¿Qué evidencia hay de que el aumento de las tasas de interés hace que bajen los precios de los condominios en Canadá?

Sí, no es razonable pensar que los precios caerán entre un 10 y un 20 % en ese período de tiempo.

Los precios de la vivienda no son una ecuación que pueda resolverse como "los precios de la vivienda están sobrevaluados en un X%". Tiene 3 respuestas hasta ahora, "los precios son inversamente proporcionales a las tasas" de Quanty, "no hay una fuerte correlación entre las tasas de interés y los precios de la vivienda" de Rob, y "el aumento de las tasas de interés crea una presión a la baja sobre los precios de la vivienda" de MB.

Es mejor que cualquier investigación sobre el historial de precios tenga en cuenta todas las demás variables. Los artículos que analizan las tasas frente al precio no siempre abordan un elemento clave, los ingresos. Digamos que estamos de acuerdo en que los datos muestran que su ciudad es un 10 % demasiado alta. Pero si a los vendedores les gusta su alto precio y tienen algo de poder para 'clavar mis talones', los precios no bajarán. El vendedor simplemente se queda quieto y las curvas de oferta/demanda no dan como resultado un precio más bajo, sino una menor oferta. Y el efecto es cambiar la demografía de esa área, es decir, atraer a personas con mayores ingresos.

Rob se vinculó a un artículo con un buen conjunto de gráficos. Un gráfico que muestra la tasa fija de EE. UU. a 30 años y los "precios reales de la vivienda". Lo que resulta es un gráfico que puede refutar la relación entre tasas y precios. Pero eso ignoraría un punto histórico que es demasiado importante para olvidar. La caída que comenzó en enero de 2006 no tuvo nada que ver con la tasa a 30 años. Fue el resultado de una serie de productos financieros locos que incluían 'ARM con opción de interés solamente' que permitían a los compradores obtener la aprobación para una compra basada en un pago que no era fijo, y cambiaría a una hipoteca totalmente amortizable a una tasa más alta que era inasequible. Un producto que fue una bomba de relojería financiera. Canada Banks no ofreció tal producto, y cuando el mercado estadounidense contrajo neumonía, Canadá experimentó un leve resfriado.

Las correlaciones y los datos utilizados para probarlas son algo interesante. Puedo sugerirle que tome la tasa de EE. UU. a 30 años, junto con nuestro ingreso medio, o más bien el 25% del ingreso medio mensual. Calcular la hipoteca que resulta. Esto se traduce muy bien en el hogar que una familia mediana puede pagar. Y afirmo que a largo plazo este es el precio de equilibrio de esa casa mediana. Pero la oferta/demanda tiene otro factor, 'rigidez' o el término más técnico, 'inelasticidad de la demanda'. Esto significa que, por ejemplo, un aumento del 10% en el precio de los cigarrillos no provoca una caída del 10% en el consumo. Todos y cada uno de los bienes tienen su propia elasticidad, y en el caso de la vivienda, un aumento en el costo ciertamente impactaría a los compradores marginales, pero otros simplemente ajustarán sus presupuestos. No todos los compradores planeaban ir al banco'

Por último, sé que Canadá no tiene una hipoteca a 30 años, la más común es una tasa de 5 años con una amortización de 30 años. (corrección/aclaración, ¿alguien?) El efecto de esto es una menor volatilidad en el mercado, ya que creo que sus tasas no están preparadas para el salto del 2,5% al ​​4% implícito en otra respuesta. Se pueden absorber pequeños incrementos.

En una hermosa coincidencia, la Junta de la Reserva Federal me envió un enlace a La elasticidad de la tasa de interés de la demanda hipotecaria: Evidencia del agrupamiento en el límite de préstamo conforme . Es un poco largo, pero vale la pena ver cómo la correlación no es tan instantánea como algunos podrían pensar.

Si el dinero es más caro (cuesta más pedir prestado), entonces menos personas podrán calificar para hacer los pagos de una hipoteca de tamaño particular. Esto reduce el número de compradores potenciales de propiedades a ese precio. Como los vendedores todavía quieren vender, bajarán sus precios a donde más personas puedan permitirse comprar.

Por lo tanto, el aumento de las tasas de interés crea una presión a la baja sobre los precios de la vivienda.

Pero Toronto es la ciudad más grande de Canadá. Esperaría que parte de los precios altos se deba a la ubicación: mucha gente quiere estar cerca de muchas actividades, acción y oportunidades. A menos que suceda algo catastrófico, no veo que Toronto pierda esa ventaja. En todo caso, se calentará un poco en las próximas décadas.

Al menos en el mercado estadounidense, existe evidencia a largo plazo de que no existe una fuerte correlación entre las tasas de interés y los precios de la vivienda .

Un estudio canadiense menos detallado encontró que los precios de la vivienda tienden a aumentar cuando aumentan las tarifas. Una posible razón: las tasas de interés pueden aumentar cuando la economía va bien (necesita menos ayuda), que también es el momento en que las personas se sienten más seguras para comprar.

Hay muchas razones por las que los precios de los condominios en Toronto pueden bajar (como un exceso de oferta) o pueden aumentar (reducción del tamaño de los nidos vacíos). Pero, por sí solo, un pequeño aumento en las tasas de interés parece poco probable, según la historia, que conduzca a una caída sustancial de los precios en un corto período de tiempo.

En general, los precios son inversamente proporcionales a las tarifas; sin embargo, una predicción precisa de la tasa de interés lo haría digno de administrar un gran fondo de cobertura de derivados crediticios.

Esto no quiere decir que las tasas de interés no puedan subir en Canadá, ya que el mundo está experimentando una crisis de recursos y Estados Unidos ha comenzado a exportar más petróleo, incluso tratando recientemente de abrir el mercado a Europa, de los cuales Canadá depende relativamente. al.

Además, decir que Canadá actualmente tiene las propiedades inmobiliarias más caras es un descuido, por decir lo menos, considerando que China actualmente tiene ciudades enteras que están vacías porque los precios son demasiado altos.

Una caída del diez al veinte por ciento en los precios inmobiliarios probablemente sería una crisis financiera en toda regla, y dado que las tasas hipotecarias actualmente rondan el 2,5%, un aumento de uno a doscientos puntos básicos podría significar una disminución de casi el 50% en los precios inmobiliarios si el interés los pagos se mantienen constantes. Canadá tendría que comenzar a hacer crecer su economía a una tasa mucho más alta para alentar al banco central a aumentar las tasas a tal altura, o el petróleo tendría que colapsar por completo repentinamente para causar un colapso especulativamente posible de CAD para alentar lo mismo.

La relación más fácil de manipular entre precios y tasas es la perpetuidad:

p = i / r

donde pes el precio, ies el pago de intereses y res la tasa de interés. En este caso, un aumento del r2,5% al ​​4,5% provocaría una disminución del 44,5% psi ise mantiene constante. Sin embargo, las hipotecas canadienses típicas parecen vencer en diez años a una tasa fija, por lo ique no se pueden mantener constantes, y la relación entre ry pes menos fuerte en vencimientos más tempranos, por lo tanto, la forma más probable de que los precios colapsen es por un colapso financiero como se describe arriba.