Tengo un apartamento que he estado alquilando, pero debido a algunos acontecimientos recientes, estoy considerando venderlo. Estoy tratando de tomar una decisión basada en números, así que intentaré comparar dos escenarios distintos:
Para hacer esta comparación, tendré que considerar el costo de propiedad y hacer algunas suposiciones sobre los rendimientos proyectados. Por supuesto, antes de tomar cualquier decisión final, probablemente consultaré a un profesional financiero. Sin embargo, me gustaría envolver mis brazos alrededor de las opciones para ver si alguna opción es un ganador obvio. No sé lo que no sé. Ciertamente no soy un asesor financiero de ninguna manera. Apreciaría si alguien puede hacer agujeros en mi análisis aquí.
Opción 1 (Conservar la propiedad) Gastos mensuales (hipoteca + interés + seguro + mantenimiento + otros cargos): E Ingresos por alquiler: I Tasa de inflación: i Años restantes de la compra: N Valor actual opción 1: PV1 Valor futuro opción 1: Tasa de apreciación FV1 : a
FV1 = valorización del inmueble + ingresos - gastos FV1 = FVa + FVi + FVe FVa = PV(1 + (ai))^N FVi = I(1+i)^N FVe = E(1+i)^N FV1 = PV1(1 + (ai))^N + (I - E)(1+i)^N
Opción 2 (Vender propiedad e invertir en el mercado) Precio de venta proyectado: S Saldo actual: B Tasa de comisiones: c Años restantes de la junta: N Tasa de impuestos sobre ganancias de capital: g Deducciones de ganancias de capital: D Ganancias de capital: G Impuestos sobre ganancias de capital: T avg rendimiento de mercado: m rendimiento promedio de dividendos: d inflación promedio: i valor presente opción 2: PV2 valor futuro opción 2: FV2
Si S es mayor que B: Ganancias de capital Si S es menor que B, ignora el impuesto a las ganancias de capital
G = (S - B)*(1 - c) T = (G - D)*g PV = G - T FV2 = PV2(1+(m+di))^N
Resultados Si FV2 es mayor que FV1, vender e invertir en el mercado De lo contrario, mantener la propiedad
¿Pensamientos? ¿Cómo puedo mejorar este análisis?
Yo propondría una fórmula mucho más simple. Simplemente pregúntese cuánto disfruta ser propietario. Lo más probable es que si considera el riesgo de tener una hipoteca que invierta en el mercado, sería un trato un poco mejor. Su fórmula no tiene en cuenta los diversos riesgos de cada elección y probablemente no pueda hacerlo. La forma en que resista los eventos adversos depende en gran medida de su pasión por poseer bienes raíces.
Digamos que odias ser propietario y amas tu carrera, o incluso buscarías iniciar una línea de negocios diferente. Es mucho mejor que te concentres en algo que te apasione mucho. El tiempo, la energía y el procesamiento mental son cantidades limitadas. Concéntrese en lo que realmente le gusta hacer a cambio de dinero. Nada puede vencer a la inversión de asignación de activos de fondos indexados para ganar dinero de forma pasiva. Puede configurar esto en piloto automático y solo registrarse ocasionalmente.
Sin embargo, si le apasiona poseer y alquilar bienes raíces, le sugiero que se quede con la propiedad. Aprenderás de ser dueño de este edificio y "te mantendrá en el juego". Cuando se presenten otras líneas auxiliares de poseer/administrar/arreglar aspectos de las oportunidades de administración de propiedades, estará bien posicionado para aprovecharlas.
Entonces, en una escala del 1 al 10, ¿cuánto te gusta ser propietario? Si es menos de 8, lo vendería. Probablemente podría salirse con la suya con un 6 más o menos si esta propiedad no tuviera una hipoteca, pero como está, la vendería si fuera menos de un 8.
Tocino Grado 'Eh'
johnnysalvaje