En Australia, los inversores compran propiedades de inversión que están orientadas negativamente para ahorrar impuestos. Muchos artículos sobre inversiones inmobiliarias dicen que una de las desventajas de tener una propiedad orientada positivamente es que no puede reclamar deducciones fiscales.
Por ejemplo, la propiedad de John vale 100K. Agregar los gastos y el interés es de 10K al año y el alquiler es de solo 7K al año, por lo que John tiene una pérdida de 3K al año. Si paga impuestos del 45 %, puede reclamar deducciones sobre sus ingresos y ahorrar el 45 % * 3K = $ 1350 Pero aún incurre en una pérdida real de 3000-1350 = $ 1650 Negativamente engranaje = 1650 pérdida
Por el contrario, si John compra una propiedad con apalancamiento positivo, no podrá ahorrar los $1350 en sus impuestos. Pero eso es porque ahorra los otros $ 1650 de sus ingresos Y obtiene ganancias de la renta: intereses. engranaje positivo = 1650 + otra ganancia
Por supuesto, las pérdidas por apalancamiento negativo pueden cubrirse cuando la propiedad se aprecia. Pero las propiedades orientadas positivamente también se aprecian sin sufrir ninguna pérdida. ¿Por qué alguien querría pagar menos impuestos teniendo menos ingresos? ¿Alguien puede explicar lo que me he perdido?
No se trata SÓLO de impuestos, se trata más bien del aplazamiento de impuestos, de una buena estrategia de inversión y del valor.
Una propiedad (o cualquier inversión) tiene que tener una buena relación calidad-precio, ¿verdad? Pero no tiene que ser una buena relación calidad-precio en este momento. Una propiedad que va a generar pérdidas inicialmente es presumiblemente una que necesita inversión y, como tal, debería estar a la venta con un descuento. Las fuerzas del mercado significan que el descuento debe reflejar la cantidad de dinero que debe gastarse en él, por lo que en la práctica, la pérdida de ingresos debe compensarse adecuadamente y, si se mejora la eficiencia fiscal, entonces es una ganancia.
Como sabemos, el impuesto no es lineal, cuanto más ganas, más desproporcionadamente alto es tu impuesto. Un contribuyente que va a pagar una gran cantidad de impuestos (este año, el próximo año, cualquiera que sea la escala de tiempo en la que se trabaje) en los niveles más altos debido a un alto nivel de ingresos, que realmente no necesita esos ingresos, al menos no en este momento, PODRÍA crear más costos (si se pagan a largo plazo) y, por lo tanto, reducir los impuestos o invertir en una propiedad con orientación negativa. Esto tendrá el efecto de suavizar y/o diferir un período de impuestos relativamente altos (y por lo tanto de baja eficiencia fiscal). Por supuesto, como dices, no tiene sentido si no hay retorno a medio o largo plazo.
Además, si lo piensa, si puede ganar dinero en el futuro, compre invirtiendo ahora, y esa inversión está sirviendo para mejorar la eficiencia fiscal ahora, ¡en realidad está invirtiendo el impuesto que hubiera pagado y ganando dinero con ello! Esto no es algo terrible para el recaudador de impuestos (al menos en teoría) porque a largo plazo los ingresos fiscales deberían ser aún mayores (por lo que, en efecto, el recaudador de impuestos también está invertido).
Además, cualquier propiedad que necesite inversión atraerá a menos compradores, y cuanto más inversión se requiera, menos compradores estarán interesados. En el extremo, tiene propiedades que son más o menos amortizables (por ejemplo, la venta de mis prestamistas hipotecarios y compañías de seguros, después de daños por incendio, evidencia de hundimiento, etc.) y para estas propiedades ni siquiera puede obtener hipotecas, por lo tanto, los únicos compradores elegibles son los que tienen suficiente efectivo no solo para comprarlo sino también para resolver todos los problemas.
La oferta y la demanda básicas significa que menos compradores significa menos competencia y menos precio. En la práctica, el descuento debería ser bastante desproporcionado con respecto a la inversión requerida debido al riesgo adicional y, por lo tanto, cuanto más negativo sea el apalancamiento, más oportunidad de ganancia a largo plazo debería haber.
¡Todo esto supone que no compras mal, por supuesto!
Sin olvidar también, por supuesto, que está utilizando el dinero de los prestamistas para apalancar e impulsar el crecimiento y los ingresos futuros.
He aquí un ejemplo de cómo el recaudador de impuestos descuenta su inversión.
Imagina que tu ingreso es de 100K. Digamos que el impuesto es 0% de 0-30K, 20% de 30K a 60K y 50% de 60K en adelante. Esto significa que pagará 26K de impuestos y logrará un ingreso neto de 74K (26% de impuestos).
Si ahora tiene una propiedad que tiene una pérdida de 20K, paga 16K de impuestos en su lugar, 10K menos (ahora 17.5% de impuestos) y logra un ingreso neto de 64K.
Supongamos que la propiedad pierde este ingreso solo por un año. Si asume que la propiedad tiene un valor razonable considerando la pérdida que está atrayendo a corto plazo, entonces se ha invertido la pérdida real de ingresos de 20K, pero su ingreso neto se ha reducido solo en 10K.
Por supuesto, más adelante, la propiedad podría volverse rentable, ya sea porque los ingresos son mayores que los costos o porque hay una ganancia contable en el balance general debido a la apreciación y, por lo tanto, su ingreso ahora podría ser de 150 000 (99 000 netos). El punto es que ha invertido 20K, mientras pierde solo 10K de ingresos netos, y ahora está mejor. El recaudador de impuestos también está mejor (ya que su factura de impuestos ahora es de 51K), y el prestamista tiene los intereses de su préstamo. Todos están contentos de que hayas tomado prestado ese dinero y te hayas arriesgado. El incentivo para hacerlo, por supuesto, es mayor cuanto más impuestos (porcentualmente) pague.
Una última cosa, en caso de que no sea obvio, y esto depende del régimen fiscal del país, por lo que podría no aplicarse a todos, y sé que usted señaló explícitamente en su pregunta que entiende que la propiedad puede apreciarse y compensar la pérdida en a largo plazo, pero esa ganancia de capital puede gravarse a una tasa más baja de su impuesto sobre la renta, por lo tanto, si dona dinero del impuesto sobre la renta y recupera la misma cantidad como ganancia de capital, puede darle una ventaja fiscal directa para esa razón. Sin embargo, todavía está gastando a corto plazo y reduciendo los ingresos netos a corto plazo a favor de ingresos futuros, y nunca hay ninguna garantía de que una propiedad se aprecie, por supuesto, pero tal vez sea algo que deba mencionarse como parte de una respuesta completa.
Tiene razón en que, en muchos casos, las personas que engranan negativamente sus propiedades de inversión no están mejor.
El objetivo del apalancamiento negativo era incentivar a los inversores a comprar propiedades de inversión para aumentar la oferta de propiedades de alquiler, reduciendo así la tasa de aumento de las rentas. También estaba destinado a realizar inversiones que podrían haber sido un tanto financieramente inviables a otras que podrían volverse más factibles. Y las propiedades en las que funciona mejor son aquellas que tienen una orientación negativa solo durante los primeros años antes de que se vuelvan neutrales o positivas en el flujo de caja, y tienen un buen crecimiento de capital a largo plazo. También sería más beneficioso para los inversores con mayores ingresos en tramos impositivos más altos.
El problema con el apalancamiento negativo ocurre cuando los contadores y administradores de propiedades comenzaron a promocionarlo entre sus clientes de bajos ingresos y tramos impositivos con la única base de utilizar el apalancamiento negativo para reducir sus impuestos.
Los contadores lo ven como una manera fácil de reducir los impuestos de sus clientes sin evaluar la viabilidad financiera de la inversión real. Los amantes de la propiedad lo ven como una buena forma de promocionar y deshacerse de sus propiedades, que de otro modo serían demasiado caras e inasequibles.
He oído hablar de muchos inversores inmobiliarios por primera vez, algunos de ellos amigos, que luchan por pagar su propiedad de inversión años después de haberla comprado. Cuando se le preguntó por qué lo compró y por qué todavía lo conserva si está perdiendo tanto dinero con él. La respuesta es: porque estoy engranando negativamente, entonces estoy pagando menos impuestos. Han sido engañados de que está bien seguir perdiendo dinero cada semana, cada mes, cada año, porque pueden ahorrar una fracción del dinero que pierden en los impuestos que pagan.
El apalancamiento negativo de una propiedad de inversión puede ser una buena estrategia para la propiedad correcta y el inversionista correcto, sin embargo, se ha promovido en muchas propiedades y muchos inversionistas que no son adecuados para la estrategia. Si está invirtiendo con el único propósito de reducir sus impuestos, lo más probable es que esté invirtiendo por las razones equivocadas y probablemente invirtiendo en la propiedad equivocada.
Solo como una nota al margen, el apalancamiento negativo no solo está disponible para propiedades de inversión, está disponible para cualquier tipo de inversión donde los costos de mantener la inversión son más altos que los ingresos de la inversión. Si compra acciones con un préstamo de margen y el interés del préstamo de margen es más alto que los dividendos recibidos de las acciones, puede aplicar una orientación negativa a las acciones para reducir su factura de impuestos al igual que con una propiedad de inversión de orientación negativa. Como siempre, la viabilidad a largo plazo de la inversión debe ser la razón de la inversión. El apalancamiento negativo nunca debe ser la razón para que alguien haga una inversión, porque si lo es, lo más probable es que termine perdiendo dinero durante la vida de la inversión.
sukriti
Miguel
Víctor
Víctor
Víctor