¿Es una buena idea comprar un piso con un préstamo y usar el alquiler para pagarlo? [cerrado]

He estado pensando en pedir un préstamo para comprar un piso que alquilaría. Mi razonamiento es que los inquilinos pagarían el préstamo con el tiempo. Después de quizás 30 años, me quedaría con un piso gratis.

Obviamente, esto suena demasiado bueno para funcionar tan fácilmente como se describe, porque si así fuera, todos lo harían. Lo que estoy buscando son las razones por las que esta idea no es realista en la vida real.

La forma en que se pregunta esto es demasiado amplia. Esto depende de las tasas de interés, las exenciones fiscales según corresponda, los ingresos de alquiler proyectados, la apreciación potencial, los impuestos a la propiedad, la administración de la propiedad, etc. de la propiedad, algunos de estos varían ampliamente. Esto debe hacerse para que una propiedad específica llegue a la decisión.
Ser propietario implica más que cobrar un cheque todos los meses.
Por lo que vale, la gente hace esto. Generalmente son casas, no apartamentos/pisos, pero se puede y se hace con ambos. Algunas personas comenzarán a alquilar su primera casa, que se compra a través de una hipoteca (un tipo especial de préstamo). En términos más generales, el uso de la deuda para financiar planes de negocios con tasas de rendimiento más altas que la tasa de interés de la deuda es una práctica estándar para los más pequeños. propiedad a la corporación más grande.
@NuclearWang No es necesario. Se puede pagar a un agente para que haga el trabajo. Por supuesto, esto obviamente reduce el tamaño del cheque que recibe.
¿Dónde vives mientras esto sucede?
Los inquilinos no pagan su hipoteca, lo hace usted, con el dinero que quede del pago del alquiler después de haber pagado los impuestos sobre la propiedad y el seguro de la propiedad y cualquier reparación necesaria. Si los inquilinos se atrasan con el cheque de la renta, usted todavía está pendiente del pago de la hipoteca al banco: el banco no aceptará la excusa de que el pago de la hipoteca se atrasa porque el inquilino se atrasa con el cheque de la renta.
Podría considerar cambiar la redacción del título, vine aquí pensando que estaba preguntando sobre pedir dinero prestado para alquilar un piso para usted .
De hecho, esto es demasiado amplio, y una vez que agregue detalles, sospecho que su pregunta se transformará en algo como esto
@DmitryGrigoryev Hice esta pregunta intencionalmente de una manera más amplia sin números específicos porque no estaba buscando "¿Es viable este caso mío?" respuestas, sino más bien para cosas generales que debe tener en cuenta / tener en cuenta al pensar en invertir su dinero de esta manera.
Me temo que esta pregunta tendrá una respuesta drásticamente diferente según el lugar del mundo en el que te encuentres.

Respuestas (9)

Ciertamente es posible y la gente lo ha hecho antes.

Sin embargo, puedo pensar en algunos riesgos/problemas:

  • Fluctuaciones del mercado: puede suceder que compre cuando el mercado está alto y con el tiempo baja (tanto el precio de compra como el de alquiler). Por lo tanto, ya no puede cubrir su hipoteca con el alquiler y tiene que contribuir usted mismo, pagando de más por una propiedad que ya no vale mucho. Si no puede cubrir la diferencia entre la hipoteca y el alquiler usted mismo, entonces la propiedad podría incluso ser embargada y quedarse con una pérdida.
  • La gente tiende a subestimar los costos/riesgos relacionados con el alquiler y la propiedad . Esto puede dejarte con una operación no viable (tener que subsidiar la operación con más de lo que puedes pagar), ya sea porque es insostenible en general o porque te metes en problemas de liquidez por los costos no planeados. Ejemplos de costes/riesgos:
    • Vacantes
    • Refacción
    • Pago de impuestos
    • Impago/desalojo de inquilinos
    • Cuestiones legales y gastos de administración
  • Tiene que hacer un pago inicial razonable (dependiendo de su propia situación de ingresos, situación crediticia, etc.) usted mismo.
  • Los estándares y estilos de construcción cambian con el tiempo: el piso "gratis" que obtienes después de varias décadas puede que ya no sea tan deseable porque la forma en que está construido es deficiente o está pasado de moda en ese momento.
  • Pago excesivo: las personas que realmente tienen éxito en hacer lo que usted describe tienen experiencia y un sentido del mercado y las oportunidades que representa. No todo el mundo tiene eso.

¿Realizable? Seguramente. Pero no es dinero gratis. Tendrás que poner empeño en aprender (tercerizar todo es caro), en gestionar las cosas tú mismo y en resolver problemas críticos de forma creativa. Las posibilidades de éxito también dependen en gran medida del estado y desarrollo del mercado del que estamos hablando, de los impuestos y regulaciones de su país, de sus habilidades personales y del esfuerzo que esté dispuesto a realizar.

Un ejemplo específico de "impuestos y regulaciones" es que, hasta hace poco, en el Reino Unido se podía contar el interés que se pagaba por una hipoteca como un gasto permitido a efectos fiscales. Eso ha cambiado, y los individuos ya no pueden hacer eso (aunque las empresas sí). Esto también destaca otro riesgo: las reglas del juego pueden cambiar.
@MartinBonner entonces, si lo va a hacer, ¿establecerá su propia empresa para administrar su(s) propiedad(es)?
@MartinBonner ¿Es esa una regla que se aplica a individuos frente a empresas o residencias frente a propiedades de inversión ? En los Estados Unidos, los intereses pagados sobre la propiedad de alquiler que poseo individualmente son deducibles como gastos comerciales de esa propiedad, al igual que los honorarios de administración.
@chrylis Si usted, como individuo, posee una propiedad, solía poder compensar los pagos de intereses hipotecarios (pero no el reembolso del capital) contra los ingresos y solo pagaba impuestos sobre las ganancias. Cambiaron esa regla hace unos años, pero solo afectaron a los pequeños propietarios. Los amigos del gobierno con amplias carteras de propiedades de alquiler propiedad de empresas no se vieron afectados, pero el resto de nosotros ahora pagamos impuestos sobre los "ingresos" que solo cubren los intereses de la hipoteca.
@TimB Esa es una captura regulatoria impresionantemente deshonesta.
@Baldrickk Ahh, pero entonces usted es responsable de las ganancias de capital de la propiedad que está transfiriendo a la empresa. Nos tienen a los pequeños propietarios muy bien asegurados (¿puedes decir que estoy amargado por esto? Lo que me enfurece es que solo están golpeando a personas como yo con 1 o 2 propiedades. Si eres lo suficientemente grande como para tener un empresa que alquila las propiedades, está bien). Esta no es la única regla fiscal nueva que nos está afectando a los pequeños inquilinos.
@chrylis Hace mucho más tiempo, solía poder deducir el interés de la hipoteca de su ingreso imponible por la propiedad en la que vivía. Eso terminó en los años 80 o principios de los 90.
La desocupación es uno de los grandes riesgos que se me nota mucho/mi experiencia, que tengas el piso en alquiler no quiere decir que haya nadie en él.
En general, encontrará que cuando los precios de las propiedades suben, los alquileres tienden a estancarse debido a la alta demanda de propiedades de alquiler y al exceso de oferta de propiedades disponibles para alquilar. Cuando los precios de las propiedades comienzan a caer, los alquileres tienden a aumentar debido a la menor oferta de propiedades disponibles para alquilar.
También hay algunas ventajas, a saber, el ingreso adicional de la diferencia cuando las cosas van bien. Sin duda, el riesgo debe tenerse en cuenta, pero ese no es el único factor.
@MartinBonner Y mucho antes de eso, los propietarios-ocupantes tenían que pagar impuestos sobre la renta sobre el alquiler que se consideraba que recibían de ellos mismos . Por eso los intereses hipotecarios eran deducibles de impuestos, y mantuvieron la deducción (por un tiempo) después de que terminaron con la tributación de la renta imputada.

Me encanta esta pregunta en algunos niveles diferentes. Así es exactamente como la mayoría de las propiedades de alquiler están disponibles en muchos mercados. Si su propietario es una persona en lugar de una empresa de administración de propiedades, las posibilidades de que su alquiler pague su hipoteca son bastante altas.

¿Por qué no todos hacen esto?

  • Hay un alto costo de entrada: las reglas en torno a los préstamos hipotecarios a menudo son mucho más favorables al comprar su residencia principal que las propiedades de alquiler. En Canadá, puede obtener una hipoteca con un 5% de anticipo en su residencia principal, pero debe poner un 20% de anticipo para las propiedades de alquiler.
  • La vacante es un riesgo importante a largo plazo: ¿cuánto tiempo puede flotar su propiedad sin un inquilino? En el marco de tiempo de 5 a 20 años, la suerte de una comunidad puede cambiar drásticamente. Si hay un exceso de nuevos pisos construidos o si una importante industria local se seca, es posible que tenga dificultades para encontrar inquilinos que le dejen pagar las facturas de su bolsillo.
  • Reparaciones mayores: debe tener suficiente fondo de emergencia disponible para manejar una reparación importante inesperada. Si no tiene suerte, la reparación puede generar una vacante y una unidad que no se puede alquilar. Uno de mis buenos amigos compró su primera casa de alquiler y al tercer mes pasó y la encontró abandonada y con todas las ventanas rotas. No tenía el dinero para volver a ponerlo en condiciones de alquiler de inmediato, por lo que estuvo tapiado durante tres meses hasta que pudo reunir suficiente dinero para reemplazar las ventanas rotas.
  • Inconvenientes: Ser propietario es diferente de otros tipos de inversiones en que tiene un componente muy activo. O le está pagando a alguien para cobrar el alquiler y hacer reparaciones menores, lo que reduce la rentabilidad de su inversión, o lo está haciendo usted mismo, lo que reduce su tiempo libre.
  • Derechos de los inquilinos: según el excelente comentario de vsz, puede ser muy difícil deshacerse de un mal inquilino. Donde yo estoy, las leyes están diseñadas para favorecer en gran medida a los inquilinos. Tanto es así que una vez que alguien deja de pagar el alquiler, puede tomar de 4 a 6 meses deshacerse de ellos de la casa y requerir honorarios legales, una tarifa del alguacil para sacarlos de la propiedad, hasta 1 año de tarifas de almacenamiento en caso de que alguno de sus los efectos personales se dejen atrás, y además de eso, las personas que está expulsando no serán amables con la propiedad. Tuve un idiota de un vecino que alquiló su casa a un precio muy por debajo del precio del mercado y consiguió un traficante de metanfetamina como inquilino. Entre el proceso de echarlo por falta de pago y volver a poner la casa en condiciones rentables, vio 2 meses de alquiler en un período de 10 meses además del hecho de que tuvo que pagar miles por la reparación.

Es una estrategia de inversión bastante común y exitosa, pero no la simplifique demasiado. Es fácil equivocarse y mucha gente se ha arruinado al intentarlo.

Lo que mucha gente también subestima es el problema de desalojar a los inquilinos que no pagan. Dependiendo de la jurisdicción, puede llevar mucho tiempo. Especialmente si el inquilino tiene niños pequeños, está embarazada, tiene una enfermedad crónica y es miembro de una minoría protegida. Es posible que pierda varios meses o años de alquiler y los honorarios de abogados que nunca recuperará si sus inquilinos están desempleados. E incluso si ganas, es posible que tengas mala suerte y aparezcas en la portada de un periódico (o en una publicación viral en las redes sociales) como la escoria codiciosa y sin corazón que puso a esa pobre familia hambrienta en las calles.

He aquí un ejemplo de la vida real: mi inquilino acaba de dar su aviso. Necesitábamos rehacer la casa por completo después de que se mudaran. Repintado, alfombras nuevas, arreglos varios, etc.

Incluso haciendo gran parte del trabajo nosotros mismos, todavía nos costó casi 3000 libras esterlinas. Además, no pudimos comenzar a anunciar nuevos inquilinos hasta que se terminó el trabajo, lo que tomó un par de semanas, por lo que ahora ha estado vacío durante un mes. Lo que significa que no hay ingresos para ese mes. Y no, no podía tomar la mayor parte del depósito (guardamos un poco) ya que la mayor parte era solo desgaste. Después de unos años, las cosas necesitan ser reemplazadas.

No hay garantía de cuándo se encontrará un nuevo inquilino (aceptamos una oferta, pero nunca firmaron el papeleo y simplemente engañaron a la agencia, por lo que asumimos que se fueron a otra parte), por lo que potencialmente podría permanecer allí por cualquier cantidad de tiempo, pero conmigo todavía pagando la hipoteca.

Así que me está costando X por mes. No estoy obteniendo ingresos. Y tuve que gastar miles de libras para tenerlo listo con la esperanza de encontrar un nuevo inquilino.

Además de todo eso, para obtener una hipoteca decente, yo mismo pagué la mitad del costo de la casa. Así que he invertido miles de libras por adelantado.

El retorno de la inversión para todo eso es realmente razonable a lo largo del tiempo. Sin embargo, debe poder tomar las cosas ásperas y las suaves: ciertamente no es "dinero gratis" ni está libre de riesgos.

Si crees que eso es una renovación, tuve un inquilino que murió y vivió en un apartamento durante 51 años (obtuve el apartamento con su contrato). Tuve que gastar alrededor de 60000 € en rehacerlo por completo. No hablamos de desgaste, hablamos de legalidad. Los cables de su apartamento ya no eran legales para unidades de alquiler (aluminio cubierto de tela). Básicamente, tuvimos que arrancarlo todo (¡una cocina de 51 años!) y... obtengo 4 veces más de alquiler de lo que me cuesta la hipoteca;)
@TomTom Claro. Estaba describiendo lo que se espera cada 5 a 10 años cuando se alquila, no en el peor de los casos. El caso habitual es más útil para un posible inversionista que los casos extremos, particularmente cuando (supongo) en su caso tomó el proyecto en el presupuesto para la renovación necesaria una vez que finalizó el arrendamiento actual.

La gente, de hecho, hace exactamente esto. La razón por la que "todos" no lo hacen es que (en términos generales, en el Reino Unido) solo puede obtener una hipoteca de compra para alquilar por el 75% del valor de la propiedad. Entonces, si la propiedad que está comprando cuesta £ 300,000, entonces solo podría pedir prestado £ 225,000, y volvería a casa para obtener £ 75,000 adicionales. La mayoría de las personas simplemente no tienen tanto efectivo disponible.

En realidad, MUCHAS personas pueden hacerlo y, dependiendo de cuándo lo hagas, la gente ganó millones con él. Obviamente, el problema es que probablemente no lo alquilará durante 30 años, por lo que necesita reparaciones provisionales, actualizaciones, tiempo de inactividad en busca de inquilinos.

Pero sí, así es como muchas personas ganan dinero y se jubilan. Una vez que llegas a más de 5 apartamentos, las cosas se vuelven más fluidas.

En general, comprar una propiedad no es una mala idea si está seguro de querer conservarla durante mucho tiempo (y de poder permitírselo).

Otras inversiones pueden brindarle más rendimiento con menos riesgo, según el momento y si su país ofrece algún beneficio fiscal.

Hay dos conceptos útiles que puede consultar aquí: el costo de oportunidad y el valor futuro del dinero .

Estos son importantes, porque para obtener el préstamo para comprar la propiedad en primer lugar, necesitará algo de capital inicial.

Luego puede hacer una hoja de cálculo para ayudarlo a explorar esto.

Primero, sume lo siguiente durante un año para obtener su ingreso esperado después de los pagos del préstamo para el año:

  • Apreciación/depreciación esperada en el valor de la propiedad
  • Costos de compra de la propiedad (por ejemplo, hacer que se inspeccione)
  • Impuestos (y beneficios fiscales)
  • Honorarios de agencia
  • Costos de mantenimiento
  • Ingreso probable de alquiler * proporción de tiempo que la propiedad está totalmente ocupada
  • Interés del préstamo

A continuación, expréselo como una proporción de su desembolso de capital inicial para obtener su tasa de rendimiento anual .

Juega un poco con las suposiciones en tu hoja de cálculo para ver qué podría suceder en diferentes circunstancias. Por ejemplo, si la tasa de interés de su préstamo sube o si los precios de alquiler se desploman.

Puede comparar esta tasa de rendimiento con lo que esperaría obtener de otras inversiones.

¡No olvide analizar los riesgos además de los rendimientos!

Solo me gustaría proporcionar una referencia anecdótica, ya que estamos haciendo exactamente esto; por favor verifique otras respuestas para consideraciones detalladas.

Hace un año compramos un apartamento de tres habitaciones en un edificio de paneles (más barato que las casas de ladrillo normales, pero también algo más barato de alquilar). Tomamos un préstamo de 5 años y alquilamos el apartamento por aproximadamente un 5% más que los pagos del préstamo, más agua/gas/etc. Después de considerar el pago inicial del 20 % además del préstamo y las renovaciones iniciales necesarias, esperamos ganar alrededor del 9 % de interés anual equivalente, en comparación con las tasas del 5 % en el mejor de los casos para depósitos a 5 años. Sin embargo, esto es sin tener en cuenta dos cosas importantes e impredecibles: vis maior events y el cambio de los precios inmobiliarios dentro de 10 años. Además, eso no es dinero, sino bienes raíces, no es tan fácil acceder a ellos como lo es para un depósito.

Así que diría que vale la pena, pero es arriesgado. Se trata, sin embargo, de un país relativamente barato en materia inmobiliaria (Hungría)*, en una ciudad distinta de la capital (Szeged), y que es una ciudad universitaria con una alta densidad de estudiantes. E incluso allí, conseguimos el apartamento un 15% más barato de lo habitual, fue una muy buena oferta. Se debe calcular si vale la pena o no para la casa individual, en función de las tasas de interés, comparando el precio del piso con cuánto podría alquilarlo y cuánto necesita gastar en él.

*El precio de la casa es casi el mismo, por ejemplo, 1,2 veces el precio de lista de un Ford Mondeo nuevo en moneda local (a partir de 2018).

Es poco probable que pague hipotecas por la propiedad solo con los ingresos del alquiler, ya que esto conduciría a un caso masivo de arbitraje. La gente obtendría hipotecas para las propiedades y las alquilaría sin costo real, esto a su vez conduciría a una afluencia masiva de propiedades de alquiler que hundirían el mercado de alquiler de la noche a la mañana. Además, si su hipoteca es igual a la renta, ¿por qué está alquilando?

Totalmente falso, el pago básico de la hipoteca es a menudo más bajo que el alquiler de una propiedad; si no fuera así, no habría NINGUNA propiedad de alquiler... no solo eso, sino que si se hace correctamente a largo plazo, eventualmente cubrirá todos los demás. los gastos de la casa también. Anexo A en "por qué los pobres siguen siendo pobres mientras los ricos se hacen más ricos". La diferencia, como ha señalado mucha gente, es que para comprar tienes que tener el pago inicial en primer lugar y tienes que ser capaz de correr el riesgo de que no puedas alquilarlo o suceda alguna catástrofe.
@user3067860: Espera, ¿qué? Estoy acostumbrado a que el alquiler base que sube al precio de la hipoteca sea una señal de un mercado enfermo. Si es más barato pagar la hipoteca que el alquiler, casi nadie alquilaría.
Actualmente soy dueño de cuatro propiedades, vivo en una, alquilo tres. El alquiler de los tres está por encima de la hipoteca. . . Sospecho que este es el caso de la gran mayoría de los propietarios. el problema real es cuánto más arriba para que, además de poder "obtener una ganancia", también esté ahorrando para la reparación inevitable. "Caso masivo de arbitraje". . . sí, eso es esencialmente todo el mercado de alquiler.
En cuanto a por qué sería propietario de una propiedad que alquila a otros mientras se alquila usted mismo, la respuesta es simple. Es una inversión de retorno de dinero. Si no está en una etapa para vivir en un lugar a largo plazo, muchas veces es más barato alquilar que comprar y vender constantemente propiedades a corto plazo. Mientras tanto, la propiedad que posee pero alquila está generando ingresos para usted. Dado que está alquilado, no importa que te mudes regularmente. En cierto modo, es como alquilar y tener acciones. Las inversiones y las residencias son dos conceptos diferentes, a pesar de la mezcla popular.
El alquiler tiene propiedades que una hipoteca no tiene, no es inherentemente a largo plazo. Y una hipoteca tiene propiedades que no tiene el alquiler, que es que eres dueño de una casa una vez que terminas de pagarla. Asumiría que el alquiler debería cubrir los intereses de la hipoteca, pero naturalmente no esperaría que el alquiler cubriera la totalidad de la hipoteca, porque el propietario es el que obtiene el beneficio de la hipoteca (él es el propietario de la casa), no el arrendatario. Pero el alquiler también tiene que cubrir el mantenimiento y otros gastos, mientras que el pago de la hipoteca no lo hace.
Lo más largo que he vivido en un lugar son cuatro años, y yo era estudiante en ese momento.
@Joshua para obtener una hipoteca, debe tener un depósito y poder demostrar que tiene suficientes ingresos no comprometidos para pagar los pagos. De donde vengo, la razón por la que la gente alquila es que no pueden cumplir con estos requisitos, definitivamente no es porque sea más barato, porque no lo es, ni siquiera cerca - dedo en el aire alrededor de 1/3 - 1/2 más caro que un pago de hipoteca sobre la misma propiedad.
También es más flexible. Durante los últimos 20 años, probablemente alquilé alrededor de 15 propiedades. Desde casas (utilizadas para vivienda y empresa) hasta pisos en un proyecto de 2 años. Todo este tiempo, mantuve un grupo significativo de propiedades de alquiler, y definitivamente puedo pagar una hipoteca. Diablos, puedo comprar toda la calle de casas donde vivo, si quisiera. A veces uno valora la flexibilidad por encima del compromiso a largo plazo.
@TomW: Esos no son los inquilinos que desea.

¡ La respuesta es NO!

Hay una cosa que siempre es cierta en la financiación. Siempre debe pagar cada préstamo que toma. Eso es seguro.

Ahora, lo que está a punto de hacer es tomar un préstamo (que siempre debe pagar) y usar el financiamiento para comprar un activo riesgoso.

¿Cuáles son los riesgos de comprar un piso?

  • Riesgo de mercado. A veces, todas las casas en todo el mundo pueden perder valor. The Economist ha llamado a los altos precios de la vivienda la burbuja más grande de la historia .
  • Riesgo de construcción. ¿Qué sucede si hay daños por agua en todo el edificio de apartamentos o en un solo piso? Puede haber moho tóxico, lo que genera una alta rotación de inquilinos y posiblemente costos legales para usted si alquila un piso dañado por el moho a sabiendas.
  • Riesgo de uso de energía. ¿Qué pasa si todos los países del mundo comienzan a combatir realmente el cambio climático, aumentando así los costos de calefacción y/o aire acondicionado a niveles que no puede pagar? Por supuesto, esto significa que los edificios nuevos se construirán de acuerdo con estándares energéticos estrictos, pero eso no es un consuelo si tienes un piso en un edificio antiguo.
  • Zona de riesgo. La zona donde compras el piso puede pasar de moda.
  • Riesgo de tamaño. A veces, un tamaño de piso pasa de moda y la gente querrá un piso más grande o más pequeño.

Algunos de estos pueden eliminarse diversificando, comprando digamos 100 pisos. Pero ningún banco te dará un préstamo de 100 pisos. Así que la única opción para diversificar es comprar acciones de un fondo inmobiliario.

En el país donde vivo, la mayor caída del precio de la vivienda en la historia reciente es del 50%.

La mayor caída de una cartera de acciones bien diversificada (diversificación mundial, diversificación del tamaño de la empresa, diversificación del sector) también es de alrededor del 50% (bueno, la Gran Depresión tuvo una caída mayor, pero, de nuevo, eso no es historia reciente, es historia antigua ).

Entonces, según la historia reciente, las casas son una inversión aproximadamente tan riesgosa como las acciones, si ambas inversiones están bien diversificadas.

¿Un solo piso? Mucho más arriesgado que una cartera de acciones bien diversificada.

Mi consejo sería que no te limites a un tipo de actividad económica (vivienda), sino que inviertas dinero en varias empresas de distintos sectores.

Es fácil comprar digamos sólo $10000 de acciones. No creo que puedas encontrar un piso por $10000 en ninguna zona decente (excepto quizás en países muy pobres).

Entonces, al invertir en acciones, en realidad ya no necesita el préstamo. Puede comenzar con sumas pequeñas y acumular sus inversiones en sumas más grandes. Si realmente lo desea, puede seleccionar una de sus inversiones para que sea un fondo inmobiliario.

Editar: cálculo del rendimiento del descuento de la vivienda en la región del Gran Helsinki:

  • 2500 EUR / m2: costo de construir un edificio de apartamentos
  • 2000 EUR/m2: coste de la burocracia y del terreno para construir la casa
  • 4500 EUR / m2: costo de una casa de nueva construcción para el comprador (recién construida para que no haya deuda de renovación)
  • 50 EUR/m2/año: reformas mayores, para mantener el edificio al día (aumenta con la inflación)
  • 42 EUR/m2/año: impuesto predial, calefacción, administración, etc. (aumenta con la inflación)
  • 200 EUR/m2/año: rentabilidad del alquiler (aumenta con la inflación)

Durante un período de tiempo extremadamente largo, los precios de construcción, los alquileres y los costos aumentan de acuerdo con la inflación, que es del 2% anual en la zona euro. Creo que he visto una estadística a largo plazo de los precios de la vivienda en una sola área en los Países Bajos ( sí, fue Holanda ), y durante unos 400 años los precios de la vivienda han aumentado exactamente de acuerdo con la inflación (más o menos 0.1% por año más o menos ). A veces los precios de la vivienda eran altos, otras veces bajos, pero no había otra tendencia general al alza que la inflación.

Pagando los gastos de la rentabilidad del alquiler sale 108 EUR/m2/año (que sube un 2% anual). La inversión requerida es de 4500 EUR/m2. Esto hace que el rendimiento real sea del 2,4%. El rendimiento nominal es el rendimiento real más la inflación, que es del 4,4%. Impuestos no restados de los rendimientos.

En comparación con las acciones, el rendimiento real consiste en el crecimiento económico (2,5%) y el rendimiento de dividendos (3,5%) que es del 6% y el rendimiento nominal es el rendimiento real más la inflación, es decir, el 8%, impuestos no restados de los rendimientos.

Por supuesto, una sola cartera plana es más riesgosa que una cartera plana bien diversificada. Si compras un solo piso, exigiría un 9% de rendimiento real para tener en cuenta el mayor riesgo de una sola inversión en comparación con una cartera de pisos bien diversificada. No puedes hacer eso, ya que solo obtienes un rendimiento real del 2,4%.

Si puede diversificarse comprando, digamos, 100 pisos (como si pudiera comprar acciones de 100 empresas), el 6% de rendimiento real está bien. Pero calculé solo un 2,4% de rendimiento real en mi área...

YMMV . En algunas zonas se puede obtener un rendimiento real del 6%. Eso hace que invertir en una cartera plana bien diversificada o en un fondo inmobiliario sea una buena idea.

En otras áreas, puede obtener un rendimiento real del 9%. Eso hace que invertir en un piso individual sea una buena idea.

¿En mi caso? Vivo en una vivienda de protección oficial, que cuesta 133 EUR/m2/año (lejos de los 200 EUR/m2/año de alquiler típicos de la zona), e invierto en acciones, que me rinden un 6% real o un 8% nominal al año. Nunca voy a comprar una casa, ni siquiera para vivir en ella yo mismo.

Totalmente mal y una buena razón por la que los pobres siguen siendo pobres.
@TomTom ¿Qué parte está mal y por qué está mal?
El hecho de que parece que nadie hizo eso. Estuve allí, hice eso, gané mucho dinero. Diablos, sigue ahí. Lo que indica que la respuesta es sí. Lo que hace que tu respuesta no.
@TomTom Si compro 200 000 USD de una sola acción con dinero prestado, y la acción individual rinde un 8 % por año, y pago un 4 % de interés, eso genera una ganancia de 8000 USD por año. Pero no está libre de riesgos. Ajustado al riesgo, hay una ganancia cero para una cartera bien diversificada y una ganancia negativa (sí, negativa) para una sola acción. Más concretamente: ¿debería comprar bitcoins con dinero prestado? Estoy bastante seguro de que hay muchas personas que hicieron eso y ahora son ricas. Lo que hicieron es una tontería. Pero siguen siendo ricos.
Sí, pero el alquiler es diferente. Aunque "solo" pagues la hipoteca, pasan 3 cosas. Uno, usted paga la hipoteca con el tiempo. Dos, el alquiler sube en un plazo de 10 años. Tres, los precios de las propiedades TAMBIÉN aumentan durante mucho tiempo. 20 años después, tiene una renta brutalmente grande en una propiedad que posee. Sí, es un juego largo principalmente para ricos, pero ES un juego jugable.
En realidad, los alquileres y los precios de las propiedades suben de acuerdo con la inflación en un período de tiempo extremadamente largo (digamos 400 años), SI modifica la cartera actual anualmente para que sea representativa del mercado actual. Con el tiempo, se demuelen algunas propiedades y se construyen nuevas propiedades. Para mantener una casa antigua al día, necesita alrededor de un 2% anual de inversiones adicionales en ella. Y ese 2% lo haría subir según la inflación (eso es un 2% en el mundo civilizado). Editaré mi respuesta para incluir un cálculo local...
¿Es una buena idea comprar un piso con un préstamo y usar el alquiler para pagarlo? [cerrado]
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