Un edificio de condominios cercano está subastando 65 espacios de estacionamiento dentro del edificio sin oferta mínima. El condominio está en el medio del distrito comercial de mi ciudad. Estoy interesado en invertir en uno de los espacios de estacionamiento para arrendar y eventualmente revender. Los espacios de estacionamiento parecen alquilarse por aproximadamente $250 mensuales y requieren un contrato de arrendamiento de 6 meses. Hay impuestos a la propiedad y tarifas de condominio de alrededor de $ 1400 / año. No hay restricciones para revenderlos, por lo que eventualmente puedo revender el lugar a alguien en el edificio oa un inversionista diferente.
Nunca antes había invertido en un activo como este. ¿Cómo puedo averiguar cuál debería ser mi oferta máxima? ¿Cuál es una tasa de rendimiento esperada razonable?
Si la información del flujo de efectivo está completa, la valoración se puede determinar con relativa exactitud y precisión.
Suponiendo que el alquiler mensual sea correcto, el ingreso anual es de $1600 por año, $250/mes * 12 meses - $1400/año en impuestos.
Los bienes raíces se valoran mejor como una perpetuidad
P = i / r
donde Pes el precio, ies el ingreso y res la tasa de interés. Los teóricos sugerirían que la mejor tasa de interés disponible sería la tasa libre de riesgo, una tasa del Tesoro a 30 años ~3.5%, pero la competencia no puede obtener estas tasas, por lo que probablemente no sea realista.
De todos modos, sin asumir gastos, el valor de la propiedad es de $1.600 / 0,035 como máximo, $45.714,29.
Esta es la fórmula general, y definitivamente debe ajustarse a los gastos y una tasa de interés más realista.
Ahora, con una mejor comprensión de las tasas de interés y los gastos, esto predecirá el valor de mercado más probable; sin embargo, se debe saber que cualquier tasa de interés que se aplique a la fórmula será la tasa de rendimiento más probable que se reciba de la inversión.
Un inversor de valor de Graham-Buffett sugeriría utilizar una valoración no inferior al 15 %, ya que para un inversor de valor no tiene sentido pujar a menos que los beneficios puedan estar por encima de la media, ~7,5 %. Con una tasa de interés del 15% y sin gastos, $1,600 / .15, es $10,666.67. En promedio, es poco probable que una oferta tan baja tenga éxito; sin embargo, si se realizan múltiples ofertas utilizando esta metodología similar, por la ley de los números pequeños, es probable que se gane la lotería en una oferta como máximo.
Escenario 1: suponga que planea mantener el espacio de estacionamiento por el resto de su vida y cobrar los ingresos del alquiler. Usted dice que estos espacios se alquilan por $250 por mes y hay tarifas de $1400 por año. Hay algunos otros costos? ¿Sería usted responsable del costo de la repavimentación en algún momento? Pero asumiendo que eso está cubierto en los $1400, la ganancia neta es 250 x 12 - 1400 = $1600 por año.
Así que ahora la pregunta es, ¿en qué otras cosas podrías invertir tu dinero y qué tipo de retornos te dan? Si, por ejemplo, tiene inversiones en el mercado de valores que generan un rendimiento anual del 10 % y espera que esa tasa de rendimiento continúe indefinidamente, entonces si paga un precio que le da un rendimiento inferior al 10 %, es decir, si paga más de $16,000, entonces sería mejor poner el dinero en el mercado de valores. Es decir, debe calcular el precio justo "al revés": ¿Qué retorno de la inversión es aceptable y luego qué precio tendría que pagar para obtener ese ROI?
Oh, también debe considerar cuál es la "tasa de ocupación" en dichos espacios de estacionamiento. ¿Hay suficiente demanda como para que pueda esperar de manera realista que se alquile el 100 % del tiempo? Cuando un inquilino se va, ¿cuánto tiempo se tarda en encontrar otro? ¿Y tiene alguna información sobre la frecuencia con la que los inquilinos no pagan el alquiler? Soy dueño de una casa que alquilo y tuve dos inquilinos seguidos que no pagaron el alquiler, y el proceso legal para desalojarlos lleva meses. No sé lo que se necesita para "desalojar" a alguien de un espacio de estacionamiento.
Escenario 2: Espera cobrar el alquiler de este espacio durante un período de tiempo y luego, algún día, venderlo. En ese caso, hay una información adicional que necesita: ¿Cuánto puede esperar obtener por esta propiedad cuando la venda? Es casi seguro que esto es altamente especulativo. Pero ciertamente podría mirar las tendencias de precios pasadas. Si ve que el valor de un espacio de estacionamiento en su área ha aumentado, digamos un 4% por año durante los últimos 20 años, es razonable hacer planes asumiendo que esta tendencia continuará. Si ha estado arriba y abajo y por todas partes, podrías estar tomando una apuesta real. Si paga $30,000 hoy y cuando llegue el momento de venderlo, lo mejor que puede obtener son $15,000, eso no es tan bueno. Pero si hay alguna tasa promedio consistente razonable de crecimiento en valor, puede agregar esto a los alquileres esperados. Por ejemplo, si puede esperar que aumente su valor en $ 1000 por año, entonces el retorno de su inversión es $ 1600 en alquiler más $ 1000 en crecimiento de capital es igual a $ 2600. Luego, vuelva a hacer un cálculo del ROI basado en los rendimientos potenciales de otras inversiones.