremos más de la ciudad, por lo que tiene que ser en la cara zona urbana de Frankfurt.
  • Definitivamente nos mudaremos fuera de la ciudad, a una casa con césped o árboles. Incluso con el primer hijo, el apartamento ya es demasiado pequeño.
  • Comprar un terreno y construir una casa sería una opción si el terreno no fuera ridículamente caro o solo estuviera disponible lejos. Así que tenemos que saltarnos este tema.
  • Hace solo dos años que terminamos nuestros estudios y solo pudimos comenzar a poner dinero en ese momento. Primero tuvimos que pagar algunos préstamos estudiantiles y ahora estamos ahorrando todo lo que podemos. Estamos viviendo un estilo de vida simple. ¡Incluso nunca hemos tenido un automóvil todavía!
  • Somos plenamente conscientes de los gastos notariales, los impuestos, etc. Lo mismo ocurre con los recortes de ingresos durante el permiso parental, etc.
  • No tenemos un "Bausparvertrag", pero dado que nos gustaría comprar ahora o al menos pronto, de todos modos no sería una opción.
  • Tenemos Berufsunfaehigkeitsversicherung (~ seguro cuando no se puede trabajar)
  • Alquilaríamos la casa a una empresa que pueda albergar a los empleados temporales y sus familias en la casa hasta que la usemos nosotros mismos. Hay un gran mercado para esto en Frankfurt ya que hay muchos grandes bancos, etc. Alquilar a una persona privada también debería estar bien (limitar el contrato de alquiler a 2 años, etc.).
¿Cuáles son los términos del préstamo disponibles para usted? Tasa y duración. Es posible que no califique para el nivel de hipoteca que necesitaría.
No es un experto en dinero; ¿Pero también han subido los alquileres? En la misma tasa 35-40%? Si no, seguiría alquilando y ahorrando más.
@Kyslik: Eso depende del área, en algunos incluso ha bajado, en algunos está subiendo tanto que el gobierno está tratando de detenerlo.
Tenga en cuenta que debe agregar impuestos y tarifas, que también son una cantidad sustancial.
Los alquileres han subido alrededor del 12%
(Específico de Alemania): no alquiles la casa durante 18 meses, a menos que sea a un amigo, a alguien que conoces bien, o tal vez a un colega de un país extranjero que sabes que regresará a casa después de ese tiempo. Si su inquilino no quiere mudarse después de ese tiempo, lograr que lo desalojen tomará mucho tiempo y le causará mucho estrés que simplemente no quiere tener sobre usted, especialmente con niños pequeños; a menos que uno de ustedes sea abogado, 18 meses de renta simplemente no valen el riesgo.
Grunderwerbssteuer (impuesto de transferencia de bienes inmuebles) en Hesse es del 6%, casi 50kEUR. El notario aceptará otro par de miles, en parte por la venta en sí, en parte por certificar la hipoteca. ¿O estos costos ya están incluidos en los 830k? ¿Qué pasa con los costos de renovación y mudanza? Asegúrese de haber pensado en todo y pueda cubrir costos inesperados.
@GuntramBlohm Le alquilaríamos a una empresa que pusiera empleados temporales con familiares allí
@Stephan Kolassa: esto está en nuestro radar
En mi país, existen implicaciones significativas de impuestos/tasas en función de si está comprando una casa para vivir o una para alquilar (propiedad de inversión). Es posible que esto no sea cierto para Alemania, pero debe asegurarse de investigarlo. Es posible que esté desperdiciando dinero al renunciar a algunos beneficios al comprar una propiedad de inversión y luego convertirla en una residencia después de 18 meses. Si eso es cierto, puede eliminar o disminuir las posibles ganancias de un mercado inmobiliario en aumento, suponiendo que, de hecho, continúe aumentando.
No es una respuesta, pero ¿por qué no subarrendarías el lugar en el que estás ahora y te mudarías a la nueva casa de inmediato?
@usuario Porque nuestro contrato no permite eso.
@Sebastian Lo entiendo, aunque a veces puedes intentar renegociar estos problemas. Algo más a considerar, ¿cuánto tiempo van a durar estas bajas tasas de interés? Incluso si los precios no suben, podría ahorrar una cantidad sustancial de dinero aprovechando los 30 años de interés muy bajo.
@user Eso es correcto y también es un problema de la pregunta.
A 830k €, ¿la casa está completamente terminada y lista para mudarse? Parece que usted y su esposa quieren ser inversionistas, pero eviten el riesgo de invertir y creo que se encontrarán con un despertar inesperado y muy desagradable con esta idea. Si puede soportar lo suficiente la carga de una situación potencialmente sin inquilino, entonces le diría que si realmente ama la casa, pero si sus inquilinos destrozan el lugar o dejan de pagar el alquiler, entonces podría tener que gastar miles de dólares adicionales antes de alguna vez tendrás la oportunidad de vivir allí.
Eso es demasiado dinero para que te lo puedas permitir. Sugeriría repensar esto, de lo contrario, se convertirá en un esclavo de su propia casa.
Cuando dice que no puede mudarse de su apartamento actual, ¿lo dice literalmente o simplemente que no puede subarrendar el apartamento?
@computercarguy Como se indica en la pregunta, estamos obligados a hacerlo por otros 1,5 años. No es posible subarrendar.
@MonkeyZeus Siga los comentarios, la situación en Europa es muy diferente a la de EE. UU.
@MonkeyZeus Solía ​​​​haber una respuesta aquí, mejor calificada (24 votos más o menos), pero se eliminó por alguna razón. En él, me hicieron muy consciente de lo que estás tratando de inculcarme.
@Sebastian Entonces, ¿qué tipo de respuesta espera para su pregunta? ¿Estás buscando gente que te convenza de apostar en el mercado inmobiliario? Si su decisión se basa únicamente en si se espera que el precio aumente aún más, entonces debe verificar los datos históricos en su área y consultar con un experto local en bienes raíces. Si vas a comprar una casa para vivir en ella, hazlo. Si está comprando una casa como inversión, tome ese camino. Desafortunadamente, rara vez funciona hacer ambas cosas al mismo tiempo. De todos modos, te deseo la mejor de las suertes.
Si el valor de la casa cae un 20% 5 años después de comprarla, ¿seguirá estando satisfecho con vivir en la casa?
No compraremos una casa solo para invertir, sino para vivir en ella.
¿Qué tan seguro está de que ninguno de ustedes será despedido, despedido, decidirá trabajar en otro lugar o querrá cambiar de campo? ¿Has considerado que vincularte a un lugar comprando una casa cara puede ser una decisión de la que te arrepientas por motivos no económicos?
Ciertamente pensamos en todas esas preguntas muy básicas.
@Sebastian Estoy seguro de que ha pensado en estas preguntas y ambos parecen personas muy inteligentes. El único error que está cometiendo hasta ahora es pedirle a personas aleatorias en Internet consejos de inversión sobre la especulación inmobiliaria. Los precios de la vivienda se inflan artificialmente todo el tiempo, por lo que si no está en el negocio, todo lo que puede hacer es adivinar. Dado el riesgo, vuelvo a preguntar: si el valor de la casa cae un 20% 5 años después de comprarla, ¿seguirá estando satisfecho con vivir en la casa?
@MonkeyZeus Sí
Bien. Parece que tienes todo esto resuelto entonces. Compra la casa, alquílala, muévete y disfruta construyendo tu familia. Si su valor aumenta, disfrute de una seguridad adicional de su valor. Si su valor disminuye, entonces no debería molestarlo porque, para empezar, pagar su precio de compra fue una decisión financieramente estable.
El miedo a perderse algo (FOMO) a menudo no es un buen argumento para gastar dinero. Es más emocional que basado en hechos.
@Jan Doggen, gracias por el término. Sin embargo, no estoy seguro de si es FOMO en nuestro caso.
¿Cuánto tiempo le tomará decidirse por la casa, encontrar un agente de bienes raíces, obtener el préstamo y luego pasar por el proceso del contrato? Usted dice que son 18 meses hasta que pueda mudarse del alquiler, pero si se necesitan 3 meses para comprar una casa, entonces solo será un retraso de quince meses, 6 meses lo reducirían a un año. ¿Un año (o quince meses) realmente hará tanta diferencia en los precios de la vivienda?
Me gusta este video que creo que explica por qué comprar no es necesariamente más rentable que alquilar: youtube.com/watch?v=NZR_vMTLfIk
¿Debo vender mi casa ahora antes de que se desplome el precio?

Respuestas (12)

Si yo estuviera en tu lugar no lo haría.

La razón principal es que no puedes pagar esa casa tal como está. Si gastó todos sus ingresos después de impuestos en pagar la casa, tomaría alrededor de 7.1 años, sin incluir los intereses de su préstamo o sus propios gastos de manutención. Eso sería aproximadamente una hipoteca de 15 años, suponiendo que vivas al mínimo.

La segunda razón es que tu forma de pensar no es la correcta. Según su pregunta, parece que tiene miedo de perderse la oportunidad de comprar una casa a un precio razonable y ganar dinero con ella en el futuro. No se garantiza que los precios de la vivienda aumenten . Si solicita el préstamo máximo que puede pagar y luego los precios de la vivienda bajan, su potencial de ingresos en esa propiedad disminuirá. Si no puede pagar el servicio del préstamo cuando no está alquilando, entonces no debería sacar una hipoteca tan grande.

Ahorre un pago inicial más grande y espere hasta que vea una casa que pueda pagar. Entonces cómpralo. Cuanto mayor sea el pago inicial que haga, menos dinero pagará por el préstamo.

Además, en los EE. UU., si pone un 20% de entrada, evita el seguro hipotecario. No sé si eso es aplicable a Alemania, pero me imagino que las grandes estructuras financieras tienden a tener un comportamiento similar. Eso puede ser varios cientos al mes. En los EE. UU., el seguro hipotecario se reduce si tiene al menos un 20% de capital del valor de tasación original cuando obtuvo el préstamo Y solicita que se elimine. Puede que no sea automático. Esto debe tenerse en cuenta al considerar lo que cree que puede pagar.
¿Por qué diablos crees que no pueden permitírselo? Y nadie compra una casa con un préstamo de 15 años a menos que sea bastante rico, es una inversión de por vida (más de 30 años fácilmente).
@Davor Eso es típico en los EE. UU., pero las hipotecas a 30 años son en gran medida el resultado de las políticas gubernamentales. En Canadá, por ejemplo, me han dicho que la gente normalmente obtiene hipotecas a 15 o 20 años.
@JimmyJames No sé por qué está haciendo una reclamación de EE. UU. versus Canadá, pero en los EE. UU. los bancos pueden ofrecer hipotecas de 10, 15, 20, 25, 30, 35, 40, 45 e incluso 50 años si tienen confianza que la persona cumplirá con el préstamo.
@MonkeyZeus Sí, soy bastante consciente como titular de un préstamo a 30 años en EE. UU. La razón por la que existen estos tipos de préstamos es en gran parte el resultado de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda . Antes de eso, la mayoría de las personas no podían pagar una casa y las hipotecas eran típicamente de 5 años. El punto es que la idea de que las hipotecas a 30 años son de alguna manera universales es incorrecta. Entiendo que en Argentina las hipotecas son raras.
@Davor: estás completamente equivocado con lo del préstamo a 15 años. Por lo general, el préstamo a 15 años es al menos 1 punto más bajo que el préstamo a 30 años. Cuando hice los cálculos para mi casa, cuesta solo $ 150 por mes más para hacer el préstamo de 15 años en comparación con el préstamo de 30 años. Si bien $ 150 no es nada, ciertamente no es una cantidad que solo "los ricos" pueden pagar.
@Davor Mire si quiere pasar toda su vida laboral pagando una hipoteca que es su prerrogativa. Prefiero vivir bien dentro de mis posibilidades, tomar el dinero que estaría gastando en pagos de hipoteca y ponerlo en algo más productivo.
@Dunk Depende de las condiciones del mercado; usted está fuera de la diferencia del 1% entre los préstamos de 15 y 30 años. Cuando refinanciamos era .25%, y parecía obvio que un préstamo a 15 años era una mala idea. Es mayor hoy (0,7%), pero no creo que haya sido del 1% durante años.
@JamesMoore: han pasado 8 años desde la última vez que tuve que preocuparme por el problema. Por lo que recuerdo, en ese momento, 1 a 1.25% era típicamente la diferencia entre las tasas fijas de 15 y 30 años, pero acabo de verificar y la diferencia es bastante pequeña ahora. No parece tener sentido obtener los 15 años por los pequeños ahorros en porcentaje que obtienes. La opción de pagar más cuando puede o pagar menos cuando necesita el dinero con el préstamo a 30 años parece valer una diferencia de interés tan pequeña.
@Dunk 1% no es una pequeña diferencia, es enorme. En mi opinión, las personas gastan fuera de sus posibilidades en automóviles y casas, si no puede pagarlo en 15 años, es demasiada casa para usted (no es que haya nada malo con un año 30, pero la idea de tomar más tiempo para pagar es mejor es simplemente incorrecto)
@Dunk: ¿entonces son solo $ 150 más por otros 15 años? Entonces, ¿qué tan grande fue su préstamo total, 50k? Estamos hablando de 830k aquí.
@ billy-bob Y como señala OP, en Alemania las notas de 30-40 años son bastante estándar.
"Según su pregunta, parece que tiene miedo de perderse la oportunidad de comprar una casa a un precio razonable", de hecho, pero lo que OP no se da cuenta es que ya se lo ha perdido. Este no es un precio razonable, ni mucho menos.

Yo también soy de Alemania y traté de recopilar la mayor cantidad de información posible el último mes. Sin embargo, el tema es muy complejo y depende de muchos factores.

Por lo que escuché hasta ahora (tener amigos que trabajan en grandes bancos), es típico tener una hipoteca que dure más de 30 años. Así que estoy bastante seguro de que podría pagar la casa con sus ingresos actuales, especialmente porque puede obtener una hipoteca con un interés de alrededor del 2% anual. Solo asegúrese de poder pagar dinero extra para reducir la hipoteca si tiene dinero extra (5% anual es el mínimo, por lo que podría pagar 5% adicional por año).

Sin embargo, creo que hay tres puntos que debes considerar:

En primer lugar, si va a un banco, normalmente califican la casa y obtendrán un precio más bajo. También hay impuestos, agencias, tal vez un experto mirando la casa y qué no. Dado que el banco usará la casa como seguridad (suponiendo que no tenga otra), es probable que al menos tenga que pagar todas las demás cosas por su cuenta (lo que podría exceder su valor neto).

Segundo, y más importante para mí, escribiste que pronto habrá niños. Esto significará que su ingreso total puede reducirse por un tiempo considerable, si uno de ustedes (o ambos) se queda en casa o trabaja medio tiempo.

Por último, pero no menos importante, muchas personas con las que hablé pensaron que los precios de las casas bajarán eventualmente y si tiene tiempo para esperar, podría valer la pena.

¿Pensaste en construir una casa? Una vez que tenga un terreno, es (al menos ahora) probablemente más barato de esa manera (dependiendo de lo que desee), además estará actualizado con todas las tecnologías, etc.

En última instancia, depende de usted decidir (y consultar algunos bancos sobre cuánto dinero obtendrá), pero creo que definitivamente debería consultar con su esposa cuáles son sus planes, una vez que tenga hijos y reevaluar su decisión después de eso.

Creo que sería mejor aumentar su valor neto a alrededor del 20 % de los costos totales de la casa + todo lo demás.

Por favor, no se preocupe por los ingresos de mi esposa. Tenemos todo esto resuelto. La pérdida será mínima y solo se aplicará a unos 6 meses al principio. Comprar un terreno no es una opción, ya que simplemente no hay un terreno asequible en ningún lugar cerca de Frankfurt (también en el rango de 700k EUR). Tendríamos que mudarnos muy lejos y no queremos eso.
He llegado a la misma conclusión de que podríamos pagar la casa en 30 años. Definitivamente hay bancos de buena reputación que permiten tomar un préstamo tan grande. Aumentar nuestro patrimonio neto es probablemente algo que deberíamos considerar, ¿quizás incluso a través de otro préstamo?
Entonces podría ir a un banco cerca de usted y obtener una oferta de ellos. Después de eso, puedes decidir si vale la pena o no.
@Sebastian ¿Ha resuelto también qué sucede si uno de ustedes no puede trabajar debido a una enfermedad/accidente? Usted está viendo un período de tiempo hasta que ambos tengan más de 60 años de edad, hay muchas cosas que pueden suceder en ese tiempo...
@Sebastian, hasta donde yo sé, obtener un préstamo para tener un patrimonio neto más alto no funciona porque los bancos ven ese préstamo como deudas y no como "dinero gratis", incluso si tienes el dinero. Y cuando te controlen a ti (Schufa) verán ese préstamo, excepto que puedes obtener un préstamo privado de amigos ricos, padres o abuelos. Pero estoy impresionado de cuánto dinero al año ganan ustedes dos, me hace sentir inútil.
@undefined Bueno, tenemos suerte de tener buenos trabajos. Dudé en escribir esa suma al escribir la pregunta ya que no quería presumir o algo así. Pero la información tiene que estar aquí en esta pregunta, supongo.
@ piet.t Sí, esto, por supuesto, siempre puede suceder. En este caso, probablemente en algún momento volvería a vender la casa y me mudaría a algún lugar de Brandeburgo ;-)
@Sebastian Podría obtener un "Berufsunfähigkeitsversicherung" si aún no tiene uno. Eso salvaría la casa, si no puede trabajar, pero agrega algo a sus pagos mensuales.
ya lo tenemos
"Lo tenemos todo resuelto" es una bandera roja para mí. Pensé que nosotros también lo habíamos hecho antes de que llegaran los niños. Y luego resultó que muchas cosas no salieron de acuerdo con nuestras suposiciones. Entre ellos: cuando tiene hijos, sus prioridades pueden cambiar de maneras que no anticipó . Mi sugerencia: esté abierto a la posibilidad de que en un año, no quiera seguir los planes que hizo hoy. No asuma responsabilidades que le dejarán sin flexibilidad para cambiar sus planes.
@StephanKolassa Me refería únicamente a los ingresos de mi esposa. Pero tendré en cuenta su preocupación por cambiar la perspectiva DESPUÉS de tener hijos. Gracias.
Esto significará que los ingresos de su esposa se reducirán al 30% o 60%, además, si su esposa se queda en casa más de 1 o 2 años, incluso perderá todos sus ingresos , lo que parece una conclusión prematura. ¿Seguro que hay otras formas de distribuir el cuidado de los niños?
@gerrit Sí, tienes toda la razón. Hay muchas más opciones. Por supuesto, Sebastian también podría quedarse en casa, lo que simplemente cambiaría el punto. Además, ambos pueden quedarse en casa o trabajar medio tiempo. Pero hay muchas opciones y combinaciones para considerar esto. Editaré mi respuesta para reflejar ese hecho.
A mí me parece que a ti, Sebastian, no te gusta mucho escuchar buenos consejos. Varios de sus puntos son suposiciones importantes que parece pensar que sucederán porque desea que sucedan. Stephan hizo un muy buen comentario y lo contrarrestaste con CAPITAL DESPUÉS como si no fuera algo de lo que debas preocuparte. Tenga cuidado aquí, tengo treinta y tantos años, y también me parecía mucho a usted en términos de pensar que todo era color de rosa y perfecto. Cuando ocurrió una crisis laboral inesperada y las cosas no salieron según lo planeado, no sabía lo difícil que era realmente la vida. Todos estos puntos deben tomarse.
Usted, @JonH, parece haber leído mal mi comentario al que se refiere. ¡No tomaré eso como una preocupación después de haber tenido hijos, sino que tomaré la posible perspectiva cambiada después de tener hijos como una preocupación ahora ! Es un poco ambiguo, estoy de acuerdo, pero tu interpretación no tiene sentido.
Re: "Estoy bastante seguro de que podría pagarlo"... No estoy seguro de las deducciones en Alemania, por lo que mis números ciertamente están equivocados, pero un cálculo rápido con una servilleta de mesa parece mostrar que los números no cuadran. Una hipoteca de $800,000 al 2% es más de 3,000/mes, incluye seguro/impuestos/PMI y $4,000/mes (o $50,000/año) solo por la casa. Los ingresos de $ 110K se gravan hasta en un 40%, así que suponga que el 30% reduce los ingresos a $ 80K. Dejando un gran total de $ 30K para vivir y pagar los gastos / reparaciones del hogar (que creo que es alto). Agregue uno o dos niños y eso no parece asequible en lo más mínimo.
@Dunk Sebastian mencionó que la cifra de su salario era después de impuestos, por lo que no se aplica una tasa impositiva del 30-40 % en sus cálculos.
@JonH en realidad, ese no fue un gran consejo. Entonces, ¿cómo en el futuro los niños potenciales pueden afectar las decisiones de hoy? ¿Un año, dos años? ¿Diez años? Después de todo, si compro una casa ahora, y los mercados cambian y no puedo vender, luego tengo hijos dentro de 10 años, estarán encerrados en las escuelas que estén en el área de la casa. El consejo dado está bien, pero no es un principio rector. Yo también estoy en la treintena en este momento y el consejo que me dieron hubiera sido horrible para mí. Desde mi perspectiva, ese es un MAL consejo.

FYI, las casas no deben verse como una inversión a menos que generen ingresos directamente para usted (por ejemplo, alquiler, alojamiento y desayuno). Las buenas inversiones tienen impuestos bajos y aumentan de valor (al menos para tener en cuenta la inflación).

Las casas (al menos en los EE. UU.) están sujetas a impuestos sobre la propiedad que, por lo general, oscilan entre el 1 y el 3 % del valor de la casa. Si vive en una casa durante más de 30 años, puede esperar pagar el valor de su casa en impuestos (¡qué asco!). En mi opinión, esto hace que una casa sea una 'inversión' terrible. La principal ventaja de vivir en una casa (económica) es que en ella caben más personas cómodamente que en un apartamento. Esto supone que el pago de su hipoteca es similar al alquiler actual de su apartamento.

Con eso en mente, buscaría la casa más barata en un lugar razonable que esté cerca del trabajo y tenga escuelas razonables.

Cosas a tener en cuenta al comprar una casa:

  1. Seguro para propietarios de casas

  2. Impuestos de propiedad

  3. Pago hipotecario

  4. Reparaciones (por ejemplo, cuanto más grande es la casa, más reparaciones se necesitan)

  5. Mobiliario (por ejemplo, muebles)

  6. Seguro especializado (por ejemplo, inundación)

  7. Honorarios del agente inmobiliario (en los EE. UU.: generalmente pagados por el vendedor)

  8. Servicios públicos (por ejemplo, agua/alcantarillado, electricidad, gas)

Cosas a tener en cuenta al comprar una casa:

  1. ¿Es el área propensa a desastres naturales (por ejemplo, inundaciones, terremotos, huracanes)?

  2. Pintura con plomo y amianto (pronto tendrás uno pequeño).

  3. Problemas de cimentación (costosos de arreglar).

  4. Daños por agua/moho.

Tenga en cuenta :

  1. Debería poder pagar su hipoteca y sus gastos con un solo ingreso. Hemos usado esta regla general para las dos casas que compramos.

  2. Puede generar ingresos adicionales desde su casa alquilando parte de ella (por ejemplo, una habitación individual, AirBnB)

  3. Cuanto más grande es la casa, más grande es la hipoteca, más dinero gastas en llenarla con bienes de consumo inútiles (es decir, basura).

  4. ¿Podría darse el lujo de vender su casa por una pérdida? Esto es lo que realmente jodió a muchos estadounidenses durante la crisis de la vivienda. Terminamos teniendo que vender nuestra casa por una pérdida del 20%. Afortunadamente, podíamos 'permitirnos' eso.

Una vez que haya considerado estas cosas, puede tomar una decisión informada sobre la compra de una casa. Simplemente no caiga en la idea equivocada de que una casa es una 'inversión' en su futuro. A menos que una casa le genere dinero activamente, no es una inversión.

¿No hay costos comparables al alquiler en lo que respecta a los impuestos sobre la propiedad? Como mínimo, presumiblemente está pagando los impuestos sobre la propiedad de su arrendador, ¿verdad?
Con un apartamento, usted está pagando su parte de los impuestos sobre la propiedad que su arrendador está pagando por todo el edificio. Eso está integrado en su alquiler junto con (si tiene suerte) algunos servicios públicos (por ejemplo, agua/recolección de residuos). Para una casa, paga una hipoteca + impuestos + servicios públicos + seguro, todo por separado. Entonces, para comparar los dos, debe tener en cuenta todos los gastos de manutención que paga tanto en el apartamento como en la casa.

Es muy difícil decirte si los precios subirán o no. Puede argumentar que subieron tan rápido que aún no alcanzaron su límite o que la evolución de los precios es mucho mayor que la evolución de los préstamos, por lo que caerán pronto. Si fuera seguro que los precios alcanzarán el nivel X, los precios serían X al instante ;)

Mirando tus finanzas, creo que estás invirtiendo demasiado. Necesitas al menos un 105% de financiación. Siendo realistas, terminará incluso por encima del 110% porque puede haber reparaciones, modificaciones, remodelaciones, muebles nuevos, etc. Sus ingresos son bastante buenos PERO usted quiere tener hijos, lo que significa que usted o su esposa necesitarán tomarse un tiempo libre para ser padres. Obtienes dinero en "Elternzeit", pero no tanto y tal vez necesites más tiempo hasta que consigas un lugar en el "Krippe".

Empezaría por apartar dinero y conseguir al menos una financiación del 100% con unas condiciones crediticias mucho mejores. Tal vez busque una casa más barata.

Algunas personas piensan que los créditos baratos son la razón por la que muchas personas compran sus casas ahora, que los precios bajan cuando los intereses aumentan y cuando muchas personas que están financiando fuertemente su casa no pueden pagar sus facturas y la casa vuelve al mercado. ¿Tal vez pueda obtener un "Bausparvertrag" (contrato de sociedad de crédito hipotecario) ahora para asegurar las buenas condiciones crediticias?

Edit: Un niño cambiará tu vida. Ya tienes un ingreso alto y ahorros bajos. No esperes que vivir en una casa más grande con niños sea menos costoso y no quieres una casa para vivir ascético.

@KaiQing ya que no puedo comentar:

Además, en los EE. UU., si pone un 20% de entrada, evita el seguro hipotecario.

En Alemania también lo prefieren. El límite más importante suele ser la regla del 10 %, ya que cuando compras una casa con un valor de 830 000, pagas entre el 10 y el 15 % del precio para el notario, el estado y los agentes inmobiliarios. El banco no tiene garantía por este dinero que te prestan. Si no lo tienes, hablamos de un financiamiento del 110%, que no es fácil de conseguir sobre todo cuando vives en la casa y no eres un "Beamter" (alguien que trabaja para el estado, que no puede ser despedido y obtener una pensión alta).

+1 para Si es seguro que el precio alcanzará el nivel X, los precios serían instantáneamente X. Esa es una gran manera de decirlo.

No menciona si su pago inicial ya consiste a través de una cuenta Bausparkasse o simplemente un ahorro en efectivo normal. De lo contrario, le sugiero que haga uno de inmediato si tiene la intención de comprar en unos años (~ 5) en el futuro. Esto ayudaría a obtener préstamos más grandes, así como a ahorrar en intereses.

No hay pruebas de que los precios vayan a seguir subiendo. Todo lo que se necesita es una recesión en cualquiera de las grandes economías para causar una onda expansiva en la economía alemana también.

No olvide los posibles costos legales adicionales y las comisiones involucradas durante una venta tan alta (800k). No se sienta apurado en la compra de una casa. Es una decisión que puede afectar toda su vida por delante. Una oportunidad perdida es mejor que una mala decisión.

La siguiente parte es solo mi sugerencia personal: además de eso, comprar una propiedad en una ciudad cara como Frankfurt solo aumenta su presupuesto y también puede aumentar sus futuros seguros de hogar. Debe encontrar el equilibrio adecuado entre el presupuesto y la distancia que está dispuesto a viajar. Una casa a lo largo de una autopista en una dirección que se aleja de la ciudad, incluso a una gran distancia, puede ser una opción más sensata que una casa en el otro lado de la ciudad frente a su oficina. Si está dispuesto a comprometerse con la vida de la ciudad y está dispuesto a viajar, definitivamente puede encontrar opciones más baratas y espaciosas en caso de que tenga hijos en el futuro.

Re: "No hay pruebas de que los precios vayan a seguir subiendo". El aumento del 35-40% en 4 años ciertamente tiene el espectro de la 'burbuja' escrito por todas partes.
@Dunk En general, estoy de acuerdo, pero una cosa a tener en cuenta es que los precios en Alemania están aumentando porque la demanda de viviendas supera con creces la oferta Y la oferta de viviendas no aumenta realmente más rápido porque los constructores son muy reacios al riesgo y las comunidades son muy avaras con los permisos de construcción. . Existe el peligro de una burbuja seguro. La situación no es realmente sostenible a largo plazo, pero ha sido así en Munich, por ejemplo, durante unos 20 años.

Sea serio, no puede pagar niños, una casa y la posibilidad de jubilarse a 110k por año si compra una casa de 800k. ¿Qué pasa cuando cambias de trabajo? Quedarse con una empresa toda su vida simplemente no es realista. Tampoco supone que el mercado de la vivienda no colapsará. 35-40% es mucho. Podría ser demasiado honestamente. ¿En cuánto está aumentando la renta? ¿Por qué necesitas un coche?

No inviertas en estatus. Invierte en el futuro por ti mismo.

Nada de lo que ha dicho sugiere que no puede simplemente alquilar un lugar más grande e invertir su dinero extra en acciones y demás.

Yo estaba en una posición similar a la tuya a tu edad, en la ciudad del sur de Alemania que es incluso más cara que Frankfurt; hoy en 2018, es ridículamente así, y lo ha sido durante años.

Mi punto de vista: compraría una casa para uso propio si tuviera un pago inicial significativo. Hasta que tenga una propiedad significativa de la propiedad, simplemente está reemplazando a su arrendador con su banco; su dinero también desaparece. A modo de comparación: cuando calculé esto la última vez (hace unos años), con una oferta concreta de mi banco, el resultado final habría sido que habría pagado aproximadamente el doble del precio inicial de la casa en sí (más o menos, No recuerdo exactamente) durante el tiempo que hubiera tomado deshacerse del préstamo. Ni siquiera he tenido en cuenta otras cosas como impuestos, costos administrativos, costos obligatorios para cualquier trabajo en las calles aledañas, reparaciones y demás.

Seguro, al final del día, es tu propiedad, pero en 30-40 años es una casa vieja . Hoy vivo en una casa muy grande con jardín, construida en 1978. Tiene 40 años pero a veces parece piedra. Todavía estamos quemando aceite, las ventanas son geniales porque no necesitamos abrirlas para que entre aire fresco (en realidad me gusta eso, significa que no hay posibilidad de moho...), y así sucesivamente.

Si consigues una casa nueva ahora mismo, la tecnología habrá avanzado mucho en 40 años; cualquier artículo de energía pasiva, solar, etc. que tenga hoy estará obsoleto o completamente roto en ese momento, y tendrá que ser reemplazado. Tal vez un par de veces.

Finalmente, a lo largo de los años, su situación familiar cambiará al menos dos veces (cuando los niños se muden y cuando se muden), por lo que básicamente necesita 2-3 casas que se ajusten perfectamente a su tamaño.

Entonces, mi consejo básico sería: obtenga lo que realmente puede pagar (lo cual es subjetivo; ¿tal vez más del 50% del pago inicial?); empieza pequeño; tal vez un reparador superior; incorpore la idea de que reemplazará su propiedad varias veces para actualizarla o degradarla según sea necesario.

Básicamente sin pago inicial: olvídalo. Tal vez valdría la pena si compra en el interior (y vive allí), pero ciertamente no en un área de alto precio.

Todo esto es desde un punto de vista financiero. Hay otros. Si simplemente es importante para usted ser propietario; que desea ser libre de hacer en su propiedad lo que quiera (arrancar paredes, etc.); si le molesta el alquiler que le está pagando a algún propietario, etc., entonces esos beneficios pueden superar los aspectos financieros.

"Si le molesta el alquiler, le está pagando a un arrendador malvado" intente encontrar un arrendador mejor. No debe comprar una casa sin ningún pago inicial, porque está reemplazando efectivamente a su arrendador malvado con un banco malvado y ahora es el responsable de las reparaciones, por lo que es una situación en la que todos pierden.
Pensé que estaba claro por el contexto que la línea del arrendador es irónica... y estoy señalando explícitamente que reemplazar al arrendador con un banco con poco pago inicial es una falacia... pero claro, lo arreglaré esa broma del propietario para evitar malentendidos.
"2-3 casas para adaptarse perfectamente a tu tamaño" Esto no está mal, simplemente me sorprendió ya que, según mi experiencia, la gente en Alemania suele ser muy opuesta a la idea de vender su casa para comprar una diferente.
@TimSeguine, exactamente, es por eso que enumeré este otro aspecto (un poco) problemático para los alemanes.

¿Comprar un piso más pequeño como inversión?

Si realmente desea comprar una propiedad, mi consejo sería comprar un piso más pequeño en una buena ubicación como inversión y alquilarlo.

Con tu pago inicial y tus ingresos, debería ser factible y relativamente seguro comprar un piso por alrededor de 200k€. Puede obtener buenas tasas fijas para un préstamo a 20 años y dejar que el piso casi se pague solo o pagar el préstamo de manera más agresiva.

Desde el punto de vista fiscal alemán, es mucho más interesante alquilar una propiedad que vivir en ella.

Tus hijos pueden necesitar el piso una vez que sean grandes o puedes vivir en él en caso de separación.

Con sus ingresos, aún podría ahorrar mientras paga el préstamo. Después de 10 años, podría vender la propiedad libre de impuestos y usar el dinero para comprar la casa de sus sueños.

Mientras tanto, puedes quedarte en tu piso actual el mayor tiempo posible para evitar grandes aumentos de alquiler.

Como referencia, invertí en un piso pequeño en Stuttgart hace 3 años y parece haber sido una buena decisión hasta ahora.

Estuve en una situación como esta pero mucho más extrema hace unos 14 años. Los precios de los bienes raíces se habían duplicado en unos pocos años y estaba buscando casarme y comprar una casa. Me mudé a una ciudad diferente.

Hay una cosa en la que estoy bastante seguro cuando se trata del mercado inmobiliario. Los precios de las viviendas no pueden aumentar más allá de lo que los nuevos entrantes (p. ej., usted) pueden permitirse. Cuando los compradores de vivienda por primera vez se esfuerzan más allá de sus posibilidades o se niegan a comprar, el fondo del mercado se cae. Esto luego subirá en cascada a través de los niveles más altos del mercado con la excepción potencial del mercado de lujo realmente de alta gama.

Si se siente presionado como persona con un ingreso bastante decente, es probable que no esté solo. Cualquier recesión podría desencadenar una ola de incumplimientos y usted podría terminar bajo el agua. Por otro lado, si el mercado laboral y las perspectivas de ingresos y, por lo tanto, la demanda de viviendas están al alza, es posible que no encuentre ningún alivio de los aumentos por un tiempo.

En última instancia, la idea de que el valor del mercado inmobiliario general, a largo plazo, superará los medios de la persona promedio no puede realmente suceder. Si nadie puede permitírselo, nadie está comprando, lo que significa que esos precios no se pueden mantener.

"...el fondo del mercado caerá... los precios no se pueden sostener"... Todavía estoy esperando que esto se haga realidad. El mercado sobreinflado de CA no ha caído, simplemente se ha extendido. La gente se fue y condujo hasta los mercados vecinos. O, identificación, NV, TX. Flippers y refugiados de CA con dinero en efectivo compran todo el suministro, renuevan e inflan los mercados de alquiler "de gama alta" y sobrevaluados en lugar de lo que solían ser viviendas iniciales "asequibles". Algunas personas compraron todos los miles de ejecuciones hipotecarias de la burbuja y los alquilaron. Los desarrolladores solo construyen condominios de lujo, no casas "de inicio". Estamos volviendo al feudalismo.
@ mc01 "compró todos los miles de ejecuciones hipotecarias de burbuja y los alquiló" Eso es todo. Esa es la caída de fondo. Creo que el problema en CA es que en las áreas metropolitanas, hay mucha gente mudándose allí y no hay muchas áreas que sean apropiadas para el desarrollo. Demasiada vivienda de baja densidad dada la demanda. Sin embargo, si Jared Diamond tiene razón , esa demanda no va a durar.
La demanda del mercado no desapareció (la gente todavía se está mudando a SF), y el 'estiramiento'/pagar más allá de los medios para vivir en algún lugar no disminuyó. Toda esa oferta se consolidó, por lo que la gente paga un porcentaje de ingresos aún mayor que el que pagarían por las hipotecas en el mismo mercado. La demanda de alquileres es tan competitiva como la de compras, si no peor, y los nuevos desarrollos son en gran medida de alta densidad (condominios de lujo). Los altos precios y el impacto en el consumidor se mantuvieron: todo el dinero en el mercado de ventas de bienes raíces ahora simplemente se paga a/por una cohorte mucho más pequeña de propietarios, pero es la misma cantidad.
@ mc01 No estoy seguro de a dónde vas con esto. El dinero es dinero, si no puedo juntar $5000 al mes para pagar la hipoteca, encontrar $5000 al mes para el alquiler (o más según lo que parece estar afirmando) no será más fácil.
La afirmación "los precios bajarán con la falta de compradores" (todavía) no ha demostrado ser cierta. Los compradores ricos acaban de convertir a todos los demás en inquilinos que pagan los mismos $. Muy pocas casas (incluso si puede pagar $ 5K / mes) porque aquellos que pueden pagar $ 500K + en efectivo las compran primero. Es más fácil cubrir (o encontrar nuevos inquilinos para cubrir) $ 5K / mes de alquiler por un contrato de arrendamiento de 1 año que obtener un préstamo de $ 1 millón a 30 años. Los mercados solo "cayeron" cuando los bancos colapsaron debido al fraude y el robo. Los costos de vivienda solo han aumentado para la mayoría de las personas, ahora bloqueadas en alquilar y no comprar debido a la falta de suministro o efectivo disponible.
'La afirmación "los precios bajarán con la falta de compradores" (todavía) no ha demostrado ser cierta. Los compradores ricos acaban de convertirse...' Los compradores ricos son compradores.
Sí, pero no son "compradores de vivienda por primera vez" o personas "promedio", que fue cómo comenzó toda esta discusión y de qué se trataba su publicación inicial. El inminente 'crash' de los mercados sobrevaluados aún no ha ocurrido, como dije. Todos los demás se están estirando cada vez más, en alquileres demasiado caros o en la falta de vivienda. ¿Hasta dónde debe estirarse? ¿Hasta que solo haya 1000 compradores ricos? 10? 1? Actualmente, Alemania está debatiendo una congelación obligatoria de alquileres y leyes contra la especulación inmobiliaria mientras construyen viviendas más asequibles. Estados Unidos está ocupado justificando los rescates de los ladrones. De cualquier manera, mal momento para comprar.
@ mc01 No es así como funciona la oferta y la demanda. No importa quién compre las casas. Lo que importa es si la gente está dispuesta a pagar lo que la gente está dispuesta a pagar para vivir en un lugar. Si la gente no está dispuesta a pagar alquileres tan altos, los alquileres bajarán y comprar propiedades para alquilarlas será menos lucrativo, lo que conducirá a precios más bajos. Esto supone un mercado sin perturbaciones como los controles de alquiler. En lugares donde más personas quieren vivir allí que lugares para vivir, los precios van a subir. Nos guste a ti o a mí o no, así es como funcionan las cosas.

Las leyes y los climas inmobiliarios varían según el país, pero las reglas básicas de interés y capitalización no. Eso es solo matemática. Cuando compré mi casa me dijeron que no debía considerar el salario de mi cónyuge porque probablemente cambiaría cuando tuviéramos hijos. Eso resultó ser un buen consejo. También me dijeron que el pago total de mi casa (principal, interés, seguro, impuestos) no debería ser mucho más del 25%, definitivamente no más del 30% de mis ingresos. Siguiendo estas reglas, terminamos comprando una casa que era más pequeña que la de los "Jonses", y nuestro agente inmobiliario quería que gastáramos más, pero nos ceñimos a esos números, y ahora mi casa está pagada. Las cosas empezaron fáciles para nosotros, pero después de los niños, el dinero escaseó. Si hubiéramos seguido el consejo de nuestro agente inmobiliario, nos habríamos quedado sin casa, tal vez incluso tendríamos que deshacernos de ella. Definitivamente hubo momentos en que vivíamos de cheque en cheque, y si nuestra casa hubiera costado lo que la gente de negocios nos dijo que podíamos pagar, habría sido malo. Si miro lo que cuesta mi casa (alrededor del doble de mi salario anual), no puedo ni imaginar lo que una casa que cuesta ocho veces mi salario anual habría hecho a nuestras finanzas familiares.

Solo me gustaría señalar que hay regiones en Alemania donde la relación entre salario y precio de la vivienda es mucho mejor que alrededor de Frankfurt. Echa un vistazo a este post sobre Wohnatlas 2017 . Esas tablas (datos de 2012-2016) dan precios regionales promedio de casas/pisos (por 100 m²) a salarios anuales promedio regionales: Frankfurt tiene > 15 años de salarios por 100 m² y está cerca de la parte superior de la lista. No digo que tengas que mudarte absolutamente a Vogtland (3,1 salarios anuales por 100 m²), pero gran parte de Alemania es mucho más barata que Frankfurt.

Sin embargo, si pudiera imaginar vivir en una región un poco más rural, no es necesario apresurarse: en muchas regiones rurales se prevé que los precios bajen debido a la demografía. Esto le daría tiempo para a) decidir con su familia lo que quiere, b) ahorrar para un pago inicial sustancial y c) buscar trabajo en esa región de sus sueños.

Además, si dices que estás buscando fuera de Fráncfort porque no puedes permitirte una casa en Fráncfort, no olvides los costes de los desplazamientos .

Definitivamente deberías comprar una casa cuando puedas permitírtelo. El dinero que gasta en alquilar uno se pierde de todos modos. Si ahora es un buen momento o esperar de 1 a 5 años, nadie lo sabe.

Si no planea mudarse dentro de 3 a 10 años y, por lo tanto, tener que vender la casa, debe comprarla. Si se reduce su valor (debido a la caída del mercado durante la crisis), aún es propietario de una casa. Y solo pierdes dinero cuando tienes que venderlo. Piensa en la crisis de 2008. Aquellos que acaban de comprar su casa en 2007 pueden sentirse estúpidos entre 2008 y 20014. Pero ahora son dueños de una casa que tiene el mismo valor pero probablemente mucho más valor que en 2008.

No puedo hablar por Alemania, pero en Bélgica es normal tener un préstamo a 20 años. Pero desde 2008, los bancos tienden a aprobar préstamos solo si puedes hacer un pago inicial del 10 % al 20 % del valor de la casa.

Asegúrese de que la casa que desea esté en el estado que cree que está. ¿Espera renovaciones (pronto)? Entonces también debe prever dinero en un futuro cercano para eso.

El dinero gastado en comprar una casa antes de un accidente también es dinero perdido. También se pierde el dinero que se gasta pagando los intereses de una hipoteca. Las personas que pueden permitirse esperar a que pasen los altos precios alquilando pueden terminar ahorrando mucho dinero.
@BlackThorn parcialmente cierto. Nunca se sabe el resultado de antemano. Puedes simplemente reflexionar y decir "Debería haber hecho esto o aquello" o "Fue una buena elección". El dinero gastado antes de un desplome no se pierde hasta que tenga que vender a un precio más bajo que el que compró. Y en una vida (europea), la gente tiende a vivir más tiempo en un lugar (casa). Entonces, en ese lapso de tiempo, es más probable que los precios suban. Y cuando los precios de la vivienda son altos, los alquileres también lo serán.
¿Debo comprar una casa ahora antes de que los precios suban aún más?
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