¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa solo para alquilarla?

Mi situación es que tengo 23 años y tengo alrededor de $ 4k mensuales de ingresos adicionales después de todo. Estoy considerando comprar una casa en el área de donde vengo, un área relativamente barata donde tengo amigos que compraron casas decentes de 2 dormitorios y 2 baños con pagos iniciales de $5k-$10k con hipotecas mensuales de alrededor de $1500.

Mi pensamiento es que si puedo conseguir una casa de esa manera y alquilarla y hacer que alcance el punto de equilibrio, entonces es solo un activo que se amortiza lentamente. Por supuesto, hay costos de mantenimiento y cambios en el valor de mercado, pero aun así.

Sin embargo, no sé las implicaciones adicionales de esto. Por ejemplo, si obtengo un préstamo para comprar la casa, ¿eso limita mi capacidad para obtener más préstamos para otras cosas? ¿O tener la casa me da un activo que puedo usar como garantía y en realidad aumenta mi capacidad para comprar otras cosas?

Si hay alguien que haya hecho esto, agradezco cualquier sugerencia sobre los aspectos en los que estoy seguro que no he pensado.

¿Utiliza una casa que está alquilando como garantía para otro préstamo? ¿Qué le sucede al inquilino si incumple? ¿El banco asume el arrendamiento?
No sé, pero sí sé que es una práctica muy común.
Ha habido preguntas anteriores aquí sobre el negocio de ser propietario, ausente o no, que han codiciado muchos de los aspectos prácticos, desde financieros hasta encontrar y tratar con inquilinos. Recomiendo encarecidamente leerlos primero y luego volver a consultarnos si tiene preguntas específicas que no se abordaron. Tenga en cuenta que el alquiler es un negocio , no solo una inversión. También es cuestionable sobre el tema como una pregunta de finanzas personales, pero no estoy seguro de dónde más pertenece. ¿Empresarios?
Cualquier respuesta correcta a esto estará muy influenciada por la geografía. Probablemente debería incluir su área metropolitana.
@keshlam hojeando las preguntas principales para rental-property, en realidad no puedo ver mucho sobre ser propietario además de solo las finanzas de la hipoteca. Tal vez debería vincular a esas preguntas que dice que están relacionadas.
Tengo problemas para encontrarlo yo mismo en este momento. Sospecho que estaba bajo otra etiqueta pero...
¿Cómo podría responderse esto sin que nos digas al menos en qué país vives?
Conocido como "comprar para alquilar" aquí en el Reino Unido. Asegúrese de que el prestamista hipotecario sepa (cuando presente la solicitud) que planea alquilarlo.

Respuestas (5)

Consideremos qué sucedería si invirtiera $ 1500 / mes más $ 10k de pago inicial en una propiedad, o hiciera lo mismo en un fondo indexado de bajo costo durante el plazo de 30 años que toma la mayoría de las hipotecas.

Los rendimientos de cualquiera de los escenarios no se pueden garantizar, pero hay análisis a largo plazo que muestran que se puede esperar que el mercado de valores rinda alrededor del 7%, compuesto anualmente. Esto no significa que cada año arrojará un rendimiento del 7 %, algunos años serán negativos y otros mucho más altos, pero durante un largo período, el promedio alcanzará el 7 %.

Con una calculadora del valor del dinero en el tiempo, ese pago inicial, las adiciones mensuales de $1500 y un rendimiento anual del 7 % valdrían alrededor de $1,8 millones en 30 años. Si se invirtieran 1,8 millones, podría retirar con seguridad $6000/mes por el resto de su vida. Considere que 30 años de inflación hacen que esto sea menos que el dólar actual.

Hay análisis a largo plazo que muestran que los bienes raíces más o menos siguen el ritmo de la inflación con rendimientos anuales del 2 al 4 %. Esto no considera los impuestos inmobiliarios, el mantenimiento, el seguro y los problemas muy individuales y localizados con su mercado y su casa en particular. ¿La tierra es limitada donde se encuentra, aumentando su precio? ¿Los nuevos desarrollos reducirán su precio?

En 30 años, serás dueño absoluto de la casa. Aún tendrá que pagar el impuesto sobre la propiedad y el seguro, y obtendrá ingresos por alquiler. Durante esos 30 años, puede esperar reemplazar un techo, 2 o 3 calentadores de agua, trabajos de concreto, varios árboles, décadas de palear nieve, cortar el césped y desmalezar, su sistema HVAC, ventanas y puertas, y probablemente una cocina y un baño. revisiones Habrás pagado alrededor de 1,5 veces el precio inicial de la hipoteca en intereses a lo largo del camino.

Por lo tanto, tendrá el precio de alquiler mensual de su casa (probablemente casi imposible de predecir para una casa unifamiliar) más el precio de mercado de su casa. (De nuevo, muy difícil de predecir, pero podría decir con seguridad que sigue el ritmo de la inflación) menos sus gastos.

Hay escenarios en los que podría vencer al mercado de valores. Hay maneras de reducir la carga del estilo de vida de ser propietario.

En el camino, si desea comprar una casa para vivir, deberá demostrar que los ingresos por alquiler son constantes para calificar para un préstamo. Tener equidad en una hipoteca le da algo contra lo cual pedir prestado, en un HELOC. Por supuesto, fácilmente podría terminar debiendo más de lo que vale su casa en esa situación.

Personalmente, me limitaría a invertir ese dinero en fondos indexados de bajo costo.

¿Haces alguna inversión inmobiliaria? La tasa de alquiler que obtendrá Y el valor de la casa NO son complejos de predecir. ¿Cómo crees que se hace todos los días y de manera tan consistente? Una mezcla sólida de mirar la condición de la propiedad y también mirar los comparables en el área.
@AnthonyRussell Tenía la impresión de que cualquier mercado es vulnerable a burbujas, caídas y otros efectos similares. ¿Son los bienes raíces una excepción?
No es una excepción, pero eso no significa que usted sea incapaz de identificar el valor de la casa y la tarifa de alquiler adecuada... No estamos todos aquí adivinando. Hay un método para la locura
No niego que hay una manera de hacer esto para los mercados inmediatos y de corto plazo, pero dentro de 30 años sería muy difícil de predecir. Especialmente cuando estamos hablando de una casa unifamiliar rural o suburbana específica. Las viviendas multifamiliares en los centros de las ciudades tendrán más propiedades complementarias, un mercado de alquiler más probado y un valor del suelo más definido.

En realidad, hay algunas preguntas que está haciendo aquí. Trataré de abordar cada uno individualmente.

Pago inicial

Lo que pones realmente no se puede cuantificar en dólares aquí. $5k-$10k no significa nada. Si la casa cuesta $ 20k, entonces estás poniendo el 50% de pago inicial. Lo que es relevante es el porcentaje del precio de compra que estás poniendo.

Dicho esto, si va a comprar una propiedad como propiedad de inversión (algo a lo que no se mudará), entonces es mucho más probable que haga un pago inicial mucho más cercano al 20-25% del precio de compra. Sin embargo, si puede vivir en la propiedad durante un año (generalmente la limitación de los préstamos federales), entonces puede pagar mucho menos. Alrededor del 3,5% ha sido mi experiencia.

El proceso

Su plan es sólido, pero le sugiero ENCARECIDAMENTE que analice lo que significa ser propietario. Esta no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Debe conocer las leyes de inquilinos y propietarios en su ciudad Y estado. Debe llamar a un asesor fiscal y hablar con ellos sobre lo que cobrará por el alquiler y cuánto debe retener para los impuestos. También debe hablar con ellos sobre las cancelaciones disponibles para las propiedades de alquiler. "Breaking Even" con el alquiler y una hipoteca también puede significar una pérdida cuando llega el momento de los impuestos si no tiene en cuenta las reparaciones realizadas.

Financiación

Su primera propiedad de alquiler es la más difícil de poner en marcha (si no tiene experiencia como arrendador). La mayoría de los prestamistas le permitirán utilizar los ingresos potenciales de una propiedad para calificar para un préstamo una vez que se haya establecido como arrendador. Sin embargo, antes de eso, debe tener suficientes ingresos para pagar la hipoteca por su cuenta.

Entonces, lo que eso significa es que calificar para un préstamo está altamente relacionado con su relación deuda-ingreso. Si sus propiedades son autosuficientes y aún trabaja 40 horas a la semana, entonces su capacidad para calificar en el futuro no debería verse tan afectada. En todo caso, muestra que usted es un administrador de crédito responsable.

Conclusión

No puedo enfatizar lo suficiente como para hacer SU PROPIA investigación. No te salgas de lo que te dicen tus amigos. Las personas exageran para que parezca que están más arriba en la escala socioeconómica de lo que realmente son. También pueden tener el síndrome de la gallina pequeña y tratar de disuadirlo de hacer una elección realmente buena. Me encuentro con esto todo el tiempo. Las personas sienten que no pueden hacer algo o tienen demasiado miedo, por lo que tú tampoco deberías poder hacerlo. Si necesitas consejo acude a un profesional o lee un libro. ¡Buena suerte!

Nunca cuentan el 100% del alquiler esperado, asumen que habrá brechas entre los inquilinos. Pueden usar una cobertura del 75% o del 67%.
Nunca he oído hablar de un porcentaje, así que no puedo comentar sobre eso. Suena como algo que haría un prestamista, así que +1
@mhoran_psprep, ¡tienes toda la razón! Cada banco tendrá una cifra específica para tu zona y es un buen número para saber tanto para solicitar un préstamo como para hacer tus cálculos preliminares para ser arrendador. La mayoría de los bancos, especialmente los prestamistas de cartera, estarán más que felices de compartir con usted su tasa de ocupación esperada.
" Si la casa cuesta $ 20k, entonces estás poniendo un 50% de pago inicial ". - Está ganando lo suficiente para tener $ 4k de repuesto cada mes, así que supongo que sus amigos no comprarán casas de $ 20k (¿chozas? ¿Perreras?) . Los $ 5-10k es probablemente el porcentaje más bajo posible, por lo que 5-15%.
@Superbest se llama un ejemplo exagerado. Honestamente, no crees que escribí toda esa respuesta bien pensada, pero asumí que sí. Común....
@AnthonyRussell Tal vez debería dejar que otros decidan qué tan bien, aunque su respuesta es ... Pero de todos modos, la exageración parece injustificada, y no es cierto que su ejemplo "no signifique nada" como usted dice.
Si tuviera que decir el monto del préstamo esperado, significaría algo. Sin este punto de referencia no significa nada. Es irrelevante. Aunque es un porcentaje

Sugeriría el uso de una empresa de administración para manejar una propiedad de alquiler. Ellos se encargarán de cosas como cobrar el alquiler, coordinar las reparaciones y todas las pequeñas cosas que surgen cuando se trata de inquilinos.

Por lo general, cobran un porcentaje del alquiler o una tarifa fija, así que asegúrese de incluirlo en el cálculo del alquiler. Recibe un pequeño golpe financiero, pero se ahorra muchos dolores de cabeza, especialmente si decide adquirir varias propiedades en el futuro.

¡Bienvenido a Finanzas Personales y Dinero ! Visite el Centro de ayuda para obtener consejos sobre el uso del sitio, por ejemplo, cómo escribir las mejores respuestas posibles . (En este caso, por ejemplo, consulte la viñeta Responda la pregunta ).
Creo que esta es una buena respuesta (de hecho, pregunté algo similar debido a la advertencia de @AnthonyRussell ). Debe reescribirse para que quede más claro que se ajusta al formato de este sitio para evitar que lo voten negativamente.

Por experiencia personal:

Impacto del préstamo

Afecta su capacidad para obtener otros préstamos (hasta cierto punto). Su primera propiedad de inversión irá en contra de su deuda a niveles de ingresos, por lo que si solicita un préstamo, esencialmente habrá reducido la cantidad que puede pedir prestada antes de golpear la deuda de un prestamista al techo de ingresos.

Dos cosas al respecto: 1) Asumo que tiene una hipoteca principal; si ese es el caso, tendrán en cuenta lo que ya está pagando por su casa principal + cualquier préstamo para automóvil + cualquier préstamo para estudiantes, etc. Una vez que haya tomado con éxito una hipoteca para su propiedad de inversión, probablemente esté cerca de su límite máximo de deuda a ingresos para cualquier otro préstamo.

2) Por lo general, hay un período de tiempo de 2 años en el que esto será más importante. Una vez que haya alquilado esta propiedad durante 2 años, la mayoría de las instituciones financieras considerarán un porcentaje del alquiler como ingreso. En este punto, puede asumir más deuda si así lo desea.

Otros impactos y consideraciones (posiblemente negativos) Costos de mantenimiento Renovaciones Rotaciones Impuestos y seguros Pagos iniciales e intereses Impuesto sobre la renta Costos de publicidad Costos de administración de la propiedad Costos de cierre y honorarios legales Vacantes Honorarios de HOA

Otros impactos y consideraciones (posiblemente positivos) Ingresos pasivos siempre y cuando los números sean correctos y tenga un buen administrador de la propiedad Deducciones de impuestos (y depreciación) El alquiler tiene una baja correlación con el mercado

Otras alternativas de inversión: Stock Reits (no directamente comparables con propiedades de inversión)

Para resumir, puede ser una molestia, pero si los números son correctos, puede ser una buena inversión. Hay una serie de artículos que explican con más detalle estos componentes enumerados anteriormente.

Absolutamente debería intentarlo, y lo animo a buscar propiedades de unidades múltiples (hasta 4) si hay alguna en su área. Con propiedades de unidades múltiples, es mucho más común que las otras unidades paguen la hipoteca.

Para comentar su punto sobre la construcción lenta de un activo si el arrendatario cubre el pago; eso es cierto, pero también se está perdiendo el hecho de que puede cancelar los intereses de sus impuestos sobre la renta, ese es otro gran beneficio.

Si tiene la intención de convertir el hecho de ser propietario en un hábito, le recomiendo encarecidamente que utilice una empresa de administración de propiedades. La mayoría cobra menos del 10 % y se encargará de todas las cosas difíciles por usted, como: responder a las historias tristes de los inquilinos, desalojar a los inquilinos, encontrar nuevos inquilinos, verificar que la propiedad se mantenga... Vale la pena. Hay tarifas también son deducibles de impuestos...

Tiene mucho sentido. Solo mira el mundo que te rodea. Cuantas personas ricas alquilan??? Conocí a uno, pero tienen propiedades de inversión...

¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa solo para alquilarla?
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