¿Cómo pierden dinero los bancos en las ejecuciones hipotecarias?

La "contabilidad justa" es cómo funciona el mercado monetario en estos días.

Veamos este ejemplo simplificado:

El banco crea un activo: préstamo por un monto de X, garantizado por una casa por valor de 1,25*X (suponiendo un pago inicial del 20 %).

El banco también crea un pasivo por la cantidad de X para sus depositantes, porque el dinero prestado fue el dinero depositado primero en el banco por otra persona (o tomado prestado por el banco de la Reserva Federal (*)), que es, nuevamente, un responsabilidad). Esa responsabilidad no está garantizada.

Ahora la persona no paga el préstamo por la cantidad de X, pero en ese momento los precios bajaron y la casa ahora vale 0.8*X.

El banco ejecuta la hipoteca, vende la casa, recupera el 80% del préstamo y retira el activo del préstamo, creando un activo de efectivo por valor de 0,8*X.

Pero la responsabilidad por la cantidad de X no fue a ninguna parte. El banco todavía tiene que devolver la cantidad X de dinero a sus depositantes/federales.

¿La diferencia? 20% de X en nuestro escenario: esa es la pérdida del banco.

(*) La Reserva Federal es el equivalente estadounidense de un banco central.

Alguien tiene que entregar dinero en efectivo al vendedor. Incluso si el dinero físico no cambia de manos (y he comprado una casa; puedo decirle que MUCHO dinero cambia de manos al cierre en al menos la forma de un cheque personal), e independientemente de cómo el banco contabilice exactamente el dinero real. desembolso del préstamo, el resultado neto es que el comprador tiene efectivo que le da al vendedor, y ahora está endeudado con el banco por al menos esa cantidad (pero ahora tiene una casa).

Ahora, el banco probablemente no tenía ese dinero en su bóveda. El dinero que se encuentra en una bóveda es dinero que no genera más dinero para el banco; por lo tanto, la mayoría de los bancos conservan solo una fracción del porcentaje de los saldos de depósito que los federales les exigen conservar. También existen restricciones sobre en qué se puede gastar el dinero de los depositantes, y los préstamos no son una de ellas; el modelo de tomar dinero en cuentas de ahorro y luego prestarlo es lo que provocó el colapso de los ahorros y préstamos en los años 80. Entonces, para obtener el dinero, recurre a los inversores; el banco vende bonos, endeudándose con los tenedores de bonos, luego toma ese dinero y lo presta a una tasa más alta, cubriendo el interés del bono y obteniendo una buena ganancia para sus propios accionistas.

Los bancos pierden dinero en incumplimientos de dos formas. En primer lugar, pierden todos los pagos de intereses futuros que se habrían realizado sobre el préstamo. Técnicamente, esto no es un "ingreso" hasta que se calcula el interés para cada mes y se "acumula" sobre el préstamo; por lo tanto, no se muestra en el balance de una forma u otra. Sin embargo, los tenedores de esos bonos esperarán un retorno, y los bancos ya no tienen el pago de la hipoteca para cubrir los pagos de cupones que ellos mismos tienen que pagar a los tenedores de bonos, creando problemas de flujo de efectivo.

La segunda forma, y ​​mucho más real y dañina, en la que los bancos pierden dinero en una ejecución hipotecaria es la pérdida del valor de la garantía. Un banco prácticamente nunca ofrece un "préstamo de firma" sin garantía para una casa (ciertamente no a las tasas de interés anunciadas del 3-4%). Quieren algo para respaldar el préstamo, por lo que si desapareces de la faz de la tierra, tienen un claro derecho a algo que puede ayudarlos a recuperar su dinero. Por lo general, esa es la casa misma; si no paga, le quitan la casa y la venden para recuperar su dinero.

Ahora, una de las principales causas de ejecución hipotecaria es la recesión económica, como la que tuvimos en 2009 y de la que aún nos estamos recuperando. Cuando la economía se va por la borda, muchas cosas que generalmente consideramos "depósitos de valor" pierden ese valor, porque el valor del whatzit (cualquier whatzit, en realidad) se basa en lo que alguien más pagaría por tenerlo. Cuando menos personas buscan comprar ese whatzit, la demanda cae, trayendo consigo los precios. Las casas y los bienes raíces son uno de los artículos de mayor valor sujetos a esta pérdida de valor; cuando el Joe promedio no sabe si tendrá un trabajo mañana, no va a buscar casa. Este Joe promedio puede incluso estar buscando vender una parcela adicional de tierra o una propiedad de ingresos por dinero en efectivo, aumentando la oferta y disminuyendo aún más los precios. La recesión económica a menudo puede aumentar el crimen y disminuir el gasto del gobierno local en el mantenimiento de las tierras públicas (así como el mantenimiento de los propietarios de sus propias propiedades). Por el efecto de "ventana rota", esto hace que el vecindario sea aún menos deseable en un círculo vicioso.

Lo que hizo que esta recesión actual fuera un doble golpe para los prestamistas hipotecarios es que fue causada, en gran parte, por una burbuja inmobiliaria; El dinero barato para las casas hizo que los precios de la vivienda se dispararan rápidamente, y luego, cuando el dinero se volvió más caro (como en los ARM de alto riesgo), muchos de esos préstamos, que nunca deberían haber sido aprobados por ninguna de las partes, se fueron a pique. . Entre la pérdida del valor de la vivienda (mucha de la cual probablemente resultará permanente; ese es el problema con una burbuja, las cosas nunca se recuperan a su punto máximo) y el ajuste de las tasas de interés de las hipotecas a términos que realmente pagarán el préstamo. , muchos propietarios de viviendas se encontraron tan sumergidos (y hundiéndose rápidamente) que la mejor medida financiera para ellos fue alejarse de todo e intentarlo de nuevo en siete años.

Ahora el banco está en un dilema. Tienen este préstamo que nunca verán pagado en efectivo, y tienen esta casa que vale quizás el 75% del saldo pendiente de la hipoteca (si tienen suerte, algunas casas en áreas extremadamente "en dificultades" como Detroit actualmente se están negociando por 30 -40% de lo que vendieron justo antes de que estallara la burbuja). Multiplique eso por, digamos, 100,000 viviendas en dificultades con declives similares en valor, y está hablando de decenas de miles de millones de dólares en pérdidas. Además de eso, el garante (básicamente la compañía de seguros del banco contra este tipo de pérdidas) ahora está en problemas financieros porque asumió tantos contratos de deuda que resultaron ser incobrables (AIG, Fannie/Freddie); muy bien pueden declararse en quiebra y dejar al banco con la bolsa.

Pero ya nadie compra casas, porque los precios están bajando; las únicas personas que comprarían una casa ahora versus dentro de un año (o dos o tres años) son las personas que no tienen otra opción, y si no tiene otra opción, probablemente se encuentre en una situación financiera que significaría que nunca ser aprobado para el préstamo de todos modos. Para deshacerse de ellos, el banco tiene que venderlos en una subasta por centavos de dólar. Eso aumenta aún más la oferta de casas baratas y hace que los precios bajen aún más, lo que hace que incluso las casas más bonitas que el banco está dispuesto a mantener en los libros valgan menos (hay una razón por la cual estas casas en dificultades se llamaban "activos tóxicos"; son venenosas para los bancos si los conservan o los venden).

Mientras tanto, toda esta depresión de precios ahora está afectando a las personas que hicieron todo bien; incluso las personas que compraron sus casas años antes de que se formara la burbuja están viendo cómo se desvanecen años de creación de capital. Eso por no hablar de las personas con crédito preferencial que compraron en el momento equivocado, cuando la burbuja estaba en su apogeo. Incluso sin un ARM de ajuste con el que lidiar, estos muchachos todavía enfrentan el hecho de que pagaron mucho dinero por una casa que probablemente no valdrá su precio de compra nuevamente en su vida. Incluso con una tasa hipotecaria fija, estarán bajo el agua, perdiendo efectivamente todo su pago al banco como si fuera un alquiler, por mucho más tiempo del que les llevaría dejar todo este lío completamente atrás si simplemente se alejaran del todo. cosa, se mudó de nuevo a un apartamento y esperó. Asi que, estos muchachos deciden sobre un "default estratégico"; darle al banco la casa (que no cubre el saldo pendiente, por supuesto) y si demandan, declararse en bancarrota.

Eso realmente pone nerviosos a los bancos; si las personas que hicieron todo bien consideran que el infierno de la ejecución hipotecaria y la bancarrota son preferibles a su situación actual, la principal amenaza del banco para mantener a las personas en sus hogares es hueca. Eso los hace muy reacios a firmar nuevas hipotecas, porque el riesgo de impago ahora es mucho menos seguro. Ahora las personas que quieren casas en este mercado no pueden comprarlas, reduciendo aún más la demanda, disminuyendo aún más los precios...

Entiendes la idea. Ese es el colapso de la vivienda en pocas palabras, y en lo que los bancos y nuestro mercado libre han estado trabajando durante los últimos cinco años, con solo el atisbo de un cambio de tendencia que recuperó las ventas de viviendas.