Hipoteca por primera vez: proceso y tarifas

Necesitaría tener una hipoteca acordada antes de ir a ver casas.

Equivocado. En principio, puede buscar casas sin hipoteca, pero estaría en desventaja con respecto a las personas que sí tienen una.

Hipoteca en Principio

dijeron que solo pueden hacer una entrevista telefónica

Eso es plausible porque tienen su información financiera con ellos, por lo que no necesita reunirse con ellos en persona. Y sí, solo aplica después de haber presentado una oferta y su oferta ha sido aceptada. Y no te detengas en un banco, consulta otros bancos también. Ve al banco donde puedes conseguir una buena oferta.

¿Me equivoco con el proceso? me parece la gallina y el huevo, como puedo ofertar si no se que tengo hipoteca disponible?

No, en principio tiene una hipoteca, significa que el banco menciona cuánto puede pagar según sus circunstancias actuales (cuánto depósito inicial, plazo, etc.) y cuánto están dispuestos a prestarle. Como declaras todos los detalles, que darás al solicitar una hipoteca, es más o menos un trato hecho (pero no siempre, si ocultas algo o tu situación monetaria cambia).

Me gustaría hablar con un asesor, ya que hay algunas formas en las que puedo hacer malabarismos con mis finanzas en los próximos 3 a 6 meses y me gustaría comprender el impacto de estas (por ejemplo, podría postularme como solo yo, o como yo y mi novia y yo necesitamos entender si su ingreso además del mío beneficiará la solicitud, incluso si tiene una cantidad bastante alta de deuda pendiente). El banco no parece ofrecerme esto, entonces, ¿cuál es la mejor opción para encontrar la respuesta a este tipo de preguntas (idealmente gratis!)

Si puede dedicar tiempo y darse una vuelta, no necesita un asesor. No quieren ni pueden hacer que las hipotecas se concreten. Principalmente ellos hacen las compras por ti. Tienen un software especializado que les ayuda a hacerlo en un solo lugar. Algunos cobran alrededor de £ 200 - £ 300, por lo que se pueden usar.

¿Cómo puedo calificar comprar/encontrar la mejor oferta si no sé la respuesta a los tipos de preguntas del punto 2 y, por lo tanto, no sé qué hipotecas estarían disponibles?

Utilice sitios web de comparación, es decir, gocompare, comparethemarket, moneysupermarket. Consulta las ofertas, términos y condiciones y otros puntos y ponte en contacto con el banco. Pueden darle una idea aproximada de cuánto puede pedir prestado.

Yo diría que navegue por Internet y esté al tanto de todos los hechos.

Recuerde que una gran parte de lo que implica la disposición a prestar de un banco no es solo su puntaje crediticio, es la casa misma. Hay una gran diferencia entre prestarte $150 000 por una casa que vale $200 000 en un vecindario donde los precios parecen estar subiendo y prestarte $150 000 por una casa que vale $180 000 en un vecindario donde las ventas son más difíciles. Hay una diferencia entre comprar una casa que tiene 100 años y una casa que tiene 5 años. Lo que dice el tasador contribuye en gran medida a determinar la disposición a prestar; incluso una persona acomodada capaz de comprar una casa en efectivo (pero que elige una hipoteca gracias a las bajas tasas de interés) tendrá dificultades para obtener una hipoteca en algunas casas.

Como resultado, mientras que el banco le dirá felizmente (y le gusta) cuánto está dispuesto a prestarle en función de sus atributos (crédito, activos, ingresos), no está dispuesto a otorgarle una hipoteca explícitamente sin mirar la propiedad. Y dado que el proceso de suscripción (donde toman las determinaciones finales) es algo costoso, es poco probable que el banco quiera hacerlo dos veces (sin cobrar más, al menos).

Esta es principalmente la diferencia entre un préstamo garantizado y uno no garantizado por este tipo de cantidad: el último se basa completamente en su probabilidad de pago, el primero tiene en cuenta el valor de la propiedad. Las casas no son muy fungibles y tienen un valor en dólares muy alto, lo que significa que en ambos casos deben tasarse y considerarse por separado (para que el banco tenga una buena idea de los riesgos que está tomando). Un préstamo de automóvil para el que a menudo puede obtener una aprobación previa simplemente porque es un monto mucho más bajo y los automóviles son bastante intercambiables: un automóvil que se compra hoy por $ 20,000 es aproximadamente el mismo que todos los demás automóviles de $ 20,000, dentro de límites razonables, y el riesgo neto de su préstamo es menor (así como la ganancia neta de su préstamo probablemente sea mayor: las tasas hipotecarias tienden a ser más bajas que los préstamos para automóviles patrocinados por no fabricantes).

Sin duda, puede obtener una "aprobación previa" (EE. UU.) o un acuerdo principal (Reino Unido), y especialmente si es un comprador de vivienda por primera vez que puede no parecer un comprador muy atractivo que puede ayudar significativamente. Después de todo, si el vendedor accede a vender y luego usted no obtiene la aprobación, el vendedor se quedará sin tiempo y posiblemente sin dinero (ya que tal vez exista una buena alternativa).

Tal vez las cosas sean diferentes en el Reino Unido, así que tome esto con pinzas, pero aquí en los EE. UU., lo convencional es ir a su banco y obtener una "aprobación previa". El banco revisa tus finanzas y dice que esa es la cantidad por la que podrían aprobar una hipoteca a tal o cual tasa.

Con eso en la mano vas a buscar una casa. Normalmente, una aprobación previa es un límite superior. Si el banco lo aprueba por, digamos, $200,000, esto no significa que DEBE comprar una casa de $200,000. Normalmente desea gastar significativamente menos. En mi experiencia, el banco siempre me ha aprobado MUCHO más de lo que realmente quería gastar. Recuerde que la cantidad aprobada no es lo que una persona sabia gastaría en una casa. Es el caso extremo, lo máximo que creen que es probable que puedas reproducir. Por supuesto, normalmente desea algo de espacio para maniobrar. Si decide que puede pagar razonablemente $ 100,000, probablemente no desee obtener una aprobación previa por $ 100,000, porque ¿qué sucede si ve una casa que le encanta y el límite inferior absoluto del vendedor es de $ 105,000?

Nunca hice una aprobación previa por teléfono, siempre fui al banco y me reuní con un oficial de préstamos. Pero supongo que no hay razón por la que no se pueda hacer por teléfono. Tal vez así es como funcionan los bancos en el Reino Unido, o tal vez así es como funciona su banco. Siempre que le den un número de aprobación previa al final del proceso, supongo que no importa. A menos que realmente te guste visitar la oficina del banco para ver a las lindas cajeras.

Si tiene una buena idea de lo que puede pagar y lo que es probable que apruebe un banco, ciertamente puede buscar una casa sin tener una aprobación previa. Compré mi primer par de casas de esta manera. Nuevamente, hablando de los EE. UU., los bancos tienen algunas fórmulas bastante simples que aplican. Solía ​​​​ser que el pago de la hipoteca no puede ser más del 25% de su ingreso mensual y su deuda total, la nueva hipoteca más cualquier pago de deuda existente, no puede ser más del 33%. No sé si todavía se usa esa misma fórmula, pero si no, probablemente tengan algo similar. Un agente de bienes raíces seguramente puede decirle las pautas. Si está seguro dentro de ellos y no se ha declarado en bancarrota recientemente u otras circunstancias negativas especiales, entonces realmente no necesita una aprobación previa.

Como dice Joe, el banco querrá tasar la casa y, independientemente de cualquier aprobación previa, normalmente no le otorgarán una hipoteca que supere el valor de la casa.

Y sí, si vas a comprar una casa con tu novia, sería una buena idea tener un acuerdo legal formal sobre lo que sucede cuando se separan. No quiere estar en una posición en la que se vea obligado a vender la casa con pérdidas si se separa en un momento en que el mercado está mal. Y "lo resolveremos cuando llegue el momento" probablemente no sea un buen plan. Si están rompiendo, PUEDE ser una separación totalmente amistosa... o puede que no.