¿Qué cosas debo considerar al obtener una hipoteca conjunta?

Lo primero y más importante a tener en cuenta es que se trata de una TRANSACCIÓN COMERCIAL y debe tratarse como tal. Preste atención a absolutamente todos los detalles, incluido específicamente lo que sucede si alguno de ustedes decide que es hora de mudarse y quiere vender su parte de la propiedad. Involucre al menos a un abogado en la redacción de ese contrato, tal vez dos para que no haya riesgo de conflicto de intereses.

¿Cuál es su recurso, o el de él, si el otro deja de hacer su parte de los pagos? ¿Quién es responsable de las reparaciones y el mantenimiento? Si realiza renovaciones, ¿cómo afecta eso el porcentaje de propiedad y qué tipo de aprobación necesita primero de él, cómo la obtiene y qué tan rápido tiene que responder? Si quiere hacer algo para mantener su inversión, como cambiar el techo, ¿cómo lo negocia con usted, especialmente si es algo que requiere acceso al interior de la casa? ¿Quién paga el seguro o cada uno de ustedes lo asegurará por separado? ¿Cuáles son las implicaciones de impuestos?

Considere TODOS los resultados posibles; el hecho de que ahora sean amigos no importa y, de hecho, las discusiones por dinero son una de las cosas clásicas que matan las amistades.

Tendría cuidado al hacer este trato con un pariente (aunque de hecho le presté a mi hermano una cantidad considerable de cambio para ayudarlo a unir su antigua casa con la nueva, y eso está registrado como una hipoteca para formalizarlo). Yo insistiría en formalizar quién es dueño de qué incluso con un cónyuge, ya que los matrimonios no siempre duran. Con alguien que es solo un compañero de trabajo y un amigo casual, es un negocio y solo un negocio, y debe ser evaluado y contratado como tal para protegerlos a ambos. Si no puede llegar a un acuerdo en el que se sentiría razonablemente cómodo firmando con un extraño, piense detenidamente si desea firmarlo.

También señalaré que nadie está completamente a salvo del desempleo de larga duración. Las probabilidades pueden ser bajas, pero la gente queda sorprendida. La ola de ejecuciones hipotecarias durante y después de la reciente depresión es evidencia directa de ello.

Su falta de números hace que la pregunta sea difícil de leer. Lo que escucho es "Quiero una casa que requiera una hipoteca 8X mis ingresos".

Esto solo es suficiente para sugerir que es un mal negocio. En una nota personal, cuando mi esposa y yo compramos nuestra casa, era 2,5 veces nuestro ingreso. 20% de pago inicial, por lo que la hipoteca era exactamente el doble de los ingresos. Y mi esposa estaba convencida de que estábamos por encima de nuestras cabezas.

El uso de un socio que se llevará una parte de las ganancias es interesante, pero no cambia el hecho de que te propones vivir en una casa que cuesta demasiado para ti. Si está decidido a comprar una casa así, le sugiero que lo haga con el plan de alquilar una o dos habitaciones a compañeros de cuarto. Si vive en un área donde el costo de compra es tan alto, es probable que la demanda de alquileres también sea alta. En ausencia de un plan para generar más ingresos, no veo nada bueno en esto. Preste atención a las advertencias publicadas en las otras dos respuestas también.

esto parece una mala idea.

Ejemplo:

quieres vender el no Pero él no tiene suficiente dinero para comprarte. ¿Qué vas a hacer?

Es posible que desee vender porque necesita dinero, tiene que mudarse, quiere casarse, quiere comenzar un nuevo negocio, etc.

Ustedes dos no son iguales (necesitan un lugar para vivir), por lo que es poco probable que funcione.

Puede aclarar su pensamiento si ve esto como dos transacciones:

1. Usted y su amigo forman una sociedad para invertir en una propiedad,
2. Usted arrienda la propiedad de la sociedad.

Soy australiano, por lo que no puedo comentar sobre las leyes fiscales de EE. UU., pero así es como la Oficina de Impuestos de Australia vería la transacción.

Al pensar de esta manera, puede asignar los riesgos correctamente,

Camaradería

• ¿Cómo se forma?
• ¿Debe ser incorporado o no incorporado?
• ¿Cómo se termina?
• ¿Puede un socio vender su interés (o parte de su interés)? ¿Solo al otro socio oa terceros?
• ¿Puede forzarse tal venta, en caso afirmativo, en qué circunstancias ya qué tasación?
• ¿Qué hacer si uno de los socios muere o queda incapacitado (puede ser deseable un seguro de hombre clave)?
• ¿Cómo se dividen las ganancias/pérdidas (tanto los ingresos como el capital)?
• ¿Mantendrá la sociedad un "fondo de amortización" para hacer frente a gastos inesperados o podrá/podrá aumentar los gravámenes según sea necesario?
• De qué reparaciones y mantenimiento es responsable la sociedad (a diferencia del inquilino)
• Debe quedar claro que el seguro de propiedad y los impuestos son asunto de la sociedad, los servicios públicos y el seguro de contenido son del inquilino.
• ¿Qué sucede si un socio incumple sus obligaciones?
• ¿Cómo se resolverán las disputas (un procedimiento sensato debe seguir la ruta de negociación -> mediación -> arbitraje/litigio)?

Tenencia

• ¿Cuánto tiempo se garantiza la tenencia del inquilino?
• ¿Habrá opciones y cómo se ejercerán?
• ¿Cuánto es el alquiler (por lo general, esto tendría que ser "comercial" para evitar acusaciones de fijación de impuestos)?

Dos cosas deben quedar claras: necesitará un buen contador y un buen abogado. No estoy de acuerdo en que exista un conflicto de intereses en que el abogado actúe en nombre de ambas partes; su papel debe ser solo de asesoramiento y para documentar lo que ustedes dos acuerden. Si termina en disputa, necesita dos abogados.

Este es un comentario más largo, pero también puede responder a la situación del usuario.

He tratado con hipotecas conjuntas antes en 3 estados de los EE. UU. Básicamente, en los tres estados, si una de las partes quiere vender, la casa se pone a la venta. Esto puede ser voluntario o puede subirse a través de una subasta (no es una gran elección).

En 2 de los 3 estados, la primera persona en responder ante el tribunal sobre la propiedad, la otra parte paga todos los honorarios legales. Sí, has leído bien. En un caso, tenía una ex que estaba en mi hipoteca, ella no tenía dinero invertido en la casa ($0 de pago inicial y todavía estaba en la universidad sin trabajo). [Si ella no estuviera en la hipoteca, no habría obtenido el préstamo - viejos tiempos de reglas tontas]

Cuando nos separamos, su abogado estaba usando la casa como una forma de extorsionarme. Conociendo las leyes del estado, ya presenté una petición por la propiedad, pero la puse en espera con el secretario. Lo que significa que nadie más podría presentar una solicitud, pero si alguien probara la mía, ya no estaría en espera.

Mi ex literalmente gastó miles de dólares en este abogado y querían vender la casa y obtener la mitad del dinero de la casa. Por lo tanto, el precio de venta menos el monto del préstamo se divide entre nosotros. Esta es la ley en casi todos los estados si no hay un contrato formal. Me estaba riendo porque ella quería lo que sería tal vez 50-75K por no pagar alquiler, sin dinero inicial, y yo pagando su universidad.

Finalmente desglosé a su abogado (no lo hice pero tenía muchos amigos que estaban asesorando a los abogados). Después de que le dije a su abogado que no iba a recibir nada (quizás no lo dijo de una manera agradable), su abogado me dio la razón. Parafraseando, dijo: "Vamos a presentar ahora. Mi asistente está en la oficina del secretario de la corte. Puede decirle a la corte lo que quiera. Tal vez le den un porcentaje mayor, ya que puso el dinero y pagó todo menos usted se está arriesgando. Pero pagará por su abogado y necesitará uno. Y pagará por mí todo el tiempo. Y este será un proceso largo. Sería mejor que le pagara a mi cliente la mitad ahora".

Su oficina estaba a unas 2 cuadras de la corte. Me reí de ella y simplemente le dije que su asistente hiciera lo que quisiera. Luego me fui para ir a la oficina del secretario para cancelar la espera. Ella me había ganado en llegar a la oficina (saqué mi auto de su garaje). Cuando llegué allí, ella estaba afuera gritándole a su asistente, con un ataque de silbido, y los papeles volaban por todas partes.

Nos "instalamos" al día siguiente. No obtuvo nada más que las cosas que ya me había robado. Si no hubiera sabido acerca de este vacío legal, mi ex me habría pagado o me habría costado alrededor de 40-50 mil honorarios de abogado por contratar a un abogado. Mi ex realmente no tenía dinero, así que estoy bastante seguro de que el abogado estaba recibiendo un porcentaje.

Moraleja de la historia:

• En cualquier contrato como este siempre quieres ser el que trae la menor cantidad de dinero. No hay leyes que yo sepa en ningún país donde la persona con la menor cantidad en un contrato saldrá peor (%-sabio). Como dije, en los EE. UU., el mejor escenario que conozco para la propiedad conjunta es que el tribunal le paga a la parte interesada todas sus contribuciones y luego divide las cosas al 50/50. Esto se da sin contrato formal que el tribunal defiende. Ni siquiera me hagan empezar con la contratación de abogados porque he visto a los tribunales desechar tantos contratos de propiedad que ni siquiera es divertido. Un consejo sobre un contrato si haces uno. Hazlo abierto y sobre porcentajes. La parte A aporta 50K, la parte B 10K, la parte A pagará este % de hipoteca y mantenimiento y obtendrá este % cuando se venda la casa.

• Hay leyes tontas en todas partes que no tienen sentido. ¿Por qué la persona que presentó la primera solicitud le pagaría a sus abogados? Los sistemas judiciales en casi todos los países pueden tener sus rincones cómicos.

• Nunca podrá escribir un contrato que cubra todo. Si se rompe el mango de la ducha, ¿quién lo paga? Hay demasiadas cosas únicas con una casa.

• En esencia, estás entablando una relación con esta persona. Escucho a otros decir que es una transacción comercial. NO. Estás viviendo con esta persona. No hay forma de que sea puramente comercial. Para que estés feliz con este resultado, ambos deben seguir siendo amigos y, al menos, civilizados entre sí.

• Para agregar al punto anterior, el mayor riesgo es el carácter y el estado de ánimo de esta otra persona. Están poniendo la mayor cantidad de dinero, por lo que no tienes exactamente un gran riesgo de dinero. Usted tiene un tiempo y un riesgo de costo de tiempo. Su tiempo o el dinero que tiene en esto pueden estar comprometidos en tratar de sacar su dinero o vender su casa. Un imbécil básicamente podría decir que no obtienes nada y hacer que atravieses el sistema judicial durante un par de años para recuperar unos pocos miles.

• Y ese no es el peor de los casos. Conozca siempre su peor de los casos. Tuya es este tío que está enamorado de ti. Cuando se da cuenta, 2 o 3 años después, después de hacerte sentir incómoda todo el tiempo, de que no estás enamorada de él, comienza a volverse loco. Así que destruye sistemáticamente tu casa. El valor de su casa se desploma, quiere salir, no puede vender la casa por el precio del préstamo, los prestamistas ejecutan la hipoteca o buscan demandarlo, usted paga "doble alquiler" porque no puede vivir con el tipo, y tiene que empujar una scooter para ir al trabajo.

• Ese es solo el peor de los casos. ¿Haría esto si tuviera 25 años y no tuviera familia? Sí, ¿por qué no si confiaba en la otra persona y era su amiga? ¿Si fuera solo un compañero de trabajo? Eso es realmente dudoso conmigo.

Editar: el autor dijo que no vivirá con la persona. Entonces, la redacción se puede cambiar para decir "potencialmente" frente a vivir con él en mis ejemplos.