¿Por qué Berlín congeló los precios de alquiler en lugar de dejar que el mercado fijara el precio?

El mercado era algo más libre antes de la congelación de los alquileres (no era completamente libre, vea la excelente respuesta de antipatrón ), y esto tuvo efectos que algunos berlineses consideraron indeseables. El artículo describe cuáles fueron algunos de esos efectos:

...en los últimos años, los alquileres se han disparado... empujando a las familias de clase media de los barrios residenciales centrales de Berlín como Mitte o Prenzlauer Berg a las afueras. Incluso los barrios tradicionalmente de clase trabajadora e inmigrantes como Neukoelln o Kreuzberg se han vuelto tan aburguesados ​​que los inquilinos de larga data ya no pueden pagar los alquileres en aumento.

Además, existe una escasez general de viviendas en Berlín, lo que hace que sea aún más difícil para los recién llegados o aquellos que se ven obligados a abandonar sus hogares debido al aumento de los alquileres para encontrar nuevos alojamientos asequibles.

En resumen, las personas que han vivido en Berlín durante mucho tiempo y que no son ricas están perdiendo sus hogares ante personas que pueden pagar más. O tal vez apenas pueden permitirse permanecer en el lugar, pero no les queda dinero para nada más. De cualquier manera, no están contentos con eso. Hubo protestas sustanciales el año pasado .

La siguiente pregunta es, ¿por qué el gobierno de Berlín ha optado por escuchar a estas personas infelices?

• En parte se debe a que estas personas son votantes y los funcionarios electos quieren conservar sus puestos de trabajo.
• En parte, en los partidos de izquierda existe la creencia filosófica de que los deseos de los inquilinos (mantener un techo sobre sus cabezas, permanecer en una comunidad fuerte y familiar) son más importantes que los deseos de los propietarios (obtener ganancias). ).
• También he oído un argumento "práctico": si sólo los ricos pueden permitirse vivir en la ciudad, ¿quién ocupará los puestos de trabajo peor pagados? (No estoy seguro de si ese argumento específico se ha usado en Berlín, pero se ha usado en otras ciudades . Además, no estoy comentando si ese argumento es correcto/plausible o no).

El alquiler de edificios nuevos no tiene tope (al menos no según esta nueva ley), por lo que el tope no debería interferir con los edificios nuevos. El alquiler también puede aumentar hasta cierto punto cuando se moderniza un edificio.

El límite se implementó porque el mercado no funcionaba para muchas personas que necesitaban gastar más y más de sus ingresos en alquiler o ser expulsadas de Berlín. El mercado tampoco logró construir una cantidad adecuada de viviendas nuevas antes del tope (se construyeron menos viviendas de las necesarias para los nuevos residentes, y la ciudad en realidad construyó el 25% de las viviendas nuevas). La experiencia también ha demostrado que el mercado reacciona a los nuevos edificios no con rentas más bajas, sino con rentas más altas. Y a pesar de la gran necesidad de apartamentos asequibles, había una gran cantidad de vacantes. Debido a esto, la gorra fue muy popular entre los votantes (más del 70% de aprobación).

La verdad poco oportunista y poco atractiva (no tengo miedo de decirlo) es que Berlín es una ciudad gobernada por rojo-rojo-verde y los alquileres son uno de sus proyectos faro más importantes. Además, el mercado no funciona y no puede funcionar porque se impide activamente que funcione.

El mercado está impulsado por la oferta y la demanda. La demanda ha estado aumentando, por lo que, en consecuencia, los precios suben o la oferta tiene que subir en sincronía con la demanda.
La oferta, sin embargo, depende de la disponibilidad, y la disponibilidad está siendo saboteada activamente, tanto directa como indirectamente (por el gobierno estatal y por el mismo senado de la ciudad que se queja de que hay muy pocos apartamentos disponibles y demasiado caros).

Como en toda buena mentira, aquí hay una pequeña pizca de verdad. Los alquileres en Berlín explotaron . Sin embargo, explotaron de prácticamente nada a muy por debajo del promedio, que es aproximadamente la mitad de lo que paga en otros lugares.

Obtienes un apartamento pequeño por alrededor de 10 € por metro cuadrado en Berlín, y cuesta alrededor de 11-12 € por uno mediano o más grande (no dudes en consultar, por ejemplo, immowelt, que tiene tablas de comparación detalladas para prácticamente todas las ciudades).

Por el tipo de apartamento más pequeño, pagarías 12€ en Colonia y 20€ en Múnich, por el mediano (y más grande) serían alrededor de 11€ y 18€, respectivamente. Para Frankfurt, las cifras rondan los 14-15€, para Stuttgart alrededor de los 13€.

Efectivamente... puedes conseguir un apartamento en una ciudad no espectacular de tamaño medio (digamos, Kassel, sin intención de ofender) por 1-2 € más barato que en Berlín, pero difícilmente puedes comparar una ciudad medianamente insignificante en el medio de la nada con vivir "Centro de la ciudad capital, el lugar más exquisito para estar" . Que, como sucede, también es una ciudad aproximadamente 12 veces más grande. Quiero decir, en serio . Estas no son las mismas cosas, no puedes compararlas.

Por lo tanto, desde un punto de vista puramente objetivo y no ideológico, en realidad no hay nada de qué quejarse. Vivir en Berlín cuesta la mitad que vivir en Múnich. Quejarse de un problema sin importancia y ser servido por rojo-rojo-verde sin efecto, pero de una manera muy visible.

Para rojo-rojo-verde, es oro político evitar que el demonio de la clase malvada robe a los pobres, y limitar los alquileres es mucho más fácil de hacer que realmente hacer algo sobre el problema general de la demanda de vivienda. Ni siquiera importa que empeore la situación en lugar de mejorarla, ya que no hay un gran incentivo para que los propietarios de viviendas inviertan en modernización, o para que los propietarios de terrenos construyan (¡si es que obtienen algún permiso!). Simplemente no vale la pena.
Por supuesto que la ciudad podría construir viviendas asequibles, pero ¡vaya!, eso sería mucho trabajo, y políticamente no es tan efectivo como señalar con el dedo al demonio de la clase.

Esto no se limita a Berlín, sino que Berlín en particular ha estado otorgando significativamente menos permisos para construir que para cubrir la necesidad durante los últimos años (con menos cada año). Lo cual eliminan al señalar el exceso y el hecho de que el tope de alquiler no se aplicaría a los nuevos apartamentos.

Las regulaciones para la construcción de casas nuevas se vuelven cada vez más locas (lo que significa que cuestan más), por lo que con el tope de alquiler en su lugar, casi ya no es rentable construir, si es que obtienes un permiso de construcción. Lo mejor que puede hacer el propietario de un terreno actualmente es... no hacer nada . Solo espera y verás cómo suben los precios.

Dada la situación creada explícitamente por el gobierno en todos los niveles (interés negativo del BCE, Bund, Länder, Städte, por igual), será "divertido" ver qué pasa con eso. Seguramente, la situación no mejorará en el corto plazo.

La subvención de la compensación por PV se cancelará este año a menos que Altmaier reúna sus cosas antes de que se alcance el techo de 52 GW (poco probable...), lo cual es realmente inteligente cuando en realidad estás gritando "Energiewende" por todas partes . , y el EnEV2021 planificado, que es aún más loco que el actual, hará que la construcción de apartamentos asequibles en alquiler sea aún menos atractiva de lo que ya es. Entonces, si buscará un apartamento en 2022-2025, buena suerte.

Sea como sea, en Berlín , la gente actualmente no tiene mucho de qué quejarse en comparación con otros lugares.

Porque el gobierno de Berlín no entiende (o al menos reconoce públicamente) que las congelaciones de precios no funcionan. Esto se ha demostrado una y otra vez, pero es fácil que los políticos ignoren la realidad física de cómo funciona el mundo, siempre que les traiga más votos durante las próximas elecciones. Caso en punto:

1. No, el control de alquileres no funciona, en realidad beneficia a los ricos y perjudica a los pobres
2. Por qué no funciona el control de alquileres
3. ¿Qué nos dice la evidencia económica sobre los efectos del control de rentas?
4. La evidencia contra el control de alquileres
5. Los efectos de la expansión del control de alquileres en inquilinos, propietarios y desigualdad: evidencia de San Francisco
6. Ver una discusión relacionada en Economics.SE

Esta política no lograría nada bueno, por lo que lo más probable es que se cierre después de unos años, al igual que se cerró en todas las demás ciudades que experimentaron con la idea.

Me sorprende notar que nadie ha mencionado servicios como AirBnB. No sé si este es el caso de Berlín, pero otras ciudades con un sector turístico importante, como Reykjavik por ejemplo, ha tenido el problema de que la gente compra apartamentos y luego los alquila dentro de servicios como el mencionado.

Esto provoca una situación en la que los residentes son desplazados a favor de "residentes" a corto plazo en forma de turistas que buscan un lugar para quedarse. Congelar los alquileres podría ser un intento de evitar que una ciudad se quede sin residentes permanentes.

Esto es como preguntar '¿por qué los bancos centrales continúan apuntalando la economía global con flexibilización cuantitativa'? Porque tienen que hacerlo, de lo contrario, todos terminaremos en la edad oscura, y la edad oscura es lo que ofrecería un mercado libre.

Estás haciendo una pregunta pero dando la respuesta al mismo tiempo. Berlín está congelando las subidas de los alquileres para evitar la explosión de los precios de los alquileres. Lo que parece estar haciendo es sugerir que se debe dar rienda suelta al libre mercado a pesar de todo en una declaración ideológica apenas disfrazada.

La noción de un mercado libre... en una economía donde una docena de bancos centrales crean el crédito necesario para que todos sobrevivan, a instancias de un puñado de gobiernos nacionales, y donde unas 100 empresas producen casi todo lo que consume el mundo , y donde menos de 10 líderes corporativos son dueños de la mayoría de los medios de comunicación, y donde 2 naciones solas tienen el 99.9 % del poder militar destructivo del mundo... es una fantasía ridícula e ingenua.

No hay mercado libre. Entonces, como una pregunta sobre el valor nominal, debe cerrarse cuando proporcione su propia respuesta. Como declaración ideológica, o pregunta de por qué Berlín está abandonando el libre mercado, la pregunta también está fuera de lugar porque, para empezar, no había libre mercado, y cualquier disminución de la regulación solo conduciría a una mayor desigualdad.

Mira lo que le pasó a ciudades como Londres. Las reglas del "libre mercado" trajeron beneficios sólo para la especulación. ¿Por qué? Porque las casas en Londres se comercializan como un bien de inversión, no como un lugar para vivir. El principal problema en Londres es que personas de todo el mundo han sido persuadidas para comprar allí, hace unos años cuando la ola de compradores rusos estaba menguando, entraron los chinos. ¿Cómo puede un mercado establecer precios justos cuando algunas personas tienen que comprar por necesidad pero también hay muchas más que compran como inversión, inflando así la demanda? ¿Cómo puede un mercado fijar precios justos cuando el espacio para colocar los bienes a vender es naturalmente limitado mientras que los compradores provenientes de todo el mundo no tienen el mismo límite?

Mucha gente ya lo sabía, sabían que en Berlín podía pasar lo mismo y empezaron a preparar sus especulaciones poco después de la caída del Muro. Cuando finalmente se completaron los nuevos edificios, muchos periódicos de todo el mundo comenzaron a escribir que Berlín era genial (¡cuántos artículos sobre cómo Berlín es genial!), que Berlín tenía viviendas muy baratas y que era un gran lugar para invertir en bienes raíces. bienes. La especulación funcionó y los precios finalmente se inflaron.

Puedes llamarlo capitalismo, pero es un capitalismo sesgado por los grandes medios que puede empujar a todos los compradores a amontonarse en el mismo lugar inflando los precios. Además en el sector inmobiliario pueden explotar la combinación de gente que compra por necesidad y gente que compra por credulidad, obteniendo así grandes beneficios.

La gente que vive en Berlín todavía está pagando el precio de esta especulación, algunos alquileres podrían congelarse, pero reubicarse o comprar requerirá gastos cada vez mayores.

Como una persona que vivió en Berlín durante 5 años, puedo decirles que la situación se volvió completamente loca en ese corto período de tiempo.
Si alquila un piso de 1 habitación en Berlín y tiene el salario mínimo permitido, no tiene nada que comer después de pagar la electricidad y la calefacción.
Soy un desarrollador de software sénior, así que podría permitírmelo, pero ¿para qué? Dejé esta ciudad por lo demás increíble debido a los costos.
Entiendo el libre mercado, pero lo que estaba sucediendo era solo prisa por hacer de Berlín una ciudad solo para gente rica.

Ya hay muchas buenas respuestas, pero creo que aquí es valioso considerar la historia política de Berlín, que afecta el discurso político actual.

Berlín no es como Munich, Frankfurt o Hamburgo.

Entre la Segunda Guerra Mundial y 1989/1990, Berlín se dividió en Oeste y Este.

Berlín Occidental era un enclave capitalista en la Alemania Oriental controlada por los comunistas. Era popular entre la gente de izquierda. En primer lugar, allí no había servicio militar. En segundo lugar, dado que difícilmente podría desarrollarse una economía natural en un enclave así con una logística difícil, el gobierno fue bastante generoso con los subsidios públicos. Un buen lugar para ser artista viviendo en una casa okupada viviendo del dinero público. Esto desarrolló una cultura de izquierda.

Berlín Oriental fue la capital de Alemania Oriental. El estado era dueño de todas las viviendas.

Después de la reunificación, todo cambió en Berlín. En general, para mejor, diría casi todo el mundo, pero a medida que el estatus especial de Berlín Occidental desapareció y el nuevo gobierno invirtió fuertemente en Berlín Oriental, se produjo la gentrificación . Las viviendas en Berlín Oriental fueron demolidas, remodeladas o privatizadas. Las viviendas a lo largo de la calle que un día se construyeron como Stalinallee, ahora Karl-Marx-Allee , se convirtieron en objeto de especulación capitalista, donde algunas empresas ganaron mucho dinero sin poner un solo ladrillo de vivienda (por supuesto, esto fue posible por decisiones políticas). El significado simbólico de esto es significativo.

Pero Berlín todavía tiene una fuerte cultura política de izquierda y la mayoría de los votantes votan a la izquierda. No quieren que desaparezca aún más el Berlín de las culturas alternativas. No quieren que Berlín se vuelva como otras ciudades, donde los pobres son expulsados ​​con rentas de 20 €/m²/mes o más. Intrínsecamente desconfían de las grandes corporaciones que especulan con bienes raíces y muchos estarían felices de verlas desaparecer por completo. Sin embargo, saben que Berlín está de moda y que esto solo aumentará aún más, por ejemplo, con Tesla construyendo una megafábrica en las afueras de Berlín (técnicamente en el estado de Brandeburgo, pero explícitamente debido a la proximidad a Berlín).

Una iniciativa popular en curso propone revertir las privatizaciones de los 90 y expropiar a los grandes terratenientes capitalistas que engulleron las viviendas privatizadas en los 90 (la mayoría de las cuales fueron construidas por el estado comunista y no por empresas privadas). Como esto es demasiado radical para los socialdemócratas de centro izquierda en el gobierno de la ciudad (y creo que los verdes también dudan), el gobierno de la ciudad rojo-verde se decidió por el control de alquileres como un compromiso moderado.

En pocas palabras, ¿por qué se decidieron por el control de alquileres?

• Porque la expropiación no era políticamente factible, y
• porque quieren mantener los alquileres bajos, y
• porque los votantes creen que dejar que el mercado fije el precio expulsaría de la ciudad a las personas pobres, como los artistas, o les impediría mudarse, pero los votantes quieren mantener a esas personas en la ciudad, y
• porque siempre hay un grado de NIMBYismo (o Tempelhofer Feld ya habría visto construir algunas buenas viviendas asequibles), y
• porque no confían en que los economistas les digan qué hacer.

El salario mínimo también está en contra de las fuerzas del mercado, pero el gobierno interviene por varias razones. ¿Por qué no dejar que las fuerzas del mercado decidan los salarios mínimos? Las fuerzas del mercado otorgan un valor mínimo a la salud mental y la deuda del plebiscito.

La congelación de los topes de alquiler no es muy diferente de hacer cumplir el salario mínimo. dice que "el desalojo y la deuda debido a bienes inmuebles limitados deben sopesarse con las ganancias del propietario"

En los mercados de EE. UU. se puede cobrar $2500 dólares por un día de visita al hospital y otras restricciones del mercado tienen consecuencias sociales que no son aceptables en Europa.

El diseño de la red de carreteras de EE. UU. es más adaptable que las ciudades europeas con una geometría de carretera compleja. Los ecosistemas de trabajo/residencia/tráfico son demasiado complicados para ser gobernados por los mercados, es decir, los parques no serían económicamente rentables, el tráfico sería un caos, no habría demarcación de zonas. , el permiso de planificación estaría sujeto a pago, en lugar de consenso local. Las ciudades requieren una estrategia a largo plazo.

Ecosistemas socioeconómicos con rutas complejas de tráfico, desplazamientos, compras y zonas de trabajo, las ciudades pueden verse degradadas por las fuerzas del mercado, creando estrés social, mayor tráfico, tiempos de desplazamiento más prolongados, desarrollo caótico a corto plazo.