Condominio legado dejado a tres hijos. ¿Cómo vender si una de las partes no está de acuerdo?

Como dice el título, se legó un condominio a cada uno de los tres hijos de un anciano. Ninguno de los niños vivía originalmente en el condominio, ni vive actualmente allí. Dos de los niños quieren vender la propiedad, pero uno está siendo difícil (llamaremos a esta persona Jane) y quiere mudarse al condominio.

Resulta que Jane está en proceso de ser desalojada de su hogar actual. Y pronto considerará mudarse indefinidamente al condominio legado.

Preguntas :

  • ¿Se puede vender el condominio sin la aprobación de todas las partes?

  • ¿Se puede tomar alguna medida para evitar que Jane se mude y se niegue a vender?

  • ¿Se puede vender la propiedad incluso si Jane vive en el condominio y se niega a irse?

EDITAR: agradezco a aquellos que están tomando la moral alta, pero como ya se mencionó en un comentario a continuación ... ya se han considerado las divisiones amistosas, por lo que las preguntas se referían a los cursos de acción legales y no al asesoramiento familiar.

EDIT #2: Gracias a todos por las sugerencias y consejos legales y morales. Solo quería proporcionar la conclusión de este lío. Las dos hermanas le pagaron a Jane $30k por pieza para quitar su nombre de la escritura. Jane está usando ese dinero para pagar algunas deudas y encontrar un nuevo lugar para vivir. Los planes futuros son vender la unidad.

Dependerá un poco de dónde vivan Jane/Hermanos. No tengo tiempo para escribir una respuesta formal, pero los 2 hermanos pueden forzar la venta (al menos aquí en los EE. UU.) a través de una demanda de partición. Es complicado y puede ser muy costoso y es posible que Jane nunca vuelva a hablar con los otros 2.
Los tres hermanos viven en la misma ciudad en los EE. UU.
En lugar de vender, ¿por qué no encuentra cuál es el alquiler justo de mercado para el condominio, entonces Jane puede pagar a cada uno de los otros hermanos 1/3 de eso?
¿El desalojo de Jane es una señal de que puede estar en bancarrota o yendo a la bancarrota? ¿Podría eso llevar a que se incaute la tercera parte de la propiedad?
@Freiheit Jane está siendo desalojada de un alquiler, no está endeudada con el banco (que los otros hermanos sepan). esa es otra razón por la que no están considerando ofrecer el lugar a Jane para alquilar. Ella no pagaría.
Entonces es mejor que ofrezcan el lugar a otra persona para alquilar, de modo que los tres obtengan un flujo de ingresos, tal vez lo suficiente para que Jane obtenga una parte de la casa en otro lugar. Dejarlo vacante, pero negárselo a ella en su hora de necesidad, no es una posición defendible. Reconsidere : ni siquiera estoy seguro de que apresurarse a alquilarlo de repente ahora que Jane lo necesita sea defendible.
Tal vez el desalojo de Jane pueda convertirse en algo positivo. Cuando se venda el condominio, tendrá mucho dinero para comprar un nuevo lugar.
No hay votos para cerrar. Pero en mi opinión, esto no es un problema de finanzas personales. Es una mezcla de problemas familiares y un asunto legal. Hay una serie de detalles que faltan, incluido el valor del condominio. Este escenario es un gran ejemplo de cómo no dejar los bienes propios en un testamento. ¿Una casa de vacaciones/verano familiar? Quizás. Incluso entonces puede ser complicado. ¿Pero un condominio/casa unifamiliar? Un problema está destinado a ocurrir. El testamento debería haber declarado "El condominio se venderá y las ganancias se distribuirán".

Respuestas (3)

Esta es la receta para una batalla legal, y las disputas familiares, especialmente sobre la herencia, tienden a ser desagradables. Si puede evitarlo a través de un acuerdo voluntario, hágalo. Podría, por ejemplo, tratar de pagarle al hermano a cambio de firmar legalmente sus intereses en la propiedad.

En última instancia, es probable que necesite un abogado, y es muy probable que tarde muchos meses o años en resolverse si un propietario legal de la propiedad quiere ser difícil. Si realmente quiere venderlo, probablemente tendría que pasar por algo como una demanda de partición , en la que le pide a un juez que divida los intereses en una propiedad inmobiliaria, probablemente mediante "partición por venta". Si se otorga, esto también podría requerir el desalojo o la expulsión legal si la parte se niega a irse.

Sin embargo, como nota, Jane no estaría "ocupando" si fueran propietarios legales parciales: tendrían el derecho legal de hacer exactamente lo que pretenden hacer, como herederos legítimos y propietarios parciales. Su necesidad de vivienda también podría complicar las cosas , y cualquier disposición en el testamento sobre cómo se usaría la propiedad podría verse involucrada, así como las leyes o políticas locales sobre forzar la venta de una residencia principal de copropietarios. Está mucho más allá de la capacidad de una respuesta de Internet para ayudarlo a descubrir cómo podría ir eso, y puede haber mucha (o poca) discreción judicial.

Trate de encontrar una manera de manejar las cosas de manera amistosa y justa, teniendo en cuenta que todos los involucrados tienen derechos legales que se les otorgaron como parte de la herencia, y esto puede implicar un desacuerdo razonable sobre qué hacer con el producto de la herencia. Use el sistema legal como último recurso, ya que así es como se pretende y cómo se usa mejor. Si debe usarlo, obtenga un abogado adecuado que sepa cómo manejar un caso de este tipo y comprenda que será costoso y casi seguramente requerirá meses, o años, antes de que llegue a una resolución. Mientras tanto, la propiedad puede sufrir daños, los lazos familiares pueden destruirse y no pueden repararse fácilmente y, según el valor de los activos, puede terminar costando más de lo que valió la totalidad.

Parece poco probable que Jane pueda pagar a los otros hermanos si la desalojan, desafortunadamente.
@Joe Quise decir que los 2 hermanos que deseaban vender la propiedad intentarían comprar el tercero y luego recuperarían el costo a través de la venta. Si Jane está en la indigencia y necesita un lugar para vivir, este anticipo de dinero y la posibilidad de mudarse podrían ser lo suficientemente atractivos, pero sin duda sería libre de rechazarlo.
Entonces, eso suena más o menos como lo que ya están tratando de hacer: venderlo implicaría que ella obtiene su valor de 1/3.
@Joe La principal ventaja de una compra anticipada es la falta de incertidumbre sobre lo que podría obtener (después de las tarifas, sujeto a la sincronización del mercado, discutiendo sobre qué oferta aceptar, etc.) y la espera (parece que necesita el dinero en este momento ). Si los otros hermanos realmente quieren la venta rápidamente, incluso podrían ofrecer más de lo esperado de 1/3 de la venta solo para sacarla de la escena.
Ah bien. Es posible que desee explicar eso en la respuesta, entonces; No me queda claro a partir de la respuesta por qué harías eso, pero tu comentario lo deja bastante claro.
Si la casa vale, digamos, $90,000, entonces Jane esperaría recibir alrededor de $30,000. Pero ella necesita un lugar para vivir ahora. Por lo tanto, ofrecerle, digamos, un anticipo de $7500 (que se descontará de su parte después de la venta) podría tentarla a aceptarlo. Alguien que tiene dificultades financieras a menudo aprovechará la oportunidad de obtener dinero de inmediato, especialmente si en realidad es justo para ellos.
@BrianDHall: Creo que su respuesta se beneficiaría enormemente de la posibilidad de compra anticipada que menciona; esta es una solución que aseguraría de inmediato el futuro de Jane (que razonablemente podría preocuparle) y al mismo tiempo permitiría que los otros hermanos vendieran el condominio.
@MatthieuM. Esta pregunta se ha vuelto tan popular que creo que valdría la pena ampliarla con una guía más específica sobre cómo salir de la situación sin litigar. Veré si puedo hacer algo de tiempo para hacerlo una vez que me libere de algunos plazos.

Creo que cuando un miembro de la familia está en problemas, rodeas los vagones y proteges a la familia. Ese no es un valor sostenido universalmente, y espero que algunas personas no estén de acuerdo.

TLDR: Es una situación fea. Pero la familia primero, es probable que la batalla legal sea una pérdida de dinero , y el costo emocional será aún más doloroso.

Los condominios son baratos. La familia no tiene precio.

Separar a una familia por un simple asunto de dinero ni siquiera es estúpido.

La familia debe resistir la tentación de usar la situación financiera para enseñarle a Jane una "lección de vida". Por supuesto que hay miedos; pero los temores de no obtener una ganancia inesperada parecen tontos. Ciertamente conozco las racionalizaciones: ser complaciente con el miembro más pobre de la familia podría hipotéticamente ser un 'deslizamiento resbaladizo' hacia una mayor dependencia. La tragedia de los comunes. Atlas Shrugged y el ideal estadounidense de "lograr por uno mismo". Pero siendo realistas, convertirlo en una batalla no le dará la educación que necesita. Los hermanos están mucho mejor dando forma a la situación para que Jane tenga una nueva experiencia de éxito en un entorno relativamente seguro y protegido. El aprendizaje ocurre allí.

Además, tal vez la estabilidad, la confianza y el amor familiar sean la verdadera riqueza.

Trate el condominio como un fideicomiso para proteger/beneficiar a la familia

Para que cuando un miembro de la familia realmente lo necesite, tenga asegurado un lugar para vivir y no tenga que vivir en una situación deplorable, en un campamento para personas sin hogar o en una relación abusiva que odian simplemente para tener un techo sobre su cabeza.

De hecho, si no les gusta Jane, preferirían NO que Jane se mudara con ellos, por lo que tal vez valga la pena evitar eso para retrasar temporalmente una ganancia inesperada e innecesaria.

Así que alquílelo a Jane, disfrute del flujo de ingresos aunque a veces sea intermitente. Cuando se mude a mejores excavaciones, alquílelas para obtener un flujo de ingresos para todos ustedes, incluida Jane.

O deja que Jane los compre. Lleva papel.

Como ella no tiene el efectivo, lleve papel. Entonces, sé un banquero relajado ya que esto es familia. Esto funciona mejor para los "prestamistas": en lugar de obtener una gran cantidad de dinero en efectivo (que la gente tiende a "derrochar" sin mostrar nada más tarde), obtienen un flujo de ingresos continuo y su primera experiencia en el negocio de bienes raíces. . Esperemos que no sea el último.

Mientras tanto, Jane está en el camino hacia la propiedad de la vivienda, lo que puede ser un gran maestro de vida y motivador. Es muy posible que se entusiasme con esto y quiera acelerar los pagos de la hipoteca simplemente para poder decir "¡Mío!" Esa es una gran lección de vida.

la respuesta directa

OP preguntó por qué el gran desvío, por qué no respondí la pregunta directamente como lo hizo BrianDHall. No vi ningún porcentaje en un acercamiento frontal porque no creo que funcione .

Los jueces tomarán la vista desde 30,000 pies; es decir, ella va a mirar todo lo anterior (por eso lo puse primero). Los jueces realmente no quieren ser los "pesados" o resolver problemas como este. Al igual que el Solomon original, intentará evitar adjudicarlo. Probablemente le ordenará volver a las conversaciones de acuerdo (con la aprobación de la corte esta vez) y una amonestación para que no deje sin hogar a ningún propietario y lo que está mal con ustedes, honestamente. Después de todo, a Jane solo le falta un 17% para que este asunto se juzgue solo . Ella será muy reacia a dejar a alguien sin hogar en más del 17%, especialmente cuando las partes "heridas" no están lesionadas en absoluto.

Hay muchas otras formas de resolver esto; el juez no va a forzar nada hasta que haya visto buenas razones por las que todos fallaron.

Ella no quiere decidirlo porque la ley aquí es un pantano, no hay un montón de jurisprudencia favorable para dejar clara su decisión. ¿Desalojar a un propietario simplemente porque está un 17 % por debajo del control total? ¿Cómo se aplican aquí las leyes de control de alquileres en el estado? ¿ Ser propietario pasa por alto las leyes normales de desalojo? ¿Jane está protegida y es responsable de los errores del arrendador? Jane está en la indigencia y probablemente esté subrepresentada, lo que obliga al tribunal a protegerla un poco . Estos son motivos fértiles para una apelación, y el juez sabe que Jane no puede pagarla. ¡Así que se equivocará al hacer que los otros dos presenten la apelación!

Los costos subirán sigilosamente a los dos. Su abogado dice: "Podemos hacer esto por $ 5000" y luego Jane acude a la asistencia legal y da una buena pelea, y termina siendo $ 12,000 para cuando el juez lo vuelve a azotar para llegar a un acuerdo. "Solo $4000 más y listo" -- etc. etc. como una manzana en un palo. Y si Jane no puede permitirse el lujo legal, tiene un litigante pro-se, que puede autodestruirse, seguro. O puede ser inteligente y decidido, sin nada mejor que hacer en todo el día que aumentar sus costos. Me he enfrentado a ellos, no es divertido.

Peor aún, el juez está de acuerdo con romper los dos con costos legales. Ella los considera moralmente equivocados y quiere ilustrarles que lo correcto es a menudo lo más barato. ¿Qué haría Salomón? Y créanme, ella sabe exactamente lo que pagan los dos, porque era abogada. Creo que esto será una pérdida total de efectivo para los dos.

Como dicen los ferengi, "no hay beneficio en ello".

Y una cosa más.

La energía emocional no es gratis

Obviamente, toda esta situación es un infierno emocional sin fondo para todas las partes. Esto en sí mismo es extremadamente perjudicial para su éxito .

Conozco una pequeña empresa a la que le estaba yendo bastante bien. Estaba dirigido por un tipo orientado a los detalles, inteligente y un poco obsesivo: una alquimia perfecta para el éxito en ese negocio. Sin embargo, un proveedor de redes logró estropear la configuración de su sitio web de una manera muy persistente que afectó su sitio web durante un año. Ahora, en lugar de "simplemente obtener otro sitio web", llamó a otro sitio web <provider>RippedMeOff.comy se lanzó contra Don Quijote atacando a esta corporación sin rostro en una serie de demandas y campañas en las redes sociales. La corporación apenas se dio cuenta, pero lo ató bien y en abundancia. No se dio cuenta de que su negocio simplemente se marchitó y terminó perdiendo medio millón de dólares en ingresos. Todo en un sitio web de $12.

No importa las costas judiciales. Al igual que el hombre de negocios fallido, los dos deben tener en cuenta cómo esa batalla afectará sus oportunidades comerciales, oportunidades sociales, desempeño laboral, sensación de paz y prosperidad, felicidad general y salud.

Los dos deben proteger despiadadamente esas cosas y no permitir que algún negocio sucio con Jane los amenace de ninguna manera. Esa es una visión egoísta, en el mejor sentido de la palabra.

Le agradezco que brinde otras soluciones para posiblemente resolver las quejas familiares, pero ninguna de estas responde realmente ninguna de las preguntas. se supone que las partes involucradas aún no han intentado nada amistoso. Mantuve la pregunta original tan amplia como pude (con respecto a los antecedentes y los detalles personales) sin dejar de ser específico para el problema que enfrentaba.
Estoy totalmente en desacuerdo con esta respuesta. He visto casos de primera mano en los que A es agradable como sugiere la respuesta, pero B nunca corresponde (económicamente) y esto es una gran fuente de dolor (y dolor financiero) para A.
Un miembro de la familia que es desalojado de un lugar significa que es doblemente improbable que realice los pagos recurrentes acordados. Y tener una relación de este tipo (que se le deban pagos regulares) con alguien con problemas de dinero en la familia es una excelente manera de destruir los lazos familiares restantes.
@MartinArgerami et al. He revisado significativamente para describir por qué creo que el caso judicial fallará en cuanto al fondo y terminará siendo solo destructivo. Esto había informado mi pensamiento original de "buscar soluciones compasivas".
@Yakk Jane podría no pagar; aceptar. Hará hincapié en la relación familiar, de acuerdo. Pero su objeción implica que los lazos familiares son importantes... por lo que una respuesta que deja a Jane sin hogar está descartada. El hecho simple es que la voluntad creó un problema difícil por descuido, y están bien y se han quedado con él. No hay una respuesta mágica. Además, todas las familias pelean. Si no se trata de X, se trata de Y. Con la misma intensidad independientemente de X o Y, ¿alguna vez notó eso? Lucharán por las nubes en el cielo. Se trata realmente de la vinculación.
Sí, no. Las peleas pueden surgir de la nada, pero puedes inducirlas. Si quieres regalarle a Jane el condominio, hazlo. Si una persona quiere hacer un regalo y la otra no, ponga el dinero en efectivo para comprar la parte de la otra persona y luego dáselo a Jane. Cualquier hipoteca será una fuente constante y repetitiva de estrés familiar. Como un movimiento legal con un contrato y todo lo que podría utilizar para ejecutar la hipoteca de Jane después del incumplimiento casi garantizado (con una redacción cuidadosa que aclara la situación, en lugar de la división de 1/3 1/3 1/3 y derechos vagos ), pero su respuesta no parece estar dirigida de esa manera.
@Yakk Sí, la raíz del problema es que la división de 1/3 fue mal concebida en primer lugar. Tal vez el difunto estaba siendo perezoso, o tal vez conocía bastante bien a su familia y esperaba que actuaran como él los crió.
Dado que para la mayoría de las personas la casa es, con mucho, su activo más valioso, parece difícil hacer algo como una división equitativa de la herencia sin dividir la propiedad de la misma, ¿no es así?
Se unió para votar. Incluso si la familia tiene problemas interpersonales significativos con "Jane", el tiempo y los costos involucrados en mantenerla sin hogar (¡literalmente!) van a empequeñecer el dinero de bonificación que obtendrán en un condominio . No vale la pena. Sin embargo, redactaría un acuerdo con Jane si quiere quedarse allí porque el condominio tendrá costos operativos básicos, como impuestos a la propiedad y costos de servicios públicos, que ella debe cubrir SI las otras dos partes desean retener su 1/3 de la propiedad por ahora.
@Casey: la alternativa por parte del difunto podría haber sido una estipulación en el testamento que establezca que la propiedad se vendería y que las ganancias generadas se dividirían entre los hermanos.
Así que Jane conseguirá un piso sin pagar alquiler hasta que los demás se cansen de pagar los impuestos y cualquier otra factura que acumule Jane y se vean obligadas a vender y desalojar a Jane.

Comprenda que Jane tiene todo el derecho a vivir en el condominio , y forzarla a salir requeriría pasos no triviales y potencialmente costosos. Con eso en mente, consideraría ofrecerle a Jane una mayor participación en las ganancias de la venta, si eso ayuda a que ella acepte la venta. No sé cuánto vale su condominio, pero tal vez una oferta del 40%/30%/30% (donde la participación de Jane es del 40%) resolverá los asuntos y preservará sus relaciones, mientras que un procedimiento legal que le cueste el 6% de el valor de la propiedad no es insólito y probablemente alejará a Jane de usted durante mucho tiempo.

Condominio legado dejado a tres hijos. ¿Cómo vender si una de las partes no está de acuerdo?
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