¿Cuánto tiempo debo pagar la hipoteca para alcanzar el punto de equilibrio al vender? (son 2 años suficientes)

Algunas suposiciones básicas:

  • El mercado inmobiliario de Londres es muy caro.
  • Usé calculadoras de hipotecas "cuánto podría pedir prestado" .
  • No puedo pedir prestado lo suficiente para comprar una casa en un área en la que quiero vivir a largo plazo; los únicos lugares que puedo permitirme soportar vivir durante 2 años como máximo.
  • Estoy pensando en tomar una hipoteca de todos modos para "pasar a la escalera de la propiedad" ...
  • ...y pido prestado £250k por 25 años...
  • ... y compro el lugar por valor de £ 300k

La razón es: durante los 2 años, seré el propietario del lugar. Pagaré 2 años de hipoteca por valor de ~ £ 25k, también acumularé ahorros por valor de otros ~ £ 25k y aumentaré mi puntaje crediticio, y pediré dinero prestado a amigos. y familia, y...

Eventualmente podría estar en posición de comprar un lugar que sea al menos semi-decente.

Ahora la pregunta es: suponiendo que mi propiedad de 300.000 libras esterlinas siga valiendo alrededor de 300.000 libras esterlinas, ¿qué debo hacer?

  • Véndalo, pague la hipoteca existente, use el excedente para financiar uno nuevo.
  • Rehipotecas.
  • Cualquier otra travesura.

Pregunto aquí porque es difícil encontrar una guía adecuada... La mayoría de las guías para compradores primerizos no discuten el tiempo de vida en una propiedad. En mis circunstancias actuales, no puedo permitirme el lugar que quiero tener (la propiedad compartida podría ser una opción), por lo que estoy contemplando obtener "cualquier cosa realmente" más lejos para hacer realidad el plan en los próximos años.

Forma alternativa de hacer la pregunta: ¿cuánto tiempo debo pagar la hipoteca para alcanzar el punto de equilibrio / ser positivo al vender la propiedad?

(suponiendo que los precios inmobiliarios se mantengan estables)

(también puede hacer una hoja de cálculo de Google para simular diferentes tasas de depreciación / apreciación)

Esto depende de cuánto puede vender la propiedad. En general, debe esperar que la propiedad sea un costo, no una ganancia; si tiene suerte, el costo puede ser menor que alquilar algo comparable. La regla general que he visto es que no debe comprar a menos que planee vivir allí al menos cinco años, pero eso depende de una gran cantidad de detalles que no nos ha dado. Personalmente, considero que "la escalera de la propiedad" es algo entre el mito y la estafa; todo el concepto de "casa de inicio" solo tiene sentido en una burbuja inmobiliaria.
El costo de poseer una propiedad no se limita al costo de la hipoteca. También debe tener en cuenta los impuestos municipales anuales, las tarifas de mantenimiento, el seguro y, posiblemente, el alquiler del terreno. Además, también debe considerar los costos de compra y venta: honorarios legales tanto para la compra como para la venta, honorarios de los agentes inmobiliarios para la venta y, posiblemente, tarifas de arreglos hipotecarios y costos de mudanza para transportar sus efectos personales a una nueva dirección.
Genial, genial, genial... Eso es exactamente lo que he pedido... La escalera de la propiedad es enorme en el Reino Unido, los medios me bombardean para comprar una casa cuando, de hecho, sería mejor que ejecutara mi propia simulación de realidad virtual y creara infinitos abundancia al embarcarse en la misión de Elon a Marte 😎 ¿Por qué los costos de comprar y vender una casa son tan altos? ¿Cómo es que el mercado es tan ineficiente? ¿Por qué no puedo ir en línea y comprar algunas casas en una juerga de compras? (Tiempos locos)
another ~£25k and increase my credit scoreOh mi !! De dónde has sacado eso ? En segundo lugar, un comprador por primera vez tiene ciertos beneficios, que no estarán disponibles si hace esto. Te olvidas de los plazos que intervienen en la compra y venta. Está asumiendo que los precios de la vivienda seguirán aumentando, posiblemente en Londres, pero no puede garantizar que suceda dentro de un período de tiempo determinado. No haga suposiciones al comprar una casa. No son 20 o 30 libras de lo que estás hablando.
Tenga en cuenta que, a veces, los precios de la vivienda se desploman repentinamente, especialmente después de haber subido durante mucho tiempo hablando de "estar en la escalera de la propiedad es enorme". Especialmente ahora que se acerca el Brexit, hay mucha incertidumbre. No se meta en una situación en la que deba recuperar al menos lo que pagó.
Usted dice: "La mayoría de las guías para compradores primerizos asumen que las personas vivirán en sus propiedades". ¿Significa esto que no tiene la intención de vivir en la propiedad, sino que seguirá alquilando en otro lugar? Si es así, ¿qué hará con la propiedad que compró? ¿Alquilarlo? ¿Dejarlo vacío? Si su plan es dejarlo vacío y no espera que el mercado aumente, entonces la casa solo puede ser un costo para usted, no puede alcanzar el punto de equilibrio.
@AndyT: la mayoría de las guías mencionan la compra de la propiedad. Muy pocos recursos indican qué hacer a continuación... Con mis ingresos actuales, ahorros, depósito, puntaje de crédito, no puedo pagar ningún lugar en el que me gustaría vivir a largo plazo, pero estoy considerando esa opción (2 años como máximo) para permitirse algo semi-decente. No estoy totalmente seguro acerca de los impuestos, las tarifas y los intereses sobre el pago de la primera hipoteca antes de tiempo... Muchas incógnitas: alguien mencionó la "regla general": ¿5 años de ocupación para alcanzar el punto de equilibrio?
@MichalStefanow: sugerí una edición para incorporar su comentario. Si lo he malinterpretado, aclare más. Además, una pregunta importante es cuánto pagaría de alquiler si no comprara: esto es fundamental para determinar cuánto dinero está ganando/perdiendo al vivir en la casa y evitar el alquiler.
Si está haciendo una hoja de cálculo, coloque una tabla de todos los pagos mensuales, desglosados ​​por interés y capital, luego sume según la cantidad de años que se quedará en la casa para ver cuánto pagaría de interés, etc. Esto es lo que hice. Incluya la tasa de apreciación, la tasa de retorno de inversión alternativa y optimice su valor neto total al final. En mi caso, decidí alquilar la casa si necesito mudarme temprano para que el dinero se desarrolle a largo plazo.
Si mis cálculos aproximados son correctos, 250k al 5% durante 2 años en un programa de amortización estándar significa que solo se pagará un total de alrededor de 11,000 como capital, mientras que los otros 22kish en pagos se destinarán a intereses. Es posible que ya comprenda ese sesgo de cómo funciona la amortización, ¡pero asegúrese de no estar pensando que todos (o incluso la mayoría) de los pagos de su hipoteca se destinan a intereses! Busque calculadoras de "programa de amortización" para usar sus propios números.
Gracias por un gran consejo. Necesito permitir que este conocimiento se asiente y tal vez hablar con un asesor hipotecario profesional. @AndyT: suponga que el alquiler es lo mismo que el pago mensual de la hipoteca.
@alexandroid: sí, pagos mensuales divididos de capital/interés. Aquí hay algunos consejos, money.stackexchange.com/questions/71445/… , sobre cómo calcularlo. Considerándolo todo, solo necesito poner algunos números en Excel (hojas de cálculo de Google) y tomar decisiones informadas...
Creo que una respuesta muy corta es "dos años es muy poco". Tenga en cuenta que usted (por alguna razón) asume que los precios serán "los mismos" en dos años. Eso no tiene sentido: la norma es que los precios en Londres oscilen violentamente de un lado a otro durante dos años. Es extremadamente improbable que sean "lo mismo".
@JoeBlow ¡Lo sé! Sé que irán en cualquier dirección (hacia arriba o hacia abajo). Dije "quedarse quieto" porque no hay forma de saberlo y en mi cálculo debo tener en cuenta cada oportunidad :D (aquí, por simplicidad, asumí que se mantendrán en el mismo nivel)
Hola, @MichalStefanow: el cambio dramático en el precio (que sucederá) inundará todos los demás efectos. ¡Buena suerte!

Respuestas (2)

... suponiendo que mi propiedad de 300.000 libras esterlinas siga valiendo alrededor de 300.000 libras esterlinas...

Si está comprando una casa, sus costos de cierre, varios informes de tasación, uno de los cargos de la hipoteca, etc. estarían en la región del 4-5% . También habría un impuesto de timbre del 5%.

Cuando vende la casa, incurriría en costos de alrededor del 5% .

Entonces, esencialmente, si compra una casa por valor de 300K, una estaría pagando alrededor de 330K. Si uno vende la casa asumiendo que aún vale 300K, solo obtendría 285K.

Entonces, a menos que su propiedad se aprecie alrededor de un 15%. Sería una pérdida. Añadir a esto; habría costos de mantenimiento de rutina; Además, si tiene mala suerte, los costos de mejora importantes.

Ahorraría en Renta, y si esto es equivalente a EMI (Equated Monthly Installment = pago mensual) de hipoteca, habría ahorrado algo de dinero. Digamos que 1000 que se destinan todos los meses al alquiler, se destinan a EMI. Alrededor de 24000 por 2 años. También puede obtener algunas exenciones fiscales en este EMI.

Entonces necesitaría comparar los ahorros del alquiler diferencial; esto debe ser mayor que la diferencia entre comprar y vender el precio de la propiedad.

2 años parece poco tiempo. Tal vez le convenga vivir en un lugar de alquiler barato y ahorrar más durante 2 años y comprar la propiedad que le interesa.

Gracias por la respuesta. Sabía que hay diferentes tarifas: tarifa de arreglo, abogados, impuesto de timbre. Debería ser más explícito... Creo que debería crear un mini sitio web que tuviera todo en cuenta y le dijera al usuario si es un trato decente.
Si las hipotecas están estructuradas como las de EE. UU., pagará muy poco capital en dos años, principalmente intereses.
@mkennedy Como referencia, ese 'estilo' de hipoteca no es exclusivo de los EE. UU. Considere los requisitos de una hipoteca: (1) Necesitamos una cantidad fija de dinero del banco, hoy. (2) Necesitamos haber pagado completamente al banco en el futuro (digamos, en 20 años). (3) Necesitamos pagar el interés bancario, todos los meses, por la cantidad que aún se debe al comienzo de ese mes. (4) Necesitamos pagarle al banco la misma cantidad todos los meses. La única forma de lograr todas estas condiciones es 'resolver para x' y encontrar la cantidad de dinero a pagar al banco cada mes, que cubre el interés mensual para pagar el préstamo en el año 30.
... Al hacerlo, descubrirá que paga más intereses al principio, porque al principio se debe más capital. Al final, su saldo principal será pequeño, por lo que su interés será pequeño. Este no es un cálculo complejo: cada período de pago, su interés simplemente es igual al saldo inicial * la tasa de interés.
No estoy seguro de la claridad de "si el alquiler es igual al pago mensual, habría ahorrado algo de dinero". Sugeriría que si, en el transcurso de los 2 años, el alquiler es igual a la porción de interés de los pagos , no hay pérdida ni ganancia; si el alquiler es mayor que la porción de interés, entonces esa cantidad adicional es un ahorro. Necesita que esta cantidad adicional supere las tarifas de compra/venta para obtener una ganancia general (ignorando cualquier cambio en el valor de mercado).

5 años es una apuesta segura. Cualquier menos tiempo y uno de tantos contratiempos te pone en negativo.

Si bien es cierto, sería mejor desarrollar la respuesta.
¿Cuánto tiempo debo pagar la hipoteca para alcanzar el punto de equilibrio al vender? (son 2 años suficientes)
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