Digamos que el valor de su casa ha aumentado más que el monto de la exclusión de ganancias de capital ($500k para casados y $250k para solteros), y usted cumple con todos los criterios para excluir las ganancias de capital.
En esta situación, ¿tiene sentido vender su casa y comprar una nueva para poder seguir excluyendo las ganancias de capital en su nueva casa? Me doy cuenta de que hay costos de transacción significativos en la venta de su casa, pero ¿la ventaja fiscal alguna vez superará los costos de transacción?
Para simplificar la pregunta, supongamos que quiero minimizar los impuestos en mi vida y que la casa no será heredada por nadie.
EDITAR: Permítanme agregar que no planeo quedarme en la casa hasta que muera. Venderé la casa en algún momento, ¿debería vender ahora y comprar una casa nueva para reducir los impuestos sobre las ganancias de capital?
El comentario de JTP está en el punto: "Me pareció que OP estaba preguntando si hay un punto de equilibrio a tener en cuenta, con respecto a la venta cada vez que se alcanza la ganancia de $ 500K".
Hagamos algunas suposiciones simplificadoras.
Los precios de la vivienda se aprecian uniformemente. Es decir, no necesitamos modelar si la próxima casa que compraría se aprecia más rápido o más lento que la que está pensando vender.
Para este ejercicio, llame al monto de exclusión de ganancias de capital $E y su beneficio fiscal resultante $B. Puede usar la cifra de $ 500k o la cifra de $ 250k o cualquier otra cifra que se adapte a su situación.
Llame a los costos de transacción $C. Esto incluye los honorarios de los agentes, etc., de ambos extremos de la propiedad de una propiedad: honorarios, etc., para cuando la compró, más tarifas, etc., para cuando finalmente la venda. Suponga que $C es un precio fijo independientemente del precio de la propiedad (poco probable, lo sé, pero todas estas son suposiciones simplificadas para ayudarnos a controlar las cosas).
Escenario 1: compra en serie, es decir, comprar en $X, vender en $X+$E, comprar otra casa en $X+$E y vender en $X+$2E. La ganancia bruta de capital es de $2E. Obtiene 2 lotes de beneficios fiscales (+$2B) y pierde 2 lotes de costos de transacción (-$2C).
Escenario 2: compra única, es decir, comprar a $X, vender a $X+$2E. La ganancia bruta de capital sigue siendo $2E, pero ahora obtiene 1 lote de beneficios fiscales (+$B) y pierde 1 lote de costos de transacción (-$C).
Así que las matemáticas dicen que la diferencia es (2B-2C) - (BC) = $B-$C. Es decir, si los costos de sus transacciones son más bajos que el beneficio fiscal que obtiene de la exclusión de ganancias de capital, es mejor que cambie tan pronto como sus ganancias de capital alcancen el umbral. De lo contrario, espera todo el tiempo que puedas.
Podemos extender los escenarios a ganancias de capital más altas ($3E o $4E, etc., en lugar de $2E), y la premisa básica aún se mantiene: aún está mejor con múltiples operaciones siempre que el beneficio fiscal sea mayor que la transacción. costos
La razón es que, dado que está 'ganando' más que el 'costo del comercio', tiene sentido maximizar la 'rotación' del inventario. Sin embargo, en algún momento, los costos de transacción realistas probablemente excedan su beneficio fiscal.
Suponga que sus ganancias de capital están gravadas al 20%. Entonces, una ganancia de $500k equivaldría a un impuesto de $100k. O dicho de otra manera, la exclusión de ganancias de capital de $500k podría considerarse un beneficio fiscal de $100k. Suponiendo un costo de transacción del 6% (que incluye tanto la compra como la venta, lo cual deberá hacer de todos modos), los costos de transacción superan los $ 100k a aproximadamente $ 1.7M, que no son muchas rondas de compra y venta. Si tiene otros costos cada vez (impuesto de timbre, etc.), eso solo empeora las cosas.
Entonces, para responder a su pregunta, las matemáticas dicen que puede beneficiarse de la exclusión de ganancias de capital hasta cierto punto.
Descargo de responsabilidad: lo anterior no debe interpretarse como asesoramiento financiero, especialmente porque se han ignorado muchos factores. Consulte a los profesionales legales y financieros apropiados antes de comprometerse con cualquier curso de acción sobre la base de lo anterior.
En esta situación, ¿tiene sentido vender su casa y comprar una nueva para poder seguir excluyendo las ganancias de capital en su nueva casa?
La forma mejor, más simple y más obvia de minimizar los impuestos de CG es quedarse en su casa .
Así pagas cero impuestos.
Cuando muere, la casa se convierte en parte de su patrimonio (incluso si nadie hereda la casa), que tiene una exclusión de $11 millones/$22 millones, lo que significa que su patrimonio no paga impuestos.
¿Hay algo que lo provoque (como querer reducir el tamaño) que no mencionó en su pregunta?
Me pareció que OP estaba preguntando si hay un punto de equilibrio a tener en cuenta, con respecto a la venta cada vez que se alcanza la ganancia de $ 500K.
Todo depende del precio de venta de tu casa y del precio de compra de tu nueva casa, ya que pagas la mitad del 6% de comisión por la venta de tu casa, y la mitad del 6% de comisión por la compra de tu nueva casa (que es un gasto que necesitas para agregar al cálculo). A menos, por supuesto, que venda por propietario y luego compre directamente de un propietario.
Más el costo de arreglarlo para la venta, mudarse a la nueva casa y decorar/arreglar la nueva casa.
Solo usted puede desarrollar una hoja de cálculo que tenga en cuenta esas cosas.
charles e. subvención