¿Cuáles son algunos de los mejores libros/recursos sobre inspección de viviendas para compradores de vivienda por primera vez?

En mi experiencia, lo más importante que puede hacer es verificar el inspector de viviendas que desea utilizar verificando las referencias de clientes RECIENTES anteriores.

He comprado alrededor de media docena de propiedades desde 1997 y he tenido inspectores de mierda y excelentes inspectores: los dos primeros fueron recomendados por mis agentes inmobiliarios en ese momento, y no fueron muy minuciosos y me dieron informes de formularios con casillas de verificación completadas. .

Luego me di cuenta y comencé a recibir referencias de profesionales.

La otra cosa es - IR CON ELLOS. Camine con ellos durante todo el proceso. Una buena inspección COMPLETA debe tomar alrededor de 3 horas. Quiere verlos probando TODO lo eléctrico (incluidos los receptáculos con un probador de tierra), todos los electrodomésticos, subiéndose al techo, metiéndose debajo de la casa, probando toda la plomería, etc.

HAGA PREGUNTAS todo el tiempo. Incluso (especialmente) cuando sabes la respuesta. Si su inspector no puede darle buenas respuestas, no dude en detener la inspección y decirle que no está satisfecho.

Recuerde, se está preparando para comprometerse con una ENORME cantidad de deuda y responsabilidad con esta compra. Trate la inspección con seriedad.

¡Buena suerte!

No puedo estar lo suficientemente de acuerdo con la declaración de Greebo de que deberías estar presente para la inspección. Incluso si no sabe por qué el inspector hace todo lo que hace, puede ver que está siendo lo más minucioso posible sin causar daños a la casa. Recuerde, se llama a Mike Holmes cuando el dueño de la casa descubre que hay un problema, por lo que tiene la bendición del dueño de la casa para hacer agujeros, levantar las tablas del piso y llegar a la raíz del problema. Los inspectores no pueden causar daños a las paredes, pisos, etc.; A VECES pueden quitar los accesorios atornillados (porque reemplazar dicho accesorio es trivial y no hace agujeros adicionales).

Sin embargo, Holmes también mostrará a los espectadores lo que, en todo caso, el inspector debería haber captado pero no lo hizo. Básicamente, si es visible, obviamente incorrecto (o indica problemas más profundos), y el inspector no lo tomó en cuenta, Holmes lo denunciará. También ha habido ocasiones en las que Holmes defendió al inspector porque notó un problema que los propietarios pensaron que era menor o porque no podía saber que había un problema porque el propietario anterior lo ocultó muy bien.

De todos modos, hay muchas cosas que un inspector debe hacer que no causen daños a la casa. Se centran en cinco aspectos principales del hogar: cimientos, estructura, plomería, electricidad y HVAC. Las siguientes son algunas pruebas básicas que cualquier inspector que se precie le informará.

Base:

• Para losas o sótanos: ¿Hay grietas grandes obvias en áreas preocupantes? ¿Hay grietas abiertas en los pisos de baldosas o cambios obvios en el ángulo de pendiente en otros tipos de pisos?
• Para cimientos por debajo del nivel del suelo (sótanos/espacios angostos); ¿Hay signos de arqueamiento o asentamiento excesivo de los cimientos?
• Para pilares y vigas: ¿Hay algún signo evidente de deterioro de los pilares o vigas?
• ¿La tierra se está erosionando o se está separando de los miembros de los cimientos, por alguna razón?
• ¿Se está acumulando agua contra el costado de la casa o debajo de ella debido a un drenaje inadecuado?
• ¿Se filtra agua a través de la losa o las paredes/piso del sótano?

Estructura/Exterior:

• ¿El techo es sólido? ¿Algún signo de desgaste, daño o vejez que indique reparación o reemplazo?
• ¿La "piel" de la casa es impermeable? ¿Hay grietas, roturas o huecos en el ladrillo o la argamasa?
• ¿Están las canaletas diseñadas, instaladas y mantenidas adecuadamente para garantizar que el agua se recolecte y se dirija fuera de la casa?
• ¿Hay pisos que crujen, flexibles o inestables, lo que indica que las vigas se están aflojando?
• Golpee los pisos de baldosas con la mano o con un talón duro. Si obtiene un sonido hueco, la loseta no está bien adherida al sustrato; muchos de ellos requerirán levantar y relevar el piso.
• ¿Alguna inclinación u "ondeo" obvio de las paredes o techos que indique una construcción incorrecta?
• ¿Hay un montante cada 16" (es posible que su inspector promedio no revise todas las paredes, o incluso cualquier pared, pero se puede usar un buscador de vigas por radar simple en algunas paredes de la casa original y cualquier adición a ella)?
• Para pisos que no están directamente sobre la losa: ¿Hay una vigueta cada 12", con refuerzos cruzados cada cuatro pies? Es posible que no siempre pueda saberlo, pero en las casas con sótanos, al menos puede verificar parte del primer piso)
• ¿Alguna señal de pintura con plomo? (a menos que haya pintura suelta o descascarada, es posible que el inspector no pueda realizar la prueba de plomo sin la aprobación del propietario y, por lo tanto, puede tener un costo adicional)
• ¿Alguna señal de asbesto? (El asbesto era muy común en los materiales de construcción de viviendas; varios tipos de aislamiento de viviendas, tejas para techos, baldosas para pisos, incluso los techos de palomitas de maíz en casas de más de 1980 pueden contener asbesto; está bien SIEMPRE QUE se deje solo, pero prácticamente cualquier inspector recomiendo encarecidamente que se elimine)

Eléctrico:

• ¿Funcionan todas las luces? ¿Todos los interruptores hacen algo obvio?
• ¿Funcionan todos los puntos de venta?
• ¿Hay circuitos sobrecargados (interruptores de panel que controlan demasiadas luces/tomacorrientes)? Regla de oro; Además de los electrodomésticos principales (HVAC, lavadora, secadora, lavaplatos/triturador de basura y calentador de agua caliente deben tener su propio interruptor en el panel), cuente los enchufes o focos controlados por un solo interruptor, y si cuenta más de 12, ese circuito también tiene mucho en eso.
• ¿Todos los tomacorrientes están debidamente conectados a tierra? Lo crea o no, hay muchas casas con enchufes de dos clavijas por todas partes, y eso era perfectamente legal cuando se construyó la casa. Sin embargo, tienes que saber esto por adelantado; no puede enchufar la mayoría de los dispositivos de alto amperaje, incluidas muchas aspiradoras, sin un tomacorriente de tres clavijas debidamente conectado a tierra, y le costará mucho dinero volver a cablear la casa.
• ¿Hay algún cableado eléctrico de perilla y tubo? K&T también fue legal en un momento, y está protegido, pero si está buscando renovar en el futuro, necesitará saber que está allí y presupuestar para una actualización a cable Romex. K&T también rara vez está castigado. Abrir una caja de interruptores o echar un buen vistazo al panel le dirá esto.
• Si hay GFCI en los circuitos, ¿funcionan? ¿Qué salidas están protegidas (si hay GFCI, lo quiere en todas las "áreas húmedas", incluida la cocina, los baños, las salidas exteriores y los sótanos)?
• Si el GFCI NO está presente, ¿se habría requerido en una casa de esta edad (construida o renovada por última vez en 1996 o posterior)?
• Si AFCI está presente, ¿está presente en todos los circuitos derivados de los dormitorios? ¿Funciona (hay probadores de falla de arco, pero generalmente esa característica no es parte del probador de salida promedio)?
• Si AFCI NO está presente, ¿se habría requerido en una casa de esta edad (creo que 2006 y posteriores)?

Plomería:

• En una casa de más de 30 años, ¿hay signos evidentes de tuberías de plomo, especialmente en las líneas de suministro? (El plomo es malo sin importar dónde esté)
• En una casa de más de 50 años, ¿algún signo evidente de tubería de desagüe de arcilla? (La arcilla no es tóxica y, en general, está bien, pero es un material MUY antiguo y puede ser un presagio de varios problemas de plomería como grietas o colapso)
• En una casa de entre 10 y 20 años, ¿algún signo evidente de líneas de suministro de PVC (plástico blanco)? (El PVC filtra Bisfenol-A, o BPA, en el agua, lo que puede afectar a los niños pequeños. Es aceptable, si no ideal, para drenajes, pero no debe usarse para líneas de suministro de agua, especialmente agua caliente)
• Huele todos los desagües del lavabo y la bañera, y el lavavajillas. ¿Algún olor a gas de alcantarillado o descomposición general? En una casa que ha estado vacía durante meses, un poco de esto es normal; las trampas se han secado. Deje correr un poco de agua por los desagües, luego repita la verificación al final de la inspección. En una casa en la que todavía se vive o que se ha desocupado recientemente, los desagües con mal olor indican sifones en P faltantes o inadecuados en uno o más desagües, o una pendiente incorrecta de las tuberías que hace que los desechos se acumulen en las tuberías.
• Deje correr el agua a través de todos los grifos hacia todos los desagües. Verifique que el fregadero no retroceda debido a un desagüe lento (ventilación incorrecta o ángulo incorrecto de la tubería de desagüe; agua forzada cuesta arriba). Llene cada fregadero hasta el desagüe de desbordamiento (si está presente) y asegúrese de que el desagüe de desbordamiento drene correctamente.
• ¿Algún signo evidente de daño por agua alrededor de cualquiera de los grifos o desagües? Es posible que una fuga o una tubería rota no sea evidente de inmediato, excepto en ciertas circunstancias, pero si esa fuga ha causado daños por agua, el daño será visible cuando el agua no lo sea.
• Si hay un sistema de rociadores en el patio, ¿funciona cada zona? ¿Hay cabezas rotas o atascadas?

climatización:

• Con el aire acondicionado encendido (si puede; no encienda el aire acondicionado si la temperatura exterior es inferior a 60 grados o corre el riesgo de congelar el serpentín del evaporador), verifique la temperatura del aire que sale de todas las rejillas de ventilación. Debe ser de 20 a 30 grados más frío en cada ventilación que la temperatura del aire exterior EXTERIOR.
• Con la calefacción encendida, comprueba la temperatura del aire que sale por las rejillas de ventilación. Debe ser de 20 a 30 grados más caliente que la temperatura ambiente INTERIOR actual.
• Con solo el ventilador encendido o el sistema funcionando normalmente durante la temporada, verifique el flujo de aire a través de todas las rejillas de ventilación. Mide la velocidad del aire con un simple anemómetro; esa cifra, más el tamaño de la ventilación, se puede utilizar para calcular CFM del sistema. Compare eso con la clasificación de CFM del soplador, y si no está dentro del 10%, hay una fuga o una obstrucción que desperdicia la capacidad.
• Revise las rejillas de ventilación con un espejo; busque acumulación de polvo. Una limpieza de conductos no es terriblemente costosa, pero es posible que desee que el vendedor cubra una revisión y mantenimiento completos si el flujo de aire general es bajo.
• Compruebe el filtro; si está muy cubierto de polvo, puede considerar volver a realizar las pruebas de flujo de aire con el filtro retirado, para asegurarse de que el ventilador esté moviendo suficiente aire sin obstáculos.

Sugiero conseguir dos inspectores... especialmente si es su primera casa. Un inspector no encontrará todo. Dos inspectores tampoco lo harán, pero encontrarán más problemas combinados que uno solo de ellos.