¿Debo maximizar o minimizar mi asequibilidad en una casa nueva?

Situación: Alrededor de 1.000 meses disponibles entre 2 de nosotros. El saldo pendiente actual de la hipoteca es de 95k en una propiedad de 120k, ahorrando casi la totalidad de los ingresos disponibles.

Ahora ha surgido la situación en la que se requiere un movimiento.

Por un lado, es asequible y deseable actualizar y comprar una propiedad con un valor de hasta 300k. Esto supondría bajar la renta disponible a 400 mensuales y extendería el plazo de 15 años a 25.

Por otro lado, podríamos comprar una propiedad de valor similar y pagar la hipoteca en 5 a 7 años. pero eso significaría que nos beneficiamos menos de la inflación del precio de la vivienda (obviamente, el 10% en 120k es mucho menos que la misma inflación en 300k).

  • LTV es 90%
  • la edad es 30 años
  • Planeando vivir en una propiedad por 7 - 8 años

¿Cuál es la mejor decisión financiera aquí? ¿Mayor deuda, mayor valor de los activos, pero menos disponible, o al revés?

Con un LTV del 90 %, ¿tendrá que pagar PMI? Eso es dinero desperdiciado. ¿Cuál es el impacto de que uno de ustedes pierda un trabajo, se quede en casa con los niños, etc.? ¿Cuál es la relación hipoteca:ingresos? Por encima de 3,0 es arriesgado. La lección de la crisis de 2008 nunca fue comprar en exceso .
No hay necesidad de PMI con mi proveedor. El ingreso del pozo es de 62 p/a combinados. Así que está justo por debajo de 3...
Bien por la falta de PMI. Sin embargo, la advertencia sobre (y las razones para) no comprar en exceso sigue en pie.
@RonJohn ¿Alguna posibilidad de que pueda proporcionar una respuesta? Es una situación difícil, como mencioné en otro comentario: la calidad de vida en una casa de 120 vs 300k donde vivo es un mundo aparte. Está hablando de un edificio de piedra de 100 años de antigüedad en una zona concurrida frente a una 'suite ejecutiva' recién construida en el campo.
Sin conocer muchos más detalles, las respuestas no pueden ser más que generalidades. Sigo volviendo a la gestión de riesgos . ¿Es usted actualmente un hogar de dos ingresos? Si es así, ¿cuál es la relación hipoteca:ingresos si pierde su trabajo? ¿Si su pareja pierde su trabajo? Si actualmente es una familia de un solo ingreso, entonces, dado que la relación m:i es inferior a 3,0, la casa de $300 000 probablemente sea una buena oferta.
El cascarrabias que hay en mí me pregunta cuán onerosa es realmente la casa de $120,000 . Hay más de unos pocos miles de millones de personas que considerarían "un edificio de piedra de 100 años en una zona concurrida" como un palacio. ¿Hay casas en el rango de $ 200K?
@RonJohn Algunos buenos puntos. Se trata de 2 ingresos con una división de aproximadamente 60/40. Tienes razón, tal vez es solo codicia. Soy una persona del tipo "todo o nada", así que supongo que no consideré el término medio porque aumentaría drásticamente la deuda sin aumentar drásticamente el estilo de vida, por lo que parece un mal negocio. Mientras que 300 es un aumento drástico en la deuda también, pero luego un aumento drástico en la calidad de vida (valoro mi paz y tranquilidad por encima de todo :p)
" sin aumentar drásticamente el estilo de vida " tienes razón en que esto, entonces es una mala elección. Recordando la recesión de 2008 y cuántas personas perdieron sus casas por comprar en exceso, simplemente no quiero que eso te suceda.
No se puede saber la decisión óptima antes de tiempo. Si los precios de la vivienda aumentan otro 50 % en los próximos 5 años en su área, sería mejor aprovechar todo lo que pueda para comprar una casa que vivir de manera más modesta. Si los precios no aumentan más rápido que su tasa de interés, o su tanque, entonces una casa económica y más efectivo habrá sido la decisión mucho más sabia. Dado eso, casi siempre pienso que es más inteligente vivir en la casa menos costosa que pueda tolerar cómodamente.
¿Es el ingreso disponible de $ 1k después de los ahorros para la jubilación? ¿Después de otros artículos discrecionales presupuestados como vacaciones de vez en cuando? Si los $ 1k / mes no se acumulan en algún lugar, entonces no están realmente disponibles para gastar en otro lugar.
@HartCO, ¿las casas suben un 50 % o es que las casas suben X cien mil en un mercado caliente? He oído lo último; que es un crecimiento incremental, no un crecimiento compuesto, lo que ocurre en un mercado caliente. No he visto evidencia de una forma u otra.
@HartCO De hecho, solo se está acumulando en algún lugar (una cuenta de efectivo con un interés del 0.5%) y está detrás de los ahorros para la jubilación.
@Lan Usé el 50 % durante 5 años porque eso es lo que he visto en mis propiedades. No espero que sea una tendencia que continúe, y no recomendaría que nadie se extienda demasiado con la esperanza de que continúe, pero muchas personas que se extendieron demasiado en el momento adecuado se las arreglaron bastante bien.
@HartCO Hmm... esto suena muy relevante para mí. Hay un puente de peaje muy caro que limita con dos países, vivo cerca de este puente de peaje y estaría comprando cerca de él. Ahora, a finales de este año, ese peaje está desapareciendo (ha estado allí durante décadas). Se espera que esto provoque un aumento significativo en los precios, pero, por supuesto, nada está garantizado.
@HartCO Lo que quise decir es que si hay una casa de 250 000 junto a una casa de 300 000, ¿suben ambas en 150 000 o en un 50 % en un mercado activo?
@Cloud He comprado exclusivamente casas a lo largo de la ruta de las futuras rutas ferroviarias de transporte público, pero no he dejado que el crecimiento proyectado influya en mis decisiones de compra. Estaría sustancialmente mejor si hubiera ido al máximo de lo que los prestamistas me arrojarían, pero también puede ser al revés. Me siento más cómodo perdiendo algunas ganancias que preocupándome por saber de dónde vendrá el dinero si las cosas van mal. Deje que el crecimiento proyectado influya quizás en dónde compra, pero no en cuánto gasta.
@Lan Oh, ya veo. Me imagino que varía bastante. Solo tengo evidencia anecdótica, pero estoy bastante seguro de que las casas más pequeñas actualmente se están apreciando más rápido en general. La sabiduría convencional no hace mucho tiempo decía que las casas unifamiliares se aprecian más que los condominios/casas adosadas, pero actualmente eso no es cierto, al menos en mi área.
@Cloud Algo secundario a su pregunta, pero ¿ha considerado los méritos de mantener la casa actual y convertirla en una propiedad de alquiler? Si su mercado apoyara alquilarlo a una tasa que cubra la hipoteca y los gastos, hacerlo podría ponerlo muy por delante a largo plazo, independientemente de la forma en que elija la nueva casa. Aunque el riesgo de que tenga que cubrir alguna reparación o la hipoteca original en el caso de una vacante inesperada sugeriría que la casa más pequeña sería más segura.
@Rozwel Una muy buena sugerencia... podría sugerir agregar como respuesta, lo investigaré ahora.

Respuestas (6)

Su comentario sobre la calidad de vida es la respuesta a su propia pregunta.

En general, es mejor vivir en una casa tan pequeña como uno pueda sentirse cómodo.

No ofrece otros detalles reales más allá de $1,000/mes de ingresos disponibles. ¿Es eso después de depositar el 15% en sus cuentas de jubilación y tener un fondo de emergencia totalmente financiado? ¿Es realmente extra, o se gasta, y tratar de enviar una parte tan grande ($ 600) a una hipoteca resultará en un déficit y una deuda de tarjeta de crédito?

En mi opinión, la mejor solución sería conseguir una casa moderada, entre las dos opciones actuales, pero obtener un préstamo a 30 años. Una vez que se instale, vea cuánto de esos $1000 puede enviar a la hipoteca para pagarla más rápido.

Casi exactamente mis pensamientos sobre el tema.
@JoeTaxpayer Gracias, realmente aprecio la información. El 1000 es verdaderamente desechable y después de los ahorros y gastos de jubilación. Ahora, si pudiera pagar los pagos de un préstamo a 15 años, ¿no terminaría uno a 30 años con menos capital y más intereses pagados (incluso si lo pagué en 15 años)? ¿Además de una tasa de interés más alta?
@Cloud Bueno, ambos terminarían con la misma cantidad de capital, pero tiene razón en que obtendrá una tasa de interés más baja en una hipoteca a 15 años y, por lo tanto, pagará menos de 30 años, incluso si paga los 30 -año libre en 15 años. Es solo una cuestión de si se siente cómodo con tener un costo mensual fijo más alto para ahorrar algo de interés o si el interés adicional vale la pena por la mayor flexibilidad que obtendría con un contrato de 30 años.
La pregunta cerrada se relaciona con una buena con respecto a 30 frente a 15. En última instancia, esa es una decisión entre un poco más de costo frente a mucha flexibilidad. Con las bajas tasas de hoy, el pago de 15 es un 50% más alto, incluso con una tasa de 0,25% más baja.

Otras cosas a considerar:

  • Una casa más grande generalmente conduce a costos más altos además del precio de compra. Los servicios públicos serán más altos, las reparaciones generales serán más altas, los impuestos (supongo que los calculó, pero vale la pena mencionarlos) también serán más altos.
  • ¿Cambia el viaje entre las propiedades? El aumento de costo/tiempo en el viaje (o idealmente una disminución) puede mejorar significativamente la satisfacción general
  • ¿Cómo está invirtiendo sus ahorros actuales? ¿Te están haciendo ganar dinero? Si no lo son, invertirlos en una mejor propiedad probablemente sería beneficioso.

Si dejamos de lado todos los demás factores (incluidos los anteriores), optaría por una casa más pequeña (con la que estoy contento) e invertiría los ingresos disponibles en otro lugar (401(k), fondos indexados, etc.).

Como base:

  • Los cronogramas de hipotecas a veinticinco años rara vez son la solución, si es que lo son alguna vez. Debido a que el plazo es tan largo, el interés en los primeros años es casi el pago total. Básicamente, si vuelve a mudarse en siete años, el capital descubierto es bastante bajo.

  • Las ganancias de las casas residenciales no son buenos vehículos de inversión. Después de ajustar por inflación, los precios de las viviendas tienden a ser planos. Dicho de otra manera, no crea que obtendrá un préstamo hipotecario costoso al 4% sobre una propiedad que ganará un 2%*. (Por supuesto que existen excepciones).

Puede actualizar a una casa de 200K en un plazo de 15 años o tener una casa de 120K y hacer el pago de 5 a 7 años como sugiere. Creo que 300K sobre 25 es una tontería.

* Parece que el préstamo hipotecario será de 200K en una propiedad de 300K. En el primer año, el interés con esos números será de 8K mientras que la apreciación será de 6K. El segundo año será de ~8K frente a 6,12K. Tercer año ~8K vs 6.24K. Eventualmente saldrá ganando, pero si se muda dentro de unos años, habrá pagado más en intereses que en apreciación. (Ese dinero extra gastado en intereses, en comparación con una hipoteca de 90K, podría haberse invertido en otra parte).

Hola, lo siento, no, mi LTV es del 90%, por lo que la hipoteca sería de 270k
Además, entiendo la sensibilidad de su respuesta, pero la calidad de vida en una casa de 120 vs 300k donde vivo es un mundo aparte. Está hablando de un edificio de piedra de 100 años en una zona concurrida frente a una suite ejecutiva recién construida en el campo.
¿@Cloud es el hogar "Fuera del campo" una actualización? Si el viaje al trabajo es de 30 millas adicionales en comparación con una propiedad de 120 000, eso es 60 millas por día, multiplicado por 0,51 $ por milla, multiplicado por 5 días a la semana, multiplicado por 4,3 semanas en un mes, multiplicado por 172 para el costo de oportunidad de diez años , es 113.158,8 por coche.
@Cloud ¿Es factible el término medio, 200K a los 15 años o con un brazo 5/1?
No afectará el viaje diario en este caso de ninguna manera.
Acabo de agregar mi razonamiento para evitar el término medio en los comentarios a la pregunta si eso ayuda
Upvoted para el segundo punto. Una residencia principal nunca debe tratarse como una inversión. A diferencia de las verdaderas inversiones, los costos de mantenimiento son sustanciales, no solo debido a la hipoteca, sino también a los impuestos, seguros, mantenimiento, servicios públicos. El objetivo principal de una residencia principal es poner un techo sobre su cabeza.
¿Desde cuándo varía en el tiempo la aportación al principal de una hipoteca? ¿Es así realmente como se hace en los Estados Unidos? Porque eso es una locura .
@TomW se conoce como amortización. Calculan un único pago mensual que liquidará el préstamo en 30 años (o el plazo que sea). Sin embargo, el interés se calcula mensualmente y, por supuesto, el saldo es más alto al principio, por lo que el interés es más alto y, dado que el pago total es fijo, eso significa que el capital pagado es más bajo en los primeros meses. Sin embargo, por lo que sé, las hipotecas del Reino Unido también suelen amortizarse.
El hecho de que los pagos de intereses sean más altos en los primeros años no es ningún tipo de estafa. mtgprofessor.com/A%20-%20Amortización/…
@stannius bueno, aprendí algo aquí. Y me consideré bastante alfabetizado financieramente.

En realidad depende de otros factores. Por ejemplo, se debe considerar lo siguiente:

  1. Su edad, durará la hipoteca de 25 años hasta su jubilación. Si lo hace, entonces ciertamente no es deseable
  2. Su plan de jubilación. La reducción del ingreso disponible significa menos fondos disponibles para inversiones de jubilación en otras clases de activos. Si su planificación de jubilación sugiere que tiene que invertir más de 400 mensuales, entonces la propiedad de 300K se vuelve inviable
  3. El uso final de la propiedad. ¿Lo venderás o te quedarás en él? Si se queda y se instala en la propiedad, entonces el valor real de la propiedad es menos significativo ya que probablemente nunca lo monetizará.
  4. La tasa real de revalorización del capital, que depende mucho de la situación y otros factores (puede que no sea del 10 %).

En general, cualquier hipoteca o deuda debe llevarse solo por un tiempo razonable. Probablemente (dado arriba), 5-7 años podría ser una mejor opción.

Los pagos de intereses de las hipotecas son aproximadamente los mismos que los del alquiler. Si compra un lugar más caro, básicamente pagará el alquiler a su compañía hipotecaria a través de sus pagos de intereses. Entonces, esto se reduce a si vivir en el lugar más caro le proporcionará un valor mayor que el mayor alquiler/interés, más todos los demás costos de un lugar más grande.

En un mercado eficiente, los aumentos de precios se incluirán en las tasas de interés. Entonces, la única razón por la que un precio de activo más alto sería una ventaja, en lugar de una desventaja, sería si cree que puede predecir los aumentos de precios mejor que los expertos financieros. E incluso entonces, sus pagos de intereses más altos serían "desperdiciados"; sería más rentable comprar un lugar pequeño para usted y un lugar mediano como propiedad de inversión, y luego podría compensar el interés con el alquiler.

Entonces, ¿está diciendo que el valor de los bienes raíces generalmente no crece más allá de la tasa de interés más la inflación? No lo sabía antes si es así.

Creando una respuesta según lo solicitado...

Si bien esto es un tanto secundario a la pregunta formulada, sugiero investigar los méritos de mantener la casa actual y convertirla en una propiedad de alquiler. Si su mercado apoyaría alquilarlo a una tasa que cubra los costos de mantenerlo, hacerlo podría ponerlo muy por delante a largo plazo.

Recomiendo investigar un poco sobre las tarifas de alquiler locales y las tarifas de administración de propiedades. Esencialmente, lo que busca es un alquiler proyectado para cubrir, o superar ligeramente, la hipoteca actual, los impuestos, el seguro, las tarifas de gestión y otros gastos previstos. Un ligero déficit también puede ser aceptable para usted, pero sea realista acerca de cuánto está dispuesto a invertir en la casa anterior en comparación con la nueva, y cuándo podrá recuperar esos gastos.

No caiga en la trampa de tratar de administrar la propiedad usted mismo. Se está mudando y no tendrá tiempo para ocuparse de los problemas cotidianos de mantener el lugar mantenido y ocupado. Vale la pena el costo de una buena empresa de administración de propiedades.

El lado positivo de llegar a este acuerdo, si las cosas funcionan, es que continúa acumulando capital en la vivienda actual, sin un impacto negativo significativo en sus finanzas personales. Luego, una vez que se paga la hipoteca, esa parte del pago del alquiler se convierte en ingresos para usted.

Algunos de los principales riesgos de este arreglo son:

  • El lugar podría quedar vacante, lo que haría que tuvieras que cubrir la hipoteca y los gastos de tu bolsillo.
  • Es posible que se necesiten reparaciones significativas antes de lo esperado (vendrán, pero con suerte no hasta que el lugar haya generado suficientes ingresos para compensar el costo), lo que hará que tenga que pagar de su bolsillo para mantener el lugar habitable.
  • Alguien podría lesionarse e intentar demandarlo como dueño de la propiedad.

Una vez más, un buen administrador de la propiedad y un seguro debidamente diseñado contribuyen en gran medida a mitigar estos riesgos, pero nunca llegan a cero.

Si decide seguir este camino, le recomiendo enfáticamente establecer un conjunto de cuentas separado y llevar libros en el lugar como si fuera un negocio. Esto ayuda a mantener los ingresos y los gastos de la propiedad separados de los de su familia y lo obliga a tomar una decisión consciente cada vez que mueve dinero de uno a otro. También sugeriría hablar con un contador y/o abogado sobre las ventajas/desventajas de establecer una LLC o entidad corporativa y entregarle la propiedad.

SI esto parece ser algo que desea hacer después de investigar todo, no necesariamente tiene un gran impacto en sus decisiones con respecto al tamaño/gasto de su nuevo hogar. Sin embargo, el hecho de que todavía tenga la hipoteca existente podría afectar sus opciones de financiamiento para la nueva compra, lo que podría forzarlo a elegir una casa más pequeña. Sin embargo, en ausencia de eso, optar por una casa nueva más pequeña lo deja con más ingresos disponibles para ayudar a compensar los riesgos mencionados anteriormente.

¿Debo maximizar o minimizar mi asequibilidad en una casa nueva?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v