¿Cuándo es mejor alquilar y cuándo es mejor comprar en un determinado mercado inmobiliario?

Además de la preocupación a largo plazo sobre cuál es más barato, que ya se ha abordado en otras respuestas, considere su exposición al riesgo . Poseer una propiedad tiene riesgos financieros asociados, al igual que poseer acciones o bonos. Las desventajas relacionadas con el riesgo de poseer una casa como activo incluyen:

• Suele ser una inversión muy grande. Probablemente lo pensaría dos veces antes de pedir un préstamo por cientos de miles de dólares para invertir en fondos de inversión en bienes raíces... ¿Lo pensaría dos veces antes de sacar el mismo préstamo para comprar una sola propiedad?
• No está diversificado. Su valor está ligado a la economía de tu área. Si el área sufre un impacto económico, es posible que pierda su trabajo y su casa valdrá menos al mismo tiempo, lo que posiblemente lo deje con una hipoteca sumergida.
• es indivisible Si posee acciones y necesita dinero, puede vender algunas de ellas. No puede simplemente vender su dormitorio adicional para recaudar algo de dinero rápido.
• Es ilíquido. Si necesita vender muy rápido, no obtendrá el mejor precio. Los costos de transacción asociados con la compra y venta de casas son bastante altos. Alquilar te deja más flexible y capaz de moverte por el país (o el mundo) por razones profesionales.

Las ventajas relacionadas con el riesgo de ser propietario de una vivienda como activo incluyen:

• Es una cobertura contra el aumento de los precios de la vivienda en un área. Si desea establecerse y preocuparse por los precios de la zona en la que vive si sube el alquiler, probablemente esté más seguro siendo propietario de su casa. Esto es especialmente relevante para las personas cuyos ingresos no están vinculados al desempeño de la economía local, especialmente aquellos con un ingreso fijo en la jubilación.

Asumir algún riesgo puede ahorrarle (o ganarle) dinero a largo plazo (después de todo, es por eso que la gente compra acciones riesgosas), pero considere qué tan bien está equipado para manejar ese riesgo antes de apresurarse a comprar en un análisis ingenuo. de lo que es más barato.

Para los apostadores de EE. UU., el Centro de Investigación Económica y Política tiene una calculadora de costos de vivienda con la que puede jugar. La BBC proporciona este para el Reino Unido.

Para todos los demás, hay algunas reglas generales (use con discreción y solo como una guía básica):

• Los pagos mensuales de su hipoteca/bono serán de alrededor del 1 % del precio de compra durante un período de 20 años;
• La relación precio/alquiler es el tiempo en años para pagar el bono antes de que comience a generar rendimientos de alquiler. Si lo compara con su bono a 20 años, esperaría un rango medio de entre 15 y 25 años;
  
• El porcentaje de rendimiento bruto de alquiler da una indicación del rendimiento de la inversión recibido por un arrendador en la propiedad con una ocupación del 100 %; compárelo con rendimientos de inversión alternativos;

Su ejemplo de un rendimiento bruto de alquiler del 5 % tendría que compararse con los rendimientos de la inversión local.

Lea el artículo completo de Wikipedia sobre la "burbuja inmobiliaria" .

Actualización: detectó que Fennec incluyó este enlace en el NY Times que contiene una calculadora de compra o alquiler.

The Motley Fool sugirió una buena regla general en uno de sus artículos que puede ayudarlo a determinar si el mercado se está sobrecalentando.

Determine el costo total del alquiler de una propiedad. Entonces, si el alquiler es de $300/mes, el costo total durante un año es de $3600. Compare eso con el costo de comprar una propiedad similar dividiendo el precio de la propiedad por el alquiler por año. Entonces, si una propiedad similar cuesta $90,000, la proporción sería $90,000/$3600 = 25.

Si la proporción es < 20, debería considerar comprar un lugar. Si es > 20, hay una buena posibilidad de que el mercado esté sobrecalentado.

Este método claramente no es infalible, pero ayuda a cuantificar la irracionalidad de algunas personas que piensan que comprar un lugar siempre es mejor que alquilarlo.

Además, Alex B me ayudó con dos fuentes adicionales de información para esto: Los bienes raíces son locales, todos los artículos aquí se refieren al mercado inmobiliario de EE. UU. Bankrate dice que el precio de compra/tasa anual en los EE. UU. tiene un promedio a largo plazo de 16,0. Tonto dice precio de compra/alquiler mensual: 150 es una buena compra, 200 empieza a ser caro

Esta respuesta está copiada y pegada de una pregunta similar (no es la misma, así que no voté para fusionarme) vinculada aquí. .

La primera pregunta es baja, ¿quieres desviarte por ahí?

Cuesta mucho en cambios legales otros cambios más impuestos para comprar y vender, así que si no vas a querer vivir en algún lugar durante al menos 5 años, entonces diría que alquilar es mejor.

¿Desea poder realizar cambios?

Cuando alquilas, no puedes cambiar nada sin obtener permiso, lo que puede ser un fastidio.

¿Puede hacer frente a las facturas de construcción inesperadas?

Si es dueño de una casa, tiene que repararla cuando se rompe, pero no sabe cuándo se romperá o cuánto costará repararla.

¿Preferiría hacer un poco de bricolaje en lugar de llamar a un agente muchas veces para solucionar un pequeño problema?

Cuando alquila, a menudo puede tomar muchas llamadas telefónicas para que el agente / propietario resuelva un problema, si es dueño de su casa, puede hacerlo usted mismo.

Luego están las cuestiones de dinero que otras personas han cubierto.

Aquí no hay respuestas mágicas. La vivienda es un mercado, y las condiciones en cada mercado local varían.

Creo que el impacto en el flujo de caja es la mejor manera de evaluar los precios de la vivienda. En general, considero que una casa "barata" cuesta el 20 % o menos de sus ingresos, "asequible" entre el 20 y el 30 % y "no asequible" más del 30 %.

Cuando comienza a comparar el alquiler con la compra, hay otros factores en los que debe pensar:

• ¿Es un mercado de alquiler ajustado? La forma más fácil de decir esto es comparar los costos de los apartamentos del gueto con los apartamentos bonitos. Los subsidios de vivienda del gobierno se basan en el alquiler prevaleciente, por lo que cuando un apartamento de dos habitaciones en el barrio cuesta más de $1,200, tiene un indicio de que los alquileres son altos en el área.
• ¿Es un mercado interno ajustado? ¿Esperan los vendedores ofertas por escrito a las pocas horas de haber visto la casa? Si es así, estás pagando demasiado.
• ¿Qué minas terrestres existen en términos de riesgo como propietario de una vivienda? ¿La ciudad y el condado están bien administrados en general? ¿Hay una policía grande y un departamento de bomberos pagado? ¿Las escuelas apestan? ¿Está el gobierno local en una juerga de construcción de obras públicas en condiciones de servidumbre?
• ¿Depende de una HOA para proporcionar servicios básicos? (Alcantarillado, agua, etc.) ¿Está dispuesto a participar en la HOA y discutir con la gente?
• ¿Cuáles son sus perspectivas de ingresos para el crecimiento y la estabilidad? ¿Eres un trabajador de la construcción en paro durante el invierno? ¿Tiene un trabajo gubernamental de pago moderado/bajo riesgo? ¿Eres un vendedor?

Alquilar es una transacción fácil. Está comparando precios en un mercado que suele ser bastante estable, y su riesgo y responsabilidad son bajos. El "costo" del bajo riesgo es que prácticamente no tiene perspectivas de recuperar ningún valor del efectivo que está invirtiendo en su casa.

Comprar es más complejo. Estás comprando una casa, acumulando capital y probablemente ganando dinero debido a la apreciación. Debe estar atento a los gastos y circunstancias que afectan el valor de su casa como inversión. Si vive en un estado con impuestos altos como Nueva York, $1,200 adicionales en impuestos a la propiedad agotan más de $16,000 de poder adquisitivo (préstamo) de un futuro comprador de su casa. Si su HOA o asociación de condominios está dirigida por un grupo de idiotas, terminará pagando un ojo de la cara por sus errores.

Otra consideración son tus gustos. Si tiende a vivir por encima de sus posibilidades, no podrá pagar el mantenimiento necesario de la casa por la que pagó demasiado.