Vivo en California y estoy considerando comprar una casa en Vancouver, WA, para alquilarla a amigos. Lo que no sé, y parece que me cuesta encontrar la respuesta, es: ¿cuántos impuestos pagaría sobre mis ingresos del alquiler que me pagarían?
¿Sería capaz de deducir el costo de la hipoteca de los ingresos por alquiler?
De no ser así, ¿pagaría el impuesto sobre la renta ordinario sobre esos ingresos? En particular, ¿pagaría el impuesto sobre la renta de CA, aunque la propiedad estaría en WA?
¿cuántos impuestos pagaría sobre mis ingresos por el alquiler que me pagarían?
Lo mismo que en cualquier otro ingreso. California no tiene ningún impuesto especial para alquiler/ingresos pasivos. Tanto las leyes fiscales de California como las federales tienen un tratamiento especial, pero es para pérdidas por alquiler. Los ingresos se consideran ingresos regulares no devengados y se gravan en tramos regulares.
¿Sería capaz de deducir el costo de la hipoteca de los ingresos por alquiler?
El costo de la hipoteca, sí. Es decir: el interés que paga. De igual forma se puede deducir cualquier otro gasto necesario para el mantenimiento del inmueble. Esto supone que lo alquila en FMV.
De no ser así, ¿pagaría el impuesto sobre la renta ordinario sobre esos ingresos? En particular, ¿pagaría el impuesto sobre la renta de CA, aunque la propiedad estaría en WA?
Sí. No sé cómo WA grava los ingresos por alquiler, pero dado que usted es residente fiscal de California, California definitivamente le cobrará impuestos sobre esto, como parte de sus ingresos mundiales.
Le recomiendo que utilice una calculadora de impuestos en línea para ver el efecto que tendrá. Para su comentario con @littleadv, hay FMV, de acuerdo, pero también hay una tasa por debajo de eso. Uno que es un poco más bajo que FMV, pero es un descuento para un inquilino que manejará ciertas cosas por su cuenta. Tenía un inquilino a distancia, que estaba por debajo del FMV, literalmente nunca lo conocí. Pero, nuestro acuerdo a través de un agente de bienes raíces fue que para cualquier reparación, no estaba obligado a organizar o reunirme con reparadores. FMV no es un número fijo, sino un pequeño rango.
Si este es su primer alquiler, debe tener en cuenta el requisito de depreciación. En pocas palabras, separa su costo en terreno y casa. El valor de la casa se deprecia en 1/27,5 (es decir, divide el valor entre 27,5 y eso se toma como depreciación cada año. Puede alcanzar el punto de equilibrio en el flujo de efectivo, el alquiler que paga la hipoteca, el impuesto a la propiedad, etc., pero la depreciación aún puede producir una pérdida. Esto no es opcional. Fluye a su declaración de impuestos y está limitado a $ 25K / año. Además, si su ingreso bruto ajustado es superior a $ 100K, la pérdida permitida se elimina gradualmente en los próximos $ 50K de ingresos Es decir, cada $ 1000 de AGI reduce la pérdida permitida en $ 500. Las pérdidas que no puede tomar se transfieren hasta que las use para compensar las ganancias cada año o venda la propiedad.
Si ofrece números, obtendrá una respuesta más detallada, pero esta es la descripción general. En general, si está pagando impuestos, lo está haciendo bien, obteniendo ganancias incluso después de la depreciación.
Yo uso una hoja de cálculo para eso.
Proporciono el valor de la casa, el valor del terreno, los costos de cierre/reparación, la tasa y los años de la hipoteca, la categoría impositiva, la tasa del impuesto municipal, el costo del seguro y los ingresos por alquiler. Las secciones de la hoja de cálculo calculan (de manera obvia) los valores utilizados para las siguientes tablas:
Primero miro el flujo de efectivo mensual (ganancias/costos) y aquí están las columnas:
La siguiente sección analiza los cambios en los ingresos gravables informados causados por la casa, y esto también es mensual, aunque será x12 cuando escriba su 1040.
La tercera tabla muestra el flujo de efectivo mensual, olvidándose del mantenimiento y asumiendo que ajusta sus trimestrales o exenciones de cheques de pago para que salga parejo:
El mantenimiento es tanto un comodín que no intento incluirlo.
Mi última tabla analiza las ganancias de capital en papel (no en efectivo):
Me preguntaron cómo calculo algunos de esos valores intermedios. Mis entradas de usuario (ajustadas para cada propiedad) son:
Mis valores intermedios son:
usuario4867444
usuario4867444
pequeñoadv