Supongamos que una persona quiere comprar una propiedad. Hay 2 métodos de financiación que me vienen a la mente;
1) Obtenga una hipoteca y pida prestado hasta el 80% del valor de la propiedad para comprarla. Esto es para que no se guarde demasiado dinero en efectivo en la propiedad.
2) Comprar propiedad con dinero en efectivo. Luego, tome prestado hasta el 80% del valor de la propiedad utilizando un préstamo con garantía hipotecaria.
En ambos casos, el efectivo del préstamo se utilizará para invertir en el mercado de valores. Suponga que la persona tiene un historial en inversiones de capital y confía en ganar más que el gasto de interés del préstamo inmobiliario. El interés de la hipoteca suele ser bastante bajo y no debería ser demasiado difícil de superar.
¿Cuáles son los pros y los contras de cada método de financiación o son casi lo mismo?
¿El segundo método es menos riesgoso dado que la propiedad está totalmente pagada?
Ambos son igualmente malos. Está financiando una inversión riesgosa (sujeta a ganancias y pérdidas) con un préstamo libre de riesgo (la pérdida en este caso es constante).
¿El segundo método es menos riesgoso dado que la propiedad está totalmente pagada?
No, incluso con un préstamo con garantía hipotecaria usted todavía compromete la casa como garantía, por lo que si no paga el préstamo, el banco puede ejecutar la hipoteca de la casa. Es posible que ni siquiera pueda obtener una línea de crédito tan grande: el banco puede preferir una hipoteca tradicional.
El interés de la hipoteca suele ser bastante bajo y no debería ser demasiado difícil de superar.
En promedio, sí. El problema es que le preocupa que haya "demasiado efectivo encerrado en la propiedad", pero no le preocupa que el efectivo esté inmovilizado en inversiones . Sí, las acciones y otras inversiones son mucho más líquidas, pero suponga que sus inversiones caen un 10 % en un año (lo que no es extraño). Ahora su pérdida total es del 10% más los pagos que tiene que retirar para pagar su hipoteca.
El apalancamiento (que es esencialmente con lo que está trabajando, pedir dinero prestado para multiplicar la cantidad invertida) multiplica los rendimientos pero también multiplica las pérdidas. Si tiene algunos años malos, puede terminar perdiendo su inversión y su casa si no puede hacer los pagos de la hipoteca.
Un plan más seguro sería pagar su casa en efectivo y poner cualquier pago mensual que hubiera hecho del préstamo en inversiones, preferiblemente inversiones con ventajas impositivas como cuentas de jubilación. No tiene que preocuparse por hacer un pago hipotecario mensual fijo, construye su cartera de inversiones con el tiempo y tiene flujo de efectivo para superar emergencias.
Estos son de enfoques iguales. Pero en algunos aspectos son iguales.
2) Comprar propiedad con dinero en efectivo. Luego, tome prestado hasta el 80% del valor de la propiedad utilizando un préstamo con garantía hipotecaria.
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¿El 2º método es menos riesgoso dado que la propiedad está totalmente pagada?
En ambos métodos la propiedad está en riesgo. La segunda opción todavía tiene una HIPOTECA con garantía hipotecaria, lo que significa que el riesgo es el mismo en cualquier caso.
Si contaba con la pila de efectivo para hacer sus pagos mensuales; o contaba con los dividendos, ganancias de capital y venta de acciones que aumentaron de valor para realizar los pagos; entonces, si no puede hacer esos pagos, entonces la casa está en riesgo.
Puede encontrar que el préstamo con garantía hipotecaria tiene una tasa más alta y un período de pago más rápido. Esa combinación haría que los pagos mensuales fueran más altos. También puede encontrar que el banco permitirá que el valor total de los préstamos sea del 80%, pero podría limitar cuánto puede ser el valor máximo del préstamo con garantía hipotecaria.
Dependiendo de su país, una primera hipoteca y una segunda hipoteca pueden recibir un tratamiento diferente en lo que respecta a la deducibilidad de los intereses. Eso podría hacer una gran diferencia en los impuestos.
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