Papá me regala una casa por 2 años, ¿cómo lidiar con los impuestos?

Entiendo $14k/año $5.4M máx.

Esta no es la forma correcta de decirlo. Tu papá tiene una exclusión de impuestos sucesorios de $5.4 millones que puede usarse para el impuesto sobre donaciones. Además de eso (no en lugar o como parte de), él y su esposa tienen una exclusión del impuesto sobre donaciones de $14k/año. Entonces, si no está pagando durante dos años a partir de hoy, en realidad tiene tres años de exclusión del impuesto sobre donaciones: 2017; 2018; 2019. Entonces eso es 3 * 2 * $14k = $84klo que él (y su esposa) pueden darle sin usar ninguna de las exclusiones del impuesto al patrimonio. Pero

Le doy a mi primo/papá $430k de la hipoteca

Según esto, no quieres que tu papá te dé dinero. Quiere pagar los $430k completos. En ese caso, no presente formularios de impuestos sobre donaciones. No te está dando dinero. Te está prestando dinero.

Estoy de acuerdo con los demás. La solución más limpia es que tu primo te preste dinero para comprarle la casa a tu papá. Pague a un abogado (o haga que su primo/papá lo haga) para que se escriba legalmente como una hipoteca y pueda obtener su deducción de intereses. Empiezas a pagar el préstamo en dos años. Hasta entonces, se acumulan intereses. Así que en lugar de una deuda de $430k, deberías algo así como $470k. Tal vez más si su primo también paga los impuestos sobre la propiedad.

Su primo ha perdido $430k más posiblemente impuestos a la propiedad, pero aparentemente puede pagarlo. Tienes una casa y una hipoteca. Tu papá tiene dinero para comprar su casa en Florida.

Ten en cuenta que si tu padre quisiera darte dinero, podría hacerlo. Podría cobrarte $346k (prestados de tu primo) y darte $28k de capital inmediatamente y luego dos pagos más en 2018 y 2019. Pero eso supone que $346k es suficiente para comprar su casa en Florida. Si no, haz la hipoteca. Él puede darte dinero con un cheque que puedes enviar a tu primo si quiere hacerlo.

Creo que la forma más limpia de hacer esto es rentar la casa de tu padre por 2 años, posiblemente agregando una opción de compra a un precio fijo al contrato de arrendamiento. Eso soluciona cualquier problema de obsequio y evita complicaciones como vivir en una casa que de otro modo no podría permitirse. Si / cuando pueda pagar una hipoteca, obtenga una hipoteca sobre la casa y cómpresela a su padre.

¿Estará dispuesto un banco a obtener una hipoteca sobre una casa que técnicamente poseo por el monto total?

No pediría una hipoteca por más del 80% del valor de mercado de la casa. Algo más que eso, y usted necesita pagar un seguro hipotecario, lo que aumentará su pago mensual sin ningún beneficio para usted.

Mi mayor preocupación es que no podrá pagar una hipoteca del 80% después de 2 años. Si su padre realmente quiere mantener la casa en la familia, entonces debería quedarse con la casa y alquilarla, o darle el pago inicial como regalo (manteniéndose por debajo del regalo máximo para evitar impuestos). Si ni usted ni su padre pueden pagar la casa, es posible que no tenga más remedio que venderla. No le aconsejaría tomar una mala decisión financiera simplemente por razones sentimentales.

tldr; ¿El propósito de hacer esto es evitar en última instancia cualquier tipo de ganancia de capital pagada por alguien de su familia? Su plan logra esto si su papá es soltero y usted está casado, pero si su papá está casado, esto probablemente no sea necesario.

Un efecto secundario de este plan es que tanto tú como tu padre renuncian innecesariamente a una parte de la exclusión del impuesto sobre donaciones de por vida. Tu papá está renunciando en algún lugar entre 97-56 = $ 41K de su exclusión (si tanto tú como él están casados) y 97-14 = $ 85K (si ni tú ni tu papá están casados) y cuando devuelvas los $ 430K está renunciando a esa cantidad menos en algún lugar entre 14-56K. Si su papá está casado y usted simplemente le comprara la casa a su papá por $430,000, ambos evitarían sumergirse en su máximo de por vida y su papá no obtendría ninguna ganancia de capital. Si él no está casado, pero usted sí, entonces su plan funciona para evitar cualquier ganancia de capital pagada por cualquier miembro de su familia, a menos que termine vendiendo la casa en el futuro por más de $597K.

El plan también depende de:

1. Usted y su esposa no regalarán ni transferirán más de $11 millones a sus herederos
2. No se cambiará la ley para reducir la exclusión máxima en su vida
3. Puede obtener una refinanciación de retiro de efectivo a una tasa de interés razonable por la cantidad de dinero que necesitará, en el momento en el futuro que lo necesite.

Ok, haz que tu padre te 'venda' la casa con un contrato de tierra REGISTRADO por x dólares y una donación de capital (GOE) de y. Él escribe sobre el máximo que puede cada año para el GOE (pregunte a un abogado de impuestos sobre esto), y su primo le presta el dinero para su prop de FL. Consulte a un abogado de impuestos sobre las ganancias de capital, pero puede cancelar las ganancias actualizadas en la venta si VIVIÓ en la propiedad durante 2 de los últimos 5 o 7 años (no recuerdo) y tenía el título.

Años más tarde, utiliza el contrato de terreno registrado, con los pagos a tiempo verificables que ha estado haciendo, a un prestamista conforme y realiza una refinanciación de R&T.

Un problema con el plan inicial fue que la casa te fue regalada. Por lo tanto, lo poseías. Ahora, dos años después, quería obtener una hipoteca. El IRS lo consideraría una deuda con garantía hipotecaria, no una deuda de adquisición de vivienda, y el interés de los primeros $100,000 del departamento con garantía hipotecaria es deducible.

Esto es de IRS pub 936

Hipoteca tratada como utilizada para comprar, construir o mejorar la vivienda. Una hipoteca garantizada por una vivienda calificada puede tratarse como una deuda de adquisición de vivienda, incluso si en realidad no utiliza los ingresos para comprar, construir o mejorar sustancialmente la vivienda. Esto se aplica en las siguientes situaciones.

1. Usted compra su casa dentro de los 90 días anteriores o posteriores a la fecha en que solicita la hipoteca. La deuda de adquisición de vivienda se limita al costo de la vivienda, más el costo de cualquier mejora sustancial dentro del límite descrito a continuación en (2) o (3). (Consulte el Ejemplo 1 más adelante).

2. Usted construye o mejora su casa y saca la hipoteca antes de que se complete el trabajo. La deuda por adquisición de vivienda se limita al importe de los gastos incurridos en los 24 meses anteriores a la fecha de la hipoteca.

3. Usted construye o mejora su casa y obtiene la hipoteca dentro de los 90 días posteriores a la finalización del trabajo. La deuda por adquisición de vivienda se limita al importe de los gastos incurridos dentro del período que comienza 24 meses antes de la finalización de la obra y finaliza en la fecha de la hipoteca. (Consulte el Ejemplo 2 más adelante).

Ejemplo 1.

Compró su casa principal el 3 de junio por $175,000. Usted pagó la casa con dinero en efectivo que obtuvo de la venta de su antigua casa. El 15 de julio, obtuvo una hipoteca de $150,000 garantizada por su vivienda principal. Usaste los $150,000 para invertir en acciones. Puede tratar la hipoteca como tomada para comprar su casa porque compró la casa dentro de los 90 días antes de sacar la hipoteca. Toda la hipoteca califica como deuda de adquisición de vivienda porque no superó el costo de la vivienda.

A los dos años estarías fuera del límite de 90 días.

El pub también da un ejemplo de cómo calcular la cantidad de interés que puede deducir.