¿Cómo es factible la compra temprana y frecuente de viviendas como consejo para "hacerse rico"?

¿Cómo se compra 1 casa al año?

Usted ahorra el dinero que gana con el alquiler para el pago inicial de la siguiente casa. Luego ahorras el dinero de esas dos casas y compras dos más el próximo año (o una más grande). Enjuague, repita.

¿Qué banco estaría dispuesto a darte ese préstamo?

Te sorprendería... Esta es esencialmente una de las principales causas de la crisis financiera de 2008.

El problema es (como todos vieron en 2008) que no se necesita mucho para que este castillo de naipes se derrumbe. Unos pocos meses de alquiler perdidos, algunos gastos importantes inesperados o una caída en el valor de la vivienda antes de que se restablezcan las hipotecas ajustables y el préstamo no se pueda refinanciar, y usted pierde TODO. Tiene que renunciar a algunas casas en ejecución hipotecaria, lo que reduce sus ingresos, lo que significa que no puede hacer otros pagos de hipoteca, y las pierde en ejecución hipotecaria, etc.

Estas personas en YouTube y en seminarios en hoteles no tienen pellejo en el juego. Solo intentan VENDERTE un plan que NO SIEMPRE FUNCIONA. Si el plan era infalible, ¿por qué no lo usarían ellos mismos en lugar de vender su plan e INCREMENTAR su competencia?

Para ser justos, NO estoy diciendo que sea horrible comprar bienes inmuebles de alquiler con deuda, o que sea imposible tener éxito haciéndolo. Estoy más bien refutando las afirmaciones de estos vendedores ambulantes de esquemas para hacerse rico rápidamente de que es seguro e infalible. El uso de la deuda aumenta considerablemente el riesgo y reduce los rendimientos absolutos (ya que está gastando dinero en pagos de intereses).

20 años, o cerca de esa edad. Comprar 1 casa al año.

Como probablemente sepas, esto es casi imposible de hacer. Tener alrededor de 20 años y poder obtener un préstamo para comprar una casa.
Está en el camino correcto que necesitaría una cantidad bastante grande de dinero para comenzar. Por ejemplo, este método "a prueba de tontos" no menciona el tiempo en que está gastando dinero en una propiedad (pagando tarifas) pero aún no la está alquilando.
Evitarlo requeriría comprar una casa rentable (con muebles) el lunes y alquilarla el martes. Un mes sin alquiler significa que estás un mes menos pagando la hipoteca de tu propio bolsillo.
Probablemente no mencione las cosas pequeñas que he visto en todas las transacciones bancarias cuando tiene menos del 20% del pago inicial: no puede ALQUILAR dicha propiedad durante al menos 3 años. Si el banco lo atrapa haciendo eso, debe pagar el préstamo completo de una vez dentro de los 30 días.

Mi hermano, que trabaja en un banco y gana el doble del "ingreso promedio" Y está comprando propiedades para alquilar y vender, dijo que financieramente no puede superar las 3 casas/pisos. Maximiza su credibilidad, su estabilidad financiera y sus ingresos pasivos. Con 4 pisos estaría gastando más dinero del que gana.

Este es el mismo caso que las aletas de la casa, los buscadores de oro y las guerras de almacenamiento. Están ganando dinero vendiendo esos sueños y no realizándolos.

Cada vez que me entero de algún esquema para ganar dinero, siempre me pregunto:

1. ¿Por qué no están haciendo esto ellos mismos?
2. ¿Por qué están enseñando esto?

Es probable que lo estén enseñando y estropeándolo, en lugar de hacerlo ellos mismos (o fundar un negocio) porque el esquema no funciona y ganan más dinero enseñando que haciendo .

Siempre pienso desde este ángulo incluso antes de escuchar completamente lo que alguien sugiere.

Con esto en mente, despediría a ese tipo sin examinar una propuesta.

Es posible. Pero muchas capas de queso suizo tienen que alinearse a la vez (o más bien, ser alineadas por una persona con habilidades locas).

• Primero, debe ganar un dinero razonablemente bueno, es decir, un trabajo técnico altamente calificado o un gerente. No puedo hacer esto con los ingresos de Walmart.
• Ya debe estar contento con vivir un estilo de vida muy por debajo de sus ingresos, lo que significa que ya está acumulando gran parte (¿la mitad?) De sus ingresos. Necesitará este hábito y reserva de flujo de efectivo para cubrir muchos fallos y problemas que surgirán.
• De lo anterior, realmente ayudará mucho tener algo de efectivo inicial en el banco. Solo puede usar los incentivos para propietarios iniciales una vez; después de eso, espere poner un 20% de pago inicial en cada casa a menos que pueda encontrar socios.
• Debe elegir un área donde los precios de la vivienda y el mercado de alquiler se presten para hacer esto. No lo harás en San Francisco, por ejemplo.
• Debe tener un conocimiento profundo de su mercado de propiedades de alquiler y, de nuevo, en algunos lugares el mercado simplemente está en su contra.
• Debe ser experto en los ángulos financieros del negocio de alquiler de viviendas; ya debería haber desarrollado una hoja de cálculo bastante compleja que le permita reducir el precio de la vivienda y los alquileres de mercado y mostrar sus ingresos antes y después de impuestos de esa propiedad.
• Debe ser muy competente en la selección de casas con la combinación correcta de precio de venta muy favorable y buena capacidad de reparación. Para esto, ayuda tener una gran red de amigos o socios, y ser un buen detective. Eso es lo que sucede detrás de la cortina de todos esos programas de "reparadores" en el canal HG: tienen recursos extraordinarios para encontrar casas disponibles a precios bajos. Tu no.
• Debes ser bastante bueno arreglando casas que necesitan reparaciones: o eres hábil, la familia lo es, o tienes buenos socios. No puede comprar un reparador, luego perder el tiempo durante 9 meses para arreglarlo, o tropezar con problemas de permisos o derechos, etc.
• Cuando recibes la llamada de las 3 a. m. "El inodoro está goteando", es mejor que puedas arreglarlo en 3 horas. Home Depot está cerrado.
• Debe ser competente en la selección de inquilinos. Hay tiburones inquilinos que persiguen a los propietarios novatos y explotan su falta de familiaridad con la ley de inquilinos para engañarlos, luego se niegan a pagar el alquiler y lo obligan a pasar por el proceso de desalojo más bizantino posible. Mire algunos de los programas de televisión de "inquilinos malos" en Youtube. También hay inquilinos que simplemente no son muy buenos y pueden causar mucho más daño de lo que cubre el depósito. Consigue uno con malas mascotas, estarás reemplazando más que alfombras.
• Debe comprender la ley de propietarios e inquilinos para no hacer algo tonto y costarle una tonelada de dinero, o darle a un tiburón 6 meses adicionales de uso gratuito de la casa.
• Debe conocer trucos del oficio como "pagarle a su inquilino para que se vaya evitará que eche a patadas todos los paneles de yeso".

Entonces, sí, si pusieras a Robert Allen en un cuerpo de 25 años, le dieras un trabajo de ingeniería de software de $ 70k / año con un buen camino ascendente, exactamente compraría una casa al año y se jubilaría a los 40. Pero para ti , costosos errores pueden hundirte.

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Rara vez hay una manera de hacer toneladas de dinero sin riesgo. Si lo hubiera, el mercado a menudo lo arbitrará hasta que vuelva a niveles más bajos. Por supuesto, los bienes raíces pueden ser rentables, se han hecho muchas fortunas con ellos. Pero esta estrategia en particular tiene trampas obvias:

• Los precios de la vivienda podrían colapsar dejándolo bajo el agua.
• Podría pagar de más por una casa problemática debido a la inexperiencia.
• Es posible que tenga problemas para encontrar buenos inquilinos, lo que provocará la pérdida de ingresos por alquiler y reparaciones costosas.
• Los bancos pueden negarse a otorgarle préstamos cuando ya tiene varias hipotecas.
• Es mucho trabajo comprar casas, comercializar propiedades de alquiler, tratar los problemas de los inquilinos. Es como un trabajo, es un trabajo.

En mi país (EE. UU.), los bancos no otorgan hipotecas a menos que el interés sea inferior al 30% de sus ingresos. Así que ya tendrías problemas para comprar la primera casa, a menos que empieces con capital financiero. Incluso si obtiene la primera hipoteca, aparecerá en su historial crediticio. Préstamos posteriores pueden ser rechazados simplemente porque ya tiene demasiados préstamos.

Si tuviera mucho capital para no necesitar los préstamos, podría ser un poco más fácil. Pero si tiene el dinero para comprar casas directamente, también podría invertir ese dinero en algo como el mercado de valores. En los EE. UU., las acciones rinden alrededor del 7 % anual, mientras que los bienes raíces rinden alrededor del 2 %.

En última instancia, sin embargo, todo se reduce a la aptitud personal. Los bienes raíces son un trabajo como cualquier otro trabajo. Puede tener éxito si tiene la combinación adecuada de educación, talento y experiencia. No todo el mundo es bueno para juzgar qué tan caras o infravaloradas están las casas, no todo el mundo es bueno para el mantenimiento de la casa, no todo el mundo es bueno para tratar con los inquilinos. Si tienes éxito con cualquier esquema basado en la casa, probablemente sea porque tienes una habilidad especial para ello, no porque descubriste el truco simple de este tipo.

¡Gran idea!

Una persona emprendedora podría reconocer el potencial lucrativo de esta estrategia de inversión. Dado que tener más capital significa poder comprar más propiedades, más propiedades significa más renta y más renta significa más ganancias, sería una buena idea recaudar la mayor cantidad de capital posible.

¿Por qué detenerse en una casa por año? ¿Por qué estar limitado por las aprobaciones de crédito bancario? Este individuo emprendedor podría crear una organización y ofrecer un trato a otras personas: la gente compra acciones en la organización y ese capital se usa para comprar más bienes inmuebles. A cambio, los inversores reciben una parte de los beneficios.

Al reunir el capital de muchas personas, se podría generar una suma de capital bastante grande. ¡Debería ser posible invertir no solo en casas, sino en cosas mucho más grandes, como centros comerciales!

No es una idea nueva: se llama fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT). Vienen en todo tipo, lo más probable es que pueda encontrar uno para cualquier segmento de bienes raíces específico que le guste.

Mirando los rendimientos históricos, encontrará que si bien es posible obtener ganancias con este método, no es nada fantástico. Podría ser un buen componente en una cartera diversificada, junto con las acciones y bonos más habituales.

No estoy familiarizado con Dinamarca, pero en los EE. UU. hay algunas cosas que podrían ayudar a que esta estrategia funcione, aunque de ninguna manera está "garantizada para funcionar".

1. Puede comprar una casa con un apalancamiento tan bajo como 0% y muchas personas obtienen sus casas con préstamos de la FHA con un 3.5% de enganche.
2. Los bancos generalmente contarán el 70 % de sus ingresos por alquiler en su proporción de deuda a ingresos para ayudarlo a calificar para la próxima compra de vivienda.
3. El banco puede prestar hasta 10 préstamos residenciales (si está vendiendo los préstamos Fannie, aunque muchos bancos tienen su propio límite, 4 se repite popularmente). Los bancos que ofrecen préstamos de cartera (manteniendo el préstamo en lugar de venderlo a Fannie) pueden otorgarle tantas hipotecas como crean que puede pagar con seguridad. Si no puede obtener una hipoteca personal, las hipotecas más antiguas se pueden refinanciar en préstamos comerciales, lo que reduce la cantidad de préstamos personales y le permite volver a comprar más.
4. No tiene que obtener sus préstamos a través de los bancos, los ciudadanos privados pueden llevar la nota en su hogar.

Una casa al año puede ser imposible al principio, pero si reserva el flujo de efectivo de su propiedad para el próximo pago inicial, verá un efecto compuesto. Es posible que deba ahorrar cuatro años para la casa 1 y vivir allí durante cuatro años para ahorrar para la casa 2, pero le llevará tres años ahorrar para la casa 3, ya que tiene el flujo de caja de la casa 1 acelerando sus ahorros. La casa 4 le llevará dos. años... obtenga suficientes casas que fluyan en efectivo y podrá comprar un nuevo lugar tan pronto como se sienta cómodo.

Encontrar casas que fluyan en efectivo, elegir buenos inquilinos, buenos administradores de propiedades y buenos contratistas es difícil. Hay muchos lugares en los que puede ralentizarse o descarrilarse. No es fácil pero es posible.

¡Sí, este es un esquema brillante para hacerse rico rápidamente!

Estudie su plan y su video de cerca. Luego piense en algunas variaciones para hacer su propio plan. Produce tu propio vídeo. Haz que personas crédulas te paguen por estos videos o los libros que vendes.

El plan en sí, por supuesto, es absurdo. La mayoría de los jóvenes de 20 años tienen dificultades para pagar el pago inicial de una casa, y mucho menos para otra cada año. Ser propietario de una propiedad de alquiler está lejos, lejos de ser una forma fácil y garantizada de hacer dinero. Confía en mí, tuve una propiedad de alquiler durante 10 años. Perdí dinero en eso todos los años. Todos. Único. Año.

A veces no puedes encontrar un inquilino y el lugar permanece vacío durante meses. Pero todavía tienes que pagar la hipoteca. Y aunque si nadie vive en ella, los servicios públicos serán mínimos, no serán cero, especialmente en el invierno, si la propiedad está en un lugar frío, debe pagar para mantenerla al menos a una temperatura mínima. Tienes que mantener el jardín cortado, etc.

Cada vez que tienes un nuevo inquilino tienes que limpiar el lugar, por lo general hacer un montón de repintado.

Cualquier cosa que se rompa, hay que arreglarla. Si es razonablemente hábil y vive cerca de la propiedad, tal vez pueda hacerlo usted mismo. De lo contrario, tienes que contratar a alguien.

A menudo, los inquilinos llamarán con problemas de mantenimiento sin sentido. Tuve un inquilino que se quejó de que el calentador de agua no funcionaba. Tuve que llamar a un fontanero para que lo mirara. Descubrió que la perilla estaba en "bajo". Subió el pomo. Problema resuelto. Su factura: $200. No culpo al fontanero. Tuvo que conducir hasta la casa, darse cuenta de que ese era el problema y luego, después de girar la perilla, esperar el tiempo suficiente para asegurarse de que ese era el problema. $200 era una tarifa razonable por su tiempo. Pero.

A veces te encuentras con un inquilino que decide no pagar el alquiler. Así que los desalojas, ¿verdad? En mi estado, teóricamente podría desalojar a un inquilino con 3 días de anticipación. En la práctica, no se van. Así que hay que llevarlos a juicio. El tribunal programará una fecha en 2 a 3 meses. Si no están pagando el alquiler, probablemente ganes el caso fácilmente. Estupendo. Ahora tiene una orden judicial. Todavía no se van. Con la orden judicial puedes hacer que la policía los ordene salir. Llegarán a eso en otro mes o 2. Así que son como 4 o 5 meses entre el momento en que decide desalojarlos y cuando realmente se van. Por supuesto que no se molestan en pagar el alquiler en ese tiempo. ¿Por qué deberían? Ya ha iniciado el proceso de desalojo. Es posible que decidan destrozar el lugar para vengarse de que les ordenes que se vayan.

Algunos inquilinos destrozan el lugar porque están enojados contigo por alguna razón, o simplemente porque son unos vagos. Un inquilino hizo daños por valor de $ 10,000, incluida la basura en toda la casa de aproximadamente un pie de profundidad que tuvo que ser arrastrada, heces en las paredes, alfombra destruida, lámparas destruidas, etc.

Mi punto no es que sea imposible ganar dinero como propietario, sino que no es un esquema garantizado para hacerse rico rápidamente. Requiere un conjunto específico de habilidades como cualquier otro negocio. Si eres bueno en eso, estoy seguro de que puedes ganar dinero. Si no lo eres, puedes perder un paquete.

Este esquema particular (obtener casas a razón de 1 por año) obviamente no es factible para la mayoría de las personas, o la mayoría de las personas ya lo estarían haciendo.

Conozco un escenario que posiblemente podría funcionar, en cierto modo. No para enriquecerse, sino para estructurar su vida financiera. Es decir, en pocas palabras:

• Trata de conseguir cualquier tipo de casa, piso, etc. lo antes posible, pagando lo más que puedas (consiguiendo un préstamo lo más pequeño posible).
• Debe ser uno que esté bastante deteriorado o que necesite reparaciones, del tipo que pueda hacer a bajo costo. Esto significa que debe tener el tiempo, los conocimientos, la maquinaria, etc. para realizar el trabajo, y que también debe estar dispuesto a hacerlo.
• Hasta ahora, usted es simplemente el dueño de una casa al azar como todos los demás (todavía no es rico y probablemente pague mucho a un banco; aunque un poco menos que todos los demás, ya que obtuvo una casa barata).
• Vive en la casa, arréglala/mejora tanto como sea posible y luego prepárate para venderla lo antes posible, cuando el mercado sea tal que puedas recuperar todas tus inversiones (y algo más); además, en este momento necesita tener otra casa lista para comprar; esto también debe estar en mal estado/necesita reparaciones. Haz que la diferencia resulte de una manera en la que no pagues mucho más préstamos después que antes.
• Enjuague, repita.

Con un poco de suerte, esto funciona para que usted, al final de su vida laboral, termine con una casa muy bonita, sin más préstamos que pagar, mientras ha podido pagar esas casas bastante baratas, aunque tenías que trabajar mucho en tu tiempo libre.

Con mucha suerte, se rompe incluso antes de que su cuerpo esté listo, es decir, es posible que haya pagado sus préstamos en algún momento y luego gane dinero reparando y revendiendo las propiedades en las que vive, o eventualmente obtener un segundo casa para hacer lo mismo.

El problema con esto es obvio: se necesita mucha suerte y trabajo duro para encontrar casas adecuadas, luego conseguirlas (todos los demás también lo harán) y luego encontrar un comprador cuando necesite mejorar (por ejemplo, cuando tu familia crece). Además, muchas personas descubren que arreglar/reparar casas, especialmente si vives en ellas, es un trabajo muy duro y agotador, y realmente puedes calcular mal los costos, demoliendo así todos tus planes fácilmente...