Sé que otros han publicado preguntas similares, pero no creo que ninguna de las que he visto hasta ahora se relacione con nuestra situación exacta. Compramos una cabaña en Nashville, TN hace unos 15 años que era adecuada para nuestra familia en ese momento, pero ahora estamos empezando a crecer a medida que los niños crecen y son más numerosos. En este tiempo, los valores de las propiedades se han disparado y el valor de la tierra solo para nuestra propiedad ahora vale al menos $ 100k más de lo que compramos la tierra y la casa. Amamos el vecindario y nuestro lote y probablemente no podríamos vender y comprar una casa más grande o mejor en la misma área por la misma cantidad que costaría reconstruir en nuestro propio lote. Además, podríamos construir exactamente lo que queremos y se adapta a las necesidades de nuestras familias en lugar de comprar un derribo/reconstrucción especulativo en el que un inversionista está tratando de maximizar sus ganancias.
Así que aquí están los detalles de nuestra situación:
El valor total actual de la propiedad es de aproximadamente $ 500k por Zillow y las ventas recientes del vecindario
El valor de la tierra solo es de aproximadamente $ 350k (estimación muy conservadora)
El saldo restante de nuestra hipoteca de Wells Fargo es de aproximadamente $175,000
Planeamos construir una casa de aproximadamente 3,000 pies cuadrados que calculo costaría alrededor de $ 300-350 mil en costos de construcción, con una considerable equidad de nuestra parte
Las casas de nueva construcción de tamaño similar en lotes mucho más pequeños se venden regularmente por $ 750-800k en nuestra área
Aunque la ubicación de la nueva estructura estaría en el mismo lugar del lote, no creo que podamos reutilizar ninguna parte de los cimientos debido al cambio en el diseño y la condición de los cimientos (sótano de piedra de escombros de 1930 con numerosos reparaciones pasadas). Así que creo que los préstamos para renovación están fuera de discusión en nuestro caso.
Así que creo que estamos en una buena posición desde el punto de vista de la equidad inicial en comparación con otras publicaciones que he visto sobre este tema. Pero aquí están mis preguntas:
¿Tendríamos que obtener un préstamo de construcción de la misma empresa que nuestro principal titular de la hipoteca (Wells Fargo) para mantener el derecho de retención con una sola empresa hasta que se complete la construcción?
¿Existe un escenario en el que pueda financiar la compra del terreno por el saldo de la hipoteca ($ 175k) y convertirlo en un préstamo de construcción?
Siendo algo ignorante de cómo funcionan los préstamos para la construcción, porque nunca hemos construido una casa antes, ¿los pagos del préstamo deben hacerse mientras la casa está en construcción o solo comienzan cuando el proyecto está completo y estamos listos para mudarnos? ¿en? Obviamente, tendríamos que mudarnos y alquilar durante este período de construcción, así que estoy tratando de averiguar si tendríamos gastos de manutención duplicados durante la construcción o si los pagos de la hipoteca pueden ser, o por defecto son, diferidos.
Todavía estamos en las etapas de planificación de este proyecto, y probablemente no lo ejecutaremos hasta dentro de 2 o 3 años a partir de hoy, pero creo que, en última instancia, esta es la solución adecuada para nuestra familia. Solo busco algunos consejos expertos para comenzar con las etapas de planificación.
¡Gracias de antemano!
No es común que la compañía hipotecaria existente apruebe un proyecto de derribo como el que está proponiendo, pero con el valor de la tierra que es, puede tratar de convencerlos. Es posible que su compañía hipotecaria actual no ofrezca préstamos para construcciones nuevas. En cualquier caso, debería ser posible obtener un nuevo préstamo de construcción que incluya el pago de la hipoteca anterior, suponiendo que califique de otra manera.
Antes de comenzar el proceso, debe consultar a los planificadores de su ciudad para asegurarse de que no haya prohibiciones contra un derribo. Hay algunos distritos de viviendas que se consideran "históricos" y los derribos están completamente prohibidos o se imponen estilos arquitectónicos estrictos en la estructura de reemplazo. Incluso si no tiene preocupaciones históricas, los planificadores locales pueden ayudarlo a evitar cualquier otro peligro que evitaría la aprobación de un permiso.
Algunas otras cosas a considerar es que además del costo de construir una casa nueva, pagará entre $ 10k y $ 20k para demoler su casa y eliminar el desorden resultante. Si está demoliendo su residencia principal, tendrá que encontrar un lugar para vivir mientras espera la construcción de la nueva casa. Considere los costos de alquiler al hacer un plan financiero para este proyecto.
JCropp
eric