¿Cuánto cuesta construir una subdivisión de casas en un terreno grande?

Es posible que a un banco no le guste prestarle dinero para esto. Ese es un inconveniente.

Enumeró 500,000-600,000 $ por una casa monstruosa (3000 pies cuadrados es más de tres veces el tamaño promedio de las casas hace cien años). Agregue el precio del terreno a 60K (600K dividido en diez partes). Donde vivo, hay un impuesto de IVA del 15% sobre las viviendas nuevas. No puedo averiguar si California impone un impuesto sobre el IVA a las viviendas nuevas.

De todos modos, volviendo al tema, debido al riesgo de prestarte 660K para un terreno y una construcción, el banco solo puede prestarte la mitad o menos del costo final esperado (no valor).

Otro gran inconveniente es que usted dice en un comentario a quid "Llegué a esta conclusión después de hablar con alguien que construyó su propiedad a principios de la década de 2000 en el área de la bahía por ese precio promedio". Apliquemos una inflación del 3% durante 15 años a esa cifra de 200 $/pie cuadrado. Eso lleva el rango de costos de construcción a 780K-930K. Incluso con una inflación del 2% 670K-810K.

Editar:

OP luego amplió la pregunta convirtiéndola en una indagación sobre por qué las personas no colaboran para comprar un terreno y construir sus casas. "En el pasado" ¡esto no era tan atípico! Por ejemplo, los padres de mi pastor hicieron exactamente esto cuando él era un muchacho joven.

Aparte de las cuestiones individuales mencionadas anteriormente, hay desafíos sociológicos que llegan.

Ejemplos:

• Cuánta personalización puede hacer cada persona a su propiedad (ubicación de la casa en un lote, diseño, etc...)
• Si la familia ocho quiere construir una casa fea, ¿pueden los otros nueve vetar el diseño?
• En diez lotes efectivos, ¿qué sucede si uno falla?
• ¿Necesitan usar la misma empresa constructora?
• ¿Se pueden encontrar otras nueve familias con las que hacer esto?
• ¿Quién puede vivir además de quién? ¿Quién decide eso?
• Si los lotes propuestos causan diferenciales de costos heredados en la construcción (por ejemplo, uno necesita paisajismo o uno tiene suelo rocoso), ¿quién se hace cargo de los costos en exceso? ¿El grupo o el individuo?
• Si los lotes no son idénticos, ¿deberían pagar más los que tienen los lotes más ricos? ¿Cómo determinas eso? Especialmente si se hace un descubrimiento que altera ese cálculo.
• ¿Quién recibe qué lotes? (Imagine un diseño de 5x2 donde los cinco traseros tienen acceso a un hermoso arroyo natural. O tal vez cinco están en la carretera principal y los otros cinco tienen árboles)

Estas son las preguntas fáciles .

Obviamente, se está perdiendo el hecho de que no hay una casa en el terreno, por lo que la comparación de costos entre una casa y un terreno no es muy válida.

Es posible que el terreno no tenga conexiones al alcantarillado/energía/electricidad municipal y puede necesitar cambios de zonificación y permisos para esas conexiones.

Te estás perdiendo que no sabes cómo diseñar y construir una casa por lo que necesitarás contratar personas para esas tareas; luego viva el proceso, los dolores de cabeza y los posibles excesos presupuestarios.

Editar: También te estás perdiendo que los préstamos para el desarrollo de tierras especulativas son significativamente diferentes de los préstamos para una vivienda unifamiliar.

El costo estimado de $ 200 pies cuadrados de espacio habitable lo pueden lograr los constructores que siguen uno de sus planes estándar. Construyen cientos de casas cada año en toda la región utilizando esos planes estándar. Tienen cronogramas detallados para construir esas casas y saben exactamente cuántos 2x4 se necesitan para construir la casa X con las opciones A, F y P. Compran cientos de lavavajillas y obtienen descuentos. Ese precio también incluye el costo de la tierra sin tratar y las mejoras requeridas de la propiedad.

Necesita saber la zonificación de ese terreno. Necesita saber qué puede construir por derecho y para qué puede obtener excepciones. No desea pagar $ 600 K y luego descubrir que solo puede construir una casa de 1 nivel y solo puede usar 1/4 de acre.

Debería comenzar con un diseño y luego hacer que el arquitecto, el constructor y un abogado de bienes raíces revisen la propiedad. Luego, pueden darle una estimación de lo que costaría poner ese diseño en esa propiedad.

83k pies cuadrados? Quiero decir que puede acomodar al menos 10 casas.

Depende de cuál sea el tamaño mínimo del lote. Si la densidad máxima permitida es de tres casas por acre, puede obtener 6 en 2.2 acres, pero si se supone que el tamaño mínimo del lote es de 5 acres, necesitará una excepción solo para construir una casa. Y las excepciones involucran papeleo, audiencias y abogados.

Pensemos como un promotor inmobiliario.

Primero debe verificar con la comisión de zonificación las restricciones para el área. Digamos que la parcela es realmente apta para 10 viviendas.

Compras la tierra. También necesita financiar la construcción en sí. Si no tiene suficiente efectivo, necesita adquirir financiamiento de los bancos y quizás también de otras fuentes, porque los bancos no le prestarán el monto total.

A continuación, debe dividir la parcela en 10 partes, asegurándose de que cada parte tenga acceso a la calle y planifique el acceso a los servicios públicos (agua, alcantarillado, electricidad, banda ancha y líneas telefónicas). Planifique el tamaño y la posición de cada casa.

Obtenga la aprobación del edificio. Este es un proceso que puede tomar algún tiempo, especialmente si tienen preguntas de seguimiento.

Consiga un constructor para construir las casas, incluido el trabajo de campo y la preparación de los servicios públicos.

Obtener la aprobación de las casas terminadas. Un inspector de edificios verificará que las casas sigan el permiso y todas las leyes y reglamentos que se aplican. Este paso puede implicar tiempo y costo adicional.

Consiga un agente de bienes raíces para vender las casas nuevas. A menudo, el proceso de venta comienza en la fase de planificación y los primeros compradores pueden influir tanto en el diseño de la casa como en el acabado.

Su estimación de costos incluyó una ganancia de 140k por cada casa. De eso, un constructor necesita restar los costos de financiamiento, los costos del agente de bienes raíces, cualquier costo que olvidó tener en cuenta, los sobregiros del presupuesto, los costos de contingencia y los salarios para su personal y para usted.

Estimo el tiempo del proyecto a 1.5-2 años.

Entonces, tenemos un proyecto de $8 millones con una ganancia bruta de $1,4 millones (sin incluir todos los costos). La ganancia neta probablemente sea de unos pocos cientos de miles. O menos.

Los desarrolladores de bienes raíces con conocimiento local podrían hacer una estimación mucho más precisa tanto del tiempo como del costo. Mi suposición es que sí, y dado que la parcela no se ha vendido por un tiempo, el precio está en el extremo superior de lo que hace que un proyecto sea rentable o existen otras restricciones que limitan la cantidad/tamaño de las casas que se pueden construir. en eso.

La respuesta básica es que estás comparando manzanas y naranjas. Por un lado, está considerando un caso en el que alguien compra una sola casa ya construida. Por otro lado, está considerando un caso en el que alguien compra un terreno grande, construye 10 casas y (presuntamente) vende o alquila las 9 en las que no vive.

Esos son dos esfuerzos totalmente diferentes. Podría ser razonable comparar el costo de un terreno del tamaño de una sola casa con el costo de un terreno similar que ya tiene una casa. Pero no se puede comparar directamente el costo de comprar 10 casas en terreno con el costo de una casa. Como han mencionado otras respuestas, construir 10 casas implica una gran cantidad de trabajo: un arquitecto tiene que diseñar una casa, alguien tiene que obtener permisos para construirla, alguien puede tener que conseguir conexiones de agua/electricidad/alcantarillado, alguien tiene que construir físicamente entonces multiplique todo eso por 10 para 10 casas. Una vez que haya terminado, todavía no ha recuperado su inversión. Solo tienes 10 casas. Ahora tienes que venderlos, que es otro trabajo en sí mismo.

Debido a que las cosas que está comparando son tan diferentes, los compradores potenciales de los dos casos también son completamente diferentes. Esto explica la "inconsistencia" entre el precio de venta y su percepción de su valor. Los dos tipos de propiedades se encuentran en dos mercados diferentes. Las personas que buscan comprar una sola casa son solo personas normales que buscan un lugar para vivir (o tal vez tratando de obtener una propiedad de alquiler). Las personas que buscan comprar una parcela de 10 casas son promotores inmobiliarios con un conjunto de preocupaciones completamente diferente. Puede haber muchas razones por las que el terreno aún no se ha comprado, pero no se puede comparar con el costo de casas comparables, porque casi nadie que esté buscando una casa considerará comprar 2 acres de terreno en su lugar. Eso' Es como preguntar por qué llenar tu auto con gasolina es mucho más caro por galón que comprar una estación de servicio y darte gasolina gratis. Simplemente no son lo mismo.

Pero dado el tamaño de la tierra, puedo unir fuerzas con otras personas que también están en el mercado y bajar totalmente el precio de la tierra por pieza a decir 100k?

Puede hacerlo, pero básicamente lo que hará es formar una empresa de desarrollo inmobiliario de algún tipo. Esto abre un mundo completamente diferente de posibles errores (por ejemplo, cómo se dividirá la propiedad y qué sucede si los propietarios no están de acuerdo con el desarrollo adecuado de sus porciones).

Es absolutamente posible ganar dinero comprando terrenos y construyendo casas en ellos, especialmente en California. La gente lo hace todo el tiempo. Pero no es algo que debas intentar si no sabes lo que estás haciendo, y definitivamente no es lo mismo que comprar una casa para vivir.

Puede contratar a un constructor para que construya para usted en un lote en el que le gustaría vivir con los servicios públicos ya conectados. Subdividir un terreno grande se vuelve un poco más complicado.

¿Qué servidumbres existen y qué nuevas servidumbres deberían crearse al conectar los servicios públicos? ¿Todos los lotes ya tendrían acceso a la calle o necesita dedicar parte del terreno para construir una nueva carretera en la subdivisión?

Además, edité tu publicación porque 83,000 pies cuadrados son 1.9 acres. La construcción de viviendas en parcelas de 0,19 acres (suponiendo que no sea necesario un camino para tomar otro 15% del lote) reduce el valor de las viviendas que está construyendo. Deberías ejecutar los números con 6 casas y ver qué tan atractivas se ven las matemáticas. Además, debe buscar números actualizados sobre el costo de construcción. Es probable que las casas personalizadas estén más cerca de $ 275- $ 350 (donde un arquitecto participa en el dibujo de los planos).