Comprando una casa. El vendedor quiere dinero en efectivo ahora y mudarse solo el próximo año, alquilando la misma casa mientras tanto

Un pariente mío encontró una casa fantástica en el mercado (Canadá), evaluó 750k. Sabía que había otros 3 compradores haciendo ofertas y estaba entrando en una guerra de ofertas. Hizo una oferta de 800k y fue la oferta más alta, ofreciendo tomar posesión dentro de 3 meses, lo cual es habitual para darle tiempo al vendedor para prepararse y mudarse.

Al vendedor se le ocurrió una contrapropuesta. Estuvo de acuerdo con la cantidad. La cuestión es que quiere el efectivo AHORA e incluso si se transfiere la propiedad, incluyó en el trato que él (el vendedor) alquilaría la casa y continuaría viviendo en ella durante 12 meses y pagaría 3k/mes de alquiler.

En ese momento, mi pariente sintió que esta persona era deshonesta al no revelar estas solicitudes inusuales desde el principio y simplemente se retiró del trato, dejando que los otros 3 postores lucharan por la casa.

Esto parece arriesgado desde la perspectiva del comprador. Digamos que el comprador es dueño de una casa, tendría que respaldar 2 hipotecas durante un año. Si espera 9 meses para vender su primera casa, el mercado podría cambiar. Si ocurre una recesión, tal vez su primera casa perdería valor, pero aún tendría que comprar la primera casa a un precio elevado. Dicho esto, podría ir al revés y los precios podrían subir.

Desde la perspectiva del vendedor, me lo imagino invirtiendo el dinero durante un año y si el interés supera el 4,5%, recupera todo el dinero invertido en alquiler. (3k * 12 meses / 800k = 4.5%) ¿O tal vez quiere que el primer comprador financie una nueva casa que está construyendo?

¿Hay alguna razón sombría por la que el vendedor usaría esta estrategia?

No conozco la ley canadiense, pero en el Reino Unido sería una propuesta ridícula de aceptar, porque si el ex propietario simplemente nunca pagó el alquiler, tendría grandes dificultades para desalojarlo incluso después de que transcurrieran los 12 meses.
@alephzero, esto es arriesgado en cualquier lugar en este momento, porque muchas jurisdicciones en varios niveles están poniendo moratorias a los desalojos. Los propietarios actuales se convertirían en arrendatarios legalmente hablando, y por lo tanto caerían bajo tal moratoria.
No estoy seguro en Canadá, pero en los EE. UU., existen diferentes términos para las hipotecas de las viviendas que se alquilan y las que ocupan los propietarios. Alquilar la casa por un año podría descalificar al comprador de la financiación que pretende utilizar. Definitivamente no vale la pena en mi opinión.
Aparte: estoy totalmente de acuerdo con su pariente aquí. Es posible que no sucediera nada turbio, pero ¿por qué correr el riesgo?
Soy canadiense (aunque de ninguna manera soy un experto en ventas de bienes raíces) y esto suena ridículo. No sé si el vendedor estaba tratando de sacar algo deliberadamente o no, pero de cualquier manera, yo también correría rápido. Tu pariente hizo lo correcto, en mi opinión.
Su familiar todavía está negociando, por lo que no es del todo injusto que el vendedor proponga un cambio en el trato. Tu familiar tiene las opciones habituales: aceptarlo, marcharse o hacer una contrapropuesta. Sí, hay riesgos adicionales aquí. Parece que su pariente se ha enamorado de la casa, que es una posición débil para estar.
Un amigo mío hizo eso en Malta: vendió su casa a su vecino de enfrente, pero negoció para ser inquilino durante el próximo año. Eso funcionó porque el nuevo propietario nunca tuvo la intención de vivir en el lugar, pero quería alquilarlo de todos modos.
Hay una regla general para casos como este. Cuando algo parezca inusual como esto, simplemente aléjese. No es posible que sepamos el motivo real por el que el vendedor hizo esta solicitud, y no necesitamos saberlo. Hay otras casas en el mercado que son muy parecidas a esta y no tienen este nivel de riesgo asociado con ellas.

Respuestas (4)

¿Hay alguna razón sombría por la que el vendedor usaría esta estrategia?

El vendedor tiene una razón para quedarse por muchos meses y quiere salir de la propiedad ahora.

Si me presentaran una contraoferta como esta, me preocuparía que el vendedor tenga conocimiento interno de algo. Saben que la ciudad va a embargar la propiedad para un gran proyecto, o saben que hay una gran factura y al vender ahora se convierte en responsabilidad del nuevo propietario.

Puede haber razones no sombrías también. Su hipoteca existente tiene un pago global y esta es la única salida que pueden ver. Necesitan cobrar el capital porque necesitan el efectivo para algún otro gasto importante como su deuda de tarjeta de crédito de 100K.

Incluso si la razón es benigna, el comprador corre el riesgo de que los ex propietarios sean terribles inquilinos.

Una forma de proteger al comprador es restar los pagos de alquiler de los 12 meses de los ingresos de la venta. Esto haría que el precio de venta fuera de $800K - 12 meses de alquiler. Debido a que también existe el riesgo de que no se muevan al final del contrato de arrendamiento o de que se dañe el lugar, también tiene que haber un depósito de seguridad importante. No utilice el alquiler normal de 1 mes como depósito de seguridad; ir por 10 meses vale la pena. Las leyes locales podrían limitar el tamaño del depósito de seguridad.

Otra cosa que se podría hacer es poner todo el dinero por encima de la cantidad necesaria para pagar la hipoteca anterior, los costos de cierre razonables y el alquiler en una cuenta de depósito en garantía. Los ingresos solo se liberan si se mueven y no hubo sorpresas "conocidas".

No dejaría que el vendedor fije el monto del alquiler. El comprador necesita obtener una ganancia cada mes. Querrían obtener ganancias si estuvieran alquilando a una persona desconocida. Entonces, la cantidad mínima sería para pagar la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro contra incendios y cualquier otra tarifa razonable asociada con la casa. Pero iría un poco más alto solo para estar seguro.

"El comprador necesita obtener ganancias cada mes"; sin embargo, esto puede variar. Los alquileres tienden a aumentar con el tiempo, pero las hipotecas a menudo son fijas, por lo que si alguien compra una casa nueva, es probable que no pueda ofrecer alquileres a la tasa de mercado durante los primeros años o más hasta que la tasa de alquiler del mercado aumente lo suficiente como para cubrir el costo. de la hipoteca, por lo que tendrían que operar inicialmente con pérdidas.
Una de las posibles cosas turbias es el divorcio. Si el propietario original planea divorciarse y vende la casa antes de los documentos de divorcio, puede verse envuelto en algo con lo que realmente no quiere lidiar. No digo que funcione, solo que no tendrás mucha protección si quieren intentar algo estúpido.
@Dai en esta situación, si estoy comprando la propiedad y la persona que la "vende" espera que le alquile la propiedad durante 12 meses, obtendré una ganancia cada mes. No voy a cobrar $3K por el alquiler, pero pagaré $4K por la hipoteca, los impuestos y los artículos relacionados.
@mhoran_psprep ¡¿CUATRO MIL dólares al mes?!
@user253751 La casa cuesta $800k. Si los impuestos a la propiedad, la HOA y/o el mantenimiento son altos en esa área, $ 4k / mes no es una suma demasiado sorprendente.

Esto no es arriesgado, o deshonesto. Se conoce como contingencia. Su pariente es libre de retractarse de este trato si no funciona para él.

Aunque no es común, básicamente su relación es comprar una casa y convertirse en propietario por un período de tiempo. Una situación similar ocurriría si estuvieran comprando una casa que fue alquilada a un inquilino con un contrato de arrendamiento vigente. Los nuevos propietarios tendrían que cumplir con ese contrato de arrendamiento.

Tus familiares pueden sentir que esta persona no puede pagar el alquiler, lo que siempre es un riesgo. Los pagos del alquiler podrían depositarse en garantía y repartirse a medida que pasan los meses.

Si bien es sorprendente, esto puede deberse a retrasos en la obtención de una nueva vivienda por parte del propietario. Quizás haya una serie de retrasos en el proyecto y pagar unos meses de alquiler en su hogar actual es un pequeño precio a pagar.

Te contradijiste un poco: "Esto no es arriesgado"... "definitivamente un riesgo"
La proposición/venta no es un riesgo. Los pagos de alquiler continuos son. Sin contradicción.
No entiendo cómo esto no es arriesgado. El comprador está expuesto a todo tipo de desventajas que de otro modo no habría tenido.
Definitivamente es deshonesto abstenerse de revelar una contingencia tan masiva hasta que todas las ofertas estén disponibles y haya elegido un comprador preferido. En el peor de los casos, acaba de desperdiciar más de un mes del tiempo del comprador. Una contingencia podría ser cualquier cosa, incluso una solicitud completamente ridícula. Además, 3k/mes es muy bajo, lo que se suma a la ridiculez de esta solicitud.

No es extraño cobrar alquiler durante un período de cierre, pero 12 meses es MUCHO tiempo. Es un año de posibles pagos de alquiler atrasados ​​y 12 meses de "desgaste" que al vendedor ya no le preocupan. Me echaría atrás solo por eso, no por el acuerdo de alquiler. Muchas casas saldrán al mercado en los próximos 12 meses.

Es arriesgado por ambos lados. Si el mercado está "caliente", entonces el precio podría bajar durante el próximo año, perjudicando al comprador, pero si continúa subiendo , entonces el vendedor ha perdido dinero en el costo de oportunidad, por lo que bloquear ahora elimina ese riesgo para ambas partes. .

Y mírelo de esta manera: el comprador tiene dos hipotecas, pero también tiene que pagar la renta para pagar una. Entonces, ¿quizás el alquiler propuesto no es suficiente? La tasa de capitalización del 4,5% (3/800 * 12) parece un poco baja, pero puede ser adecuada para ese mercado. ¿Podría alquilar una casa similar en el área por ese precio?

Mi especulación es que hay un retraso de 5 a 6 meses en la construcción con los meses de invierno que se avecinan en Canadá que lo convertirán en un retraso de un año. Sin embargo, completa especulación.
@PeteB. Eso tendría sentido. Sin embargo, 12 meses todavía parece mucho tiempo para esperar una casa que acabo de comprar :)
La pregunta del OP es sobre una residencia personal, pero conozco un ejemplo de un arreglo similar en bienes raíces comerciales: la escuela secundaria de la que mi esposa es alumna se vendió al hospital de al lado con una opción de cinco años para seguir ocupando el edificio sin alquiler.
@david Es un poco más difícil mudar una escuela que una casa. Sin embargo, el beneficio "sin alquiler" es bastante agradable. El hospital (también algo difícil de mover) realmente debe haber querido esa expansión.

No es inaudito tener un retraso en la mudanza con el pago del alquiler durante el período de tiempo de ocupación.

Se establecería un contrato de alquiler estándar para el período de alquiler. La tarifa de alquiler debe ser suficiente para cubrir el seguro de propiedad, el pago de la hipoteca, los impuestos, cualquier tarifa de HOA y alguna cantidad de ganancias.

Se debe financiar una cuenta de depósito en garantía para que se libere en espera de la mudanza, la inspección de un tercero y la finalización de cualquier reparación para que la casa vuelva a estar en la condición de la fecha de venta.

La cuenta de depósito en garantía debe tener un monto suficiente para cubrir el monto total del alquiler por el período del año, el deducible completo o la póliza del propietario y suficientes fondos adicionales para garantizar las reparaciones potenciales que no están cubiertas por la póliza del propietario). Los desembolsos del alquiler se pueden programar desde la cuenta de depósito en garantía. como parte del acuerdo que elimina el alquiler perdido. Para aliviar la preocupación por el desalojo, se debe garantizar la confiscación de una parte o el resto de la cuenta de depósito en garantía si el vendedor no se ha mudado antes de la fecha de mudanza acordada.

Como todos los anteriores son temas muy legales, consulte a un abogado para redactar los contratos requeridos; asegurándose de que todos los artículos sean legales en su jurisdicción particular. No soy abogado, por lo que las anteriores son solo algunas sugerencias que pueden ser útiles para considerar.

Comprando una casa. El vendedor quiere dinero en efectivo ahora y mudarse solo el próximo año, alquilando la misma casa mientras tanto
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