Comprador de vivienda por primera vez: ¿cuánto se me aprobará en un préstamo para una casa?

Visite a un corredor de hipotecas o diríjase a un oficial de préstamos en un banco y estarán más que felices de precalificarlo para un préstamo. Eso le dirá cuánto estiman que puede pedir prestado y será mucho más preciso que lo que aparece a continuación. Puede conectar los números en una calculadora de precalificación y obtener otra estimación: están haciendo los mismos cálculos detrás de escena que explico a continuación.

Suponiendo que desea una hipoteca calificada (la desea), su relación deuda-ingreso (también conocida como la relación back-end de la que hablaré más adelante) no puede exceder el 43 % (la CFPB se está alejando de esta regla hacia formas alternativas de evaluar la capacidad de pago, pero eso es profundo en la maleza regulatoria). En general, consideraría una locura tener una relación deuda-ingresos del 43 %; los prestamistas prefieren que no supere el 36 %. Usaré la cifra del 36% a continuación. Para un estudiante que acaba de salir de la escuela que está acostumbrado a vivir de ramen y a comprar sofás usados ​​de $ 50 en Craigslist, es posible que pueda justificar una relación deuda-ingreso más alta).

Los bancos también quieren que su índice de vivienda (también conocido como el índice inicial que se discutirá más adelante) no exceda el 28%. En su caso, debido a su préstamo de automóvil, será la relación final la que casi con seguridad será el factor limitante.

Relación deuda-ingreso (relación back-end)

Estos son solo los pagos mensuales totales de su deuda divididos por su ingreso mensual bruto total. Usando 36% como cifra, eso significa

(monthly debt payments)/ (monthly gross income) <= 36%
monthly debt payments <= 0.36 * monthly gross income

Has dado un ingreso bruto anual de ~78,000 (redondeando para hacer las matemáticas más bonitas) que da como resultado un ingreso bruto mensual de ~6,000. 36% de eso es $2,160. Eso tiene que pagar todas sus obligaciones mensuales recurrentes (préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, hipotecas, impuestos sobre la propiedad, seguro de propietario de vivienda y tarifas de HOA). Entonces podemos empezar a restar.

Si tiene un préstamo de automóvil de ~ 40,000 y supongo que es de 5 años al 4.5% de interés, eso significaría que tiene un pago mensual de ~ 750. Si tiene un préstamo estudiantil de ~ 20,000 y supongo que son 20 años al 4.5% de interés, eso resultaría en un pago mensual de ~ 125. Estoy usando una calculadora de préstamos para estimar los pagos, puede usar los montos de pago reales

  2,160
-   750
-   125
= 1,285

Los impuestos a la propiedad, el seguro del propietario de la vivienda y las tarifas de la HOA obviamente serán diferentes según la casa y el área. Como solo estamos haciendo una estimación, podemos usar promedios nacionales. Los impuestos mensuales promedio sobre la propiedad son de $190 y el seguro mensual promedio para propietarios de viviendas es de $100, lo que representa un total de $290. Voy a cambiar eso a $285 porque hace que las matemáticas sean bonitas. Las tarifas de la HOA se sumarían a eso si miras una casa con una HOA. Resta eso de lo que queda y obtienes ~1,000

   1,285
-    285
=  1,000

Bien, entonces el banco probablemente estaría razonablemente cómodo si estuviera pagando $1,000 al mes en su préstamo hipotecario. ¿A qué tipo de monto del préstamo se traduciría eso? Volviendo a nuestra calculadora de préstamos, un préstamo de $ 220,000 al 3.5% por 30 años tendría un pago de $ 987.90, por lo que es aproximadamente el estadio de béisbol que estaría buscando. Estoy haciendo una conjetura (con suerte un poco pesimista) sobre la tasa, tomando las tasas promedio de hoy en los 3 bajos y agregando un poco para tener en cuenta el riesgo adicional porque no tiene mucho historial para sus ingresos actuales.

Si tiene un pago inicial de $50,000, eso significa que podría buscar casas de hasta $270,000.

Relación de vivienda (Relación de front-end)

La otra relación que verás discutida mucho es la relación de alojamiento o la relación de front-end. Esa es la relación entre sus gastos de vivienda y sus ingresos brutos. A los bancos les gusta que esté por debajo del 28%.

(monthly housing expenses)/ (monthly gross income) <= 28%
monthly housing expenses <= 0.28 * monthly gross income

Si usamos los valores del cálculo anterior

monthly housing expenses <= 0.28 * 6,000
                         <= 1,680

Reste los $290 para el seguro del propietario de la vivienda y los impuestos sobre la propiedad y le quedan $1,390 para su préstamo hipotecario. Introducir eso en la calculadora (todavía 30 años al 3,5%) con un préstamo de $300.000 le da un pago de $1.347,13.

El banco tomará el menor de los dos valores de estos, por lo que probablemente lo precalifiquen para algo en el rango de $ 220,000. Si no tuviera ese préstamo para automóvil, su relación inicial se convertiría en el factor limitante y calificaría para un préstamo de ~ $ 300,000.

Si quisiera optar por una relación deuda-ingreso cercana al 43%, se acercaría mucho más al préstamo de $300,000. El banco podría permitirte hacer eso, pero no me gustaría pedir prestado en el límite superior de lo que permite el banco. Desea poder reservar algo de dinero para la jubilación (particularmente mientras sea joven y no tenga hijos que mantener). Digamos que es el 15% de sus ingresos. Los impuestos serán aproximadamente del 30% (impuestos federales sobre la renta, impuestos estatales sobre la renta, impuestos sobre la nómina, impuestos sobre las ventas). Si está pagando el 43 % de sus ingresos en deudas, eso solo deja el 13 % de sus ingresos para vivir (comida, servicios públicos, entretenimiento, reparaciones del hogar, etc.), lo cual no es mucho. Si usted es tan "rico en casa, pobre en efectivo", es bastante fácil meterse en un aprieto financiero si tiene un par de gastos inesperados en los que

Si sabe que el préstamo del automóvil se pagará en unos pocos años (y conducirá ese automóvil hasta que se desmorone) y está acostumbrado a un estilo de vida universitario espartano y no planea gastar mucho En cuanto al entretenimiento, puede decidir que los beneficios de una casa más cara valen el dolor a corto plazo y la posibilidad de vivir sin mucho colchón financiero por un tiempo. Hablando con franqueza, sin embargo, (y esto no pretende ser un desaire, especialmente porque lo mencionaste) para un estudiante universitario que compró un automóvil de $ 40,000, tiendo a sospechar de cualquier plan que implique sacrificios significativos en el estilo de vida durante un período. de años para hacer ejercicio. Si compra una casa más barata ahora, siempre podrá mejorarla en unos años cuando el auto esté pagado, tenga uno o dos aumentos en el trabajo y

Usted está "peleando dos batallas" al obtener un préstamo hipotecario. Son la relación entre la deuda y los ingresos y los ingresos. Tu ingreso es saludable dado que eres joven y soltero. Sin embargo, muchos prestamistas no le darán crédito por el trabajo de medio tiempo. Razonan que usted podría renunciar en cualquier momento, y podría ser prudente hacerlo si pone en peligro su trabajo de tiempo completo. Si bien es posible que eso no se aplique a su situación, es probable que sea víctima de la política del prestamista. Sin embargo, 70K está muy por encima del nivel nacional de ingresos de los hogares. ¡Buen trabajo!

No proporciona detalles sobre sus préstamos (como los montos de los pagos mensuales), pero su relación deuda/ingresos debe estar por debajo de un cierto número que variará según el prestamista y puede afectar negativamente su tasa. Un sitio web afirma que la relación deuda-ingreso es la razón número 1 por la que se rechazan las solicitudes de hipoteca. Un número alto de deuda a ingresos, que es el total de todos los pagos de su préstamo es del 35%, pero algunos prestamistas subirán más.

Así que asumiré que su salario neto es de alrededor de $ 4500 (sin el trabajo de medio tiempo). Si no tuviera otros pagos, probablemente podría calificar para una hipoteca de 300K si tuviera 50K para depositar en una hipoteca de 30 años. Obviamente esto sería menos dependiendo de sus pagos.

Si usa una tarjeta de crédito para recompensas y la paga todos los meses, algunos prestamistas pueden contar esto para su relación deuda-ingreso. En mi humilde opinión, eso es una tontería, pero no soy un oficial de préstamo.

Es posible que no desee comprar tanta casa como pueda pagar, ya que podría limitarlo a otras oportunidades de negocios, como aprovechar la igualación 401K de su empleador.

Por cierto, si fuera yo, mañana tendría 1K en un fondo de emergencia, ningún préstamo para estudiantes y un préstamo para automóvil de 37K. También consideraría que me faltan tres años, más o menos, para comprar una casa. Porque además de pagar mi deuda de consumo y ahorrar para el pago inicial, también me gustaría tener un fondo de emergencia.

Justin Cave tiene una buena respuesta y la de Pete B. es decente, pero hay algo más sobre esto que aún no se ha dicho.

Como mencionó Justin Cave, hay muchas calculadoras de hipotecas que lo ayudarán a descubrir algunas de las matemáticas puras de la hipoteca, pero eso es solo una pequeña parte de lo que necesitará saber sobre el proceso, así que gané. No entres en eso.

Préstamo de automóvil

Pete sugiere deshacerse de los préstamos estudiantiles y pagar una parte del préstamo del automóvil. El problema con eso es que los préstamos estudiantiles se consideran de manera muy diferente a crédito que otras deudas. Los préstamos para automóviles son deuda garantizada, hasta que no lo son. Si sufre un accidente automovilístico y se destruye, su seguro pagará parte (si usted no tiene la culpa), pero probablemente no todo, del préstamo. La deuda restante se vuelve no garantizada, por lo que no es un buen tipo de deuda cuando se busca una hipoteca. Los prestamistas hipotecarios lo saben y lo manejarán en consecuencia.

Los préstamos estudiantiles no son deuda garantizada y no son deuda no garantizada. Al igual que las facturas médicas, pertenecen a una clase aparte. Afectan menos su crédito, bueno y malo, por lo que es mejor tener que tener otras deudas. Omita un par de pagos de su automóvil y su crédito puede caer sustancialmente. Omita un par de pagos de su préstamo estudiantil y su compañía de préstamos estudiantiles tiene muchas formas legalmente definidas de trabajar con usted para evitar que se joda a sí mismo y que la compañía de préstamos estudiantiles lo joda. Otros préstamos no tienen estas protecciones. Y su crédito no se ve tan drásticamente afectado.

Sugeriría pagar el auto antes de pagar sus préstamos estudiantiles. También le sugiero que guarde al menos 6 meses de sus gastos posteriores a la hipoteca para un fondo de emergencia. Como un número improvisado, sugeriría dejar $ 20k de sus ahorros en su préstamo de automóvil, y guardar el resto para su fondo de emergencia.

Tarjetas de crédito

No mencionas la deuda de la tarjeta de crédito, pero voy a suponer que tienes alguna. Definitivamente es una deuda no garantizada, así que salda eso incluso antes de pagar el auto.

Además de verse mejor en su solicitud de hipoteca, la deuda de la tarjeta de crédito puede tener un efecto negativo drástico en su puntaje de crédito. Deshacerse de él evita ser golpeado varias veces en su solicitud de deuda. Sí, no se supone que te afecte varias veces, pero lo hace. Afecta su puntaje de crédito, su proporción de deuda a ingresos, y tener muchas deudas de tarjetas de crédito hace que parezca que está dispuesto a continuar aumentando su deuda de tarjetas de crédito más allá de lo que es financieramente factible para usted. Los prestamistas hipotecarios le dirán que no piensan así, pero lo hacen aunque sea inconscientemente. Incluso puede ser parte de la política de su empresa.

Edad

A los 23 años, es probable que no tenga un buen crédito. Esto se debe simplemente al poco tiempo que ha tenido crédito. Esto no es "discriminación por edad", es solo un hecho. Tengo poco más de 40 años y mi crédito se ve afectado negativamente debido a mi historial crediticio relativamente corto. Su historial crediticio es una combinación del crédito que ha tenido en el pasado y que ha pagado, así como del crédito que todavía está pagando actualmente. Cuando obtuve mi hipoteca a principios de este año, solo tenía un préstamo de automóvil de 2 a 3 años en mi informe, por lo que eso me obstaculizó. Tengo un largo historial de más de 20 años de préstamos estudiantiles y personales que han sido pagados, pero eso no funcionó para mí tanto como el préstamo para automóvil a corto plazo funcionó en mi contra.

Si lo hiciera de nuevo, me quedaría con un par de cientos de algunos de los préstamos estudiantiles y pagaría el auto, similar a lo que le aconsejé antes. Había tenido los préstamos estudiantiles durante tanto tiempo y me habían perseguido durante tanto tiempo cuando estaba subempleada y desempleada que solo quería que se fueran, así que no pensé en las implicaciones crediticias. Sin embargo, tampoco supe las implicaciones crediticias completas hasta después.

Debido a que acaba de salir de la universidad, es probable que también tenga que darle al corredor una copia de su oferta de trabajo de $70,000 como prueba de sus ganancias potenciales, si no está trabajando en el trabajo para entonces. Reciben toneladas de personas que intentan decirles cuánto van a ganar, solo para no obtener el trabajo que esperaban.

Otra cosa a tener en cuenta es que es probable que debas cumplir con un requisito mínimo de trabajo estable. Tuve que esperar unos meses para que me aprobaran el préstamo, ya que había dejado un trabajo para mudarme 2000 millas y tenía problemas para encontrar otro trabajo en la nueva ubicación (larga historia). Mi compañía hipotecaria solo necesitaba 1 año de empleo estable antes de que me dieran un préstamo. Algunas empresas necesitan 2 o más años. Esto no significa quedarse en un trabajo durante todo ese tiempo, pero sí significa tener un trabajo con pocas o ninguna interrupción durante ese tiempo. También pueden tener un límite superior incorporado en el requisito del trabajo, de modo que no esté saltando de trabajo todos los meses.

Historial de crédito

Si aún no tiene una cuenta, vaya al sitio web de Credit Karma para averiguar aproximadamente cómo es su historial crediticio. No estoy afiliado a ellos de ninguna manera, solo sé que era indispensable saber qué esperar cuando buscaba una hipoteca o incluso un préstamo para un automóvil. Le brindan puntajes de crédito de Experian y TransUnion, así como acceso a mucha otra información sobre su crédito, incluido el historial. También realiza un seguimiento de sus puntajes de crédito, siempre que siga iniciando sesión regularmente. Le ayudará a descubrir qué está ayudando y perjudicando su puntuación. El sitio también incluye una gran cantidad de buenos consejos genéricos y generales para ayudar. Aaaa e incluye un montón de anuncios de tarjetas de crédito y otra basura. Me mantendría alejado de todo eso y me limitaría a la información gratuita.

Hay otros sitios que harán algo similar, pero este es el que he usado. No puedo comentar cómo funciona cualquier otro sitio.

Verificar su historial no afectará su puntaje. Solía ​​hacerlo, hace unos años, pero las cosas cambiaron y ahora hay impactos "suaves" y "duros" en su crédito.

Un éxito suave es que verifique su crédito, la verificación de crédito de precalificación de una compañía de tarjetas de crédito o un oficial de préstamo que hace una consulta inicial sobre su puntaje. Estos golpes leves no afectan en absoluto su puntaje de crédito. Podrías revisar tu puntaje 5 veces a la semana, y no importaría.

Un golpe duro es lo que hace un oficial de préstamo cuando obtiene oficialmente su historial crediticio completo con el fin de otorgarle un préstamo. Puede hacer esto de 1 a 2 veces con una hipoteca o de 3 a 5 veces con un préstamo de automóvil antes de que comiencen a afectar su crédito. Se eliminan de su historial crediticio después de 12 a 15 meses, a diferencia de los 7 años que demoran la mayoría de las otras cosas. Estos golpes duros generalmente no afectan mucho su crédito, a menos que tenga una gran cantidad de ellos. Solo 1-2 no afectará su puntaje, pero 3-5 le quitará 1-5 puntos y más que eso le costará aún más puntos.

Beneficios para veteranos

Como veterano de la Reserva del Ejército de EE. UU., pude obtener un préstamo VA. Esto me permitió obtener el 100 % de la financiación, así como algunas otras ventajas (menores). Todavía pagué en exceso mi primer mes en lugar de un pago inicial, pero el prestamista no lo exigió.

Obtener un préstamo VA requiere más papeleo para verificar su estado como veterinario, y necesitará algo más que una baja deshonrosa para ingresar al programa, pero vale la pena. No solo le ahorra dinero, sino que es probable que la oficina de VA lo conecte con un agente inmobiliario que comprenda el proceso de préstamo de VA y pueda facilitarlo todo. Conseguí un agente de bienes raíces maravilloso que me explicó las cosas, incluso me dijo cosas que debería preguntar, cosas que no debía aceptar y mucho más que no sabía como comprador de vivienda por primera vez.

No mencionas que eres un veterano, pero pensé que lo haría por si acaso y para que otros lean esta Respuesta. También lo mencioné en un comentario sobre la respuesta de Justin Cave, pero pensé que también lo mencionaría aquí.

Puntos

Hay un sistema de puntos cuando se trata de hipotecas. Afecta su tasa de interés y su pago mensual. No lo entiendo completamente, pero su crédito, pago inicial y agente hipotecario pueden afectar esos puntos, lo que tendrá efectos a largo plazo en su hipoteca. No lo entiendo todo, así que eso es todo lo que diré al respecto. Solo quería que lo supiera, ya que fue una sorpresa para mí y es algo sobre lo que debe preguntar cuando habla con un agente hipotecario.

Agente hipotecario

Pueden ser tu mejor amigo y tu peor enemigo, y al mismo tiempo. Afortunadamente, obtuve uno bueno que funcionó conmigo y me ayudó a superar algunos obstáculos. Es su trabajo darte a veces malas noticias. Trate de no tomarlo como algo personal, incluso si duele. Hubo cosas que dijo mi corredor que me sorprendieron, así que trate de entender que están trabajando en un negocio que les puede costar mucho tiempo y dinero, especialmente si algo sale mal. No estoy diciendo que no intentarán hacerle pasar por un momento difícil o intentarán aprovecharse de usted, pero la mayoría está tratando de asegurarse de que no tengan que ejecutar su hipoteca.

Estas personas también le permitirán saber cuáles son sus costos de cierre, así como una docena de otras cosas. Su agente de bienes raíces lo ayudará con algo de esto, incluido lo que el vendedor está dispuesto a pagar. Esto puede complicarse rápidamente, así que no asuma que una calculadora de hipotecas en línea le dirá todo lo que necesita para ahorrar.

Olvidé mencionar que con una hipoteca típica, estás buscando un 10-20 % para el pago inicial, aunque podrías calificar para un préstamo para compradores por primera vez y solo necesitas un 3 %.

Momento

Como mencioné en un comentario sobre la respuesta de Justin Cave (no tenía la intención de escribir una respuesta cuando hice esos comentarios), es probable que no obtenga una hipoteca muy pronto. Supongo que al menos 6 meses, solo según su plan de ahorro. Es posible que deba esperar aún más, según los requisitos de empleo y los trabajos que haya tenido en el pasado.

El mercado de la vivienda puede experimentar un gran cambio en ese corto tiempo, especialmente con la pandemia actual. El mercado puede tocar fondo y obtener una gran oferta en una casa con una gran tasa de interés, o los precios y el interés pueden inflarse para cubrir las pérdidas durante la pandemia. Entonces, cualquier información específica que obtenga sobre su situación en las próximas semanas podría ser drásticamente diferente que en unos pocos meses. Y fácilmente podría ir en cualquier dirección.

Su trabajo puede incluso evaporarse en los próximos meses. Esta pandemia ha causado mucha incertidumbre y, dado que usted es un "nuevo empleado", es posible que primero se deshagan de usted o que toda la empresa cierre hasta que el virus esté bajo control. Puede que tengas suerte y empieces a trabajar desde casa como algunos de nosotros, pero eso tampoco es una garantía.

No asuma nada, siga haciendo cosas buenas por su crédito y su pago inicial. Ese es siempre un buen consejo, incluso si los objetivos de la hipoteca van más allá de lo que puede manejar. Eventualmente, se moverá hacia el otro lado y entonces estarás en una buena posición para obtener lo que quieres. Y sí, cerré mi casa poco después del comienzo de esta pandemia. De hecho, ni siquiera encontré mi casa hasta después del cierre de mi ciudad. Ya había comenzado el papeleo antes de esa fecha, pero no había encontrado la casa que quería.

Otra información

He escrito extensamente sobre hábitos de gasto en otra pregunta, por lo que no lo agregaré aquí. Esto es bastante largo como es.

Pagar la deuda y vivir dentro de los medios frente a la planificación a largo plazo

Date cuenta de que conseguir una casa no es algo divertido ni fácil. Es probable que busque documentos durante semanas, tal vez más. Sé que me tomó bastante tiempo la primera vez que solicité una hipoteca. Eso fue aproximadamente un año antes de que volviera a intentarlo a principios de este año. (Parte de esa larga historia que mencioné anteriormente). A pesar de que había localizado la mayor parte del papeleo la primera vez, todavía tenía que obtener un montón más la segunda vez. Parte de ella era información duplicada/actualizada, como seguro, estado de cuenta bancaria, estado laboral y probablemente varias otras cosas.

Además, tenga en cuenta que no importa qué tan buena sea la casa que obtenga, es probable que haya muchas reparaciones que hacer. Algunos de estos serán realizados, o al menos pagados, por el vendedor. Su agente de bienes raíces debería poder ayudarlo a resolver esto. Dicho esto, no ponga todos sus ahorros en el pago inicial. He gastado varios miles de dólares en reparaciones, actualizaciones, limpieza, reemplazos y más. Aproximadamente la mitad de lo que he hecho podría considerarse innecesario, pero hacen que la casa sea más un hogar para mí.

Solo comprenda que habrá cosas en las que querrá cambiar y gastar dinero cuando llegue al lugar, así que ahorre dinero para ese momento. Y no gastes "demasiado" en esas cosas. Desgasté mi fondo de emergencia porque me entusiasmé demasiado con mis cambios. También tengo una docena de proyectos parcialmente completados iniciados y necesito completarlos antes de comenzar otros nuevos, y mucho menos gastar más en proyectos futuros. Estoy sugiriendo un saldo para su pago inicial y sus ahorros para después del cierre de la casa.

¡Buena suerte!