Si el mercado de la vivienda se está recuperando, ¿por qué un ETF de índice REIT (por ejemplo, VNQ) no estaría funcionando bien?

Como puede ver a continuación, al fondo Vanguard REIT ETF no le ha ido muy bien durante los últimos 6 meses, pero el mercado de la vivienda parece estar mejorando cada mes. ¿Por qué tenemos esta diferencia?

Respuestas (2)

VNQ solo posee ~16% de REIT residenciales . El resto son industriales, de oficinas, minoristas (por ejemplo, centros comerciales), especializados (¿hoteles, tal vez?), etc.

Por lo tanto, VNQ no está tan relacionado con la vivienda como podría haber asumido solo por tratarse de "bienes raíces".

En segundo lugar, si por "vivienda" quiere decir que las casas reales han aumentado considerablemente, entonces debe darse cuenta de que los REIT residenciales rara vez tienen casas reales. Las unidades residenciales mantenidas tienden a ser principalmente apartamentos de alquiler. Hay una relación en los precios, pero no directa.

Grandes comentarios. Realmente me equivoqué. Así que supongo que la próxima pregunta será, ¿qué ETF debo investigar que se correlacione con el mercado de la vivienda?
VMBS puede ser un mejor ETF en el sentido de que se ocupa de valores respaldados por hipotecas de GNMA, FNMA y FHLMC.
@Geo, ¿por qué no lo hace como una pregunta separada? Pero tenga en cuenta que esto debe ser regional, ya que hay muchos mercados incluso en un solo país (especialmente tan grande como los EE. UU.)
@Geo Una pregunta de seguimiento por separado es una buena idea. Puedes enlazar a este.
@JBKing Si bien habría una relación entre la salud de la vivienda y las hipotecas, el ETF de VMBS (o cualquier otro similar) no es un buen indicador para que un inversionista participe en los precios de los bienes raíces. Los valores respaldados por hipotecas son deuda, como los bonos, y reaccionarán más a los cambios en las tasas de interés, el riesgo crediticio, etc. Piense: el titular de una hipoteca no participa en el alza; es decir, su banco no se vuelve más rico con su hipoteca si el valor de su casa se triplica; todavía se les debe devolver el capital prestado, más los intereses. Sin embargo, una mayor plusvalía de la vivienda podría hacer que su hipoteca sea menos riesgosa para el crédito.

Para redondear algo que señaló @Chris W. Rea, el negocio en el que se encuentra un REIT será A) REIT de capital... administración de propiedades, B) REIT hipotecario... préstamos, o C) REIT híbrido (ambos) .

Un punto muy clave acerca de por qué los REIT han tenido problemas últimamente (y esto se mostraría en los índices REIT/ETF a los que se ha vinculado) está relacionado con los modelos comerciales de REIT.

Para un REIT de capital, piden prestado dinero a la tasa actual (digamos ~ 4.5% para préstamos a escala comercial) y lo usan para obtener hipotecas sobre propiedades físicas. Si una propiedad se alquila por $ 15K por mes, y pueden obtener un préstamo de $ 1.8 millones a $ 9,000 por mes, entonces su negocio consiste en administrar el mantenimiento, los gastos operativos y los impuestos sobre ese margen de $ 6,000 por mes.

Para un REIT hipotecario, piden prestados fondos como un prestatario altamente calificado (nuevamente, digamos ~ 4.5%) y vuelven a prestar esos fondos a una tasa más alta. El concepto básico es que si pide prestado $10 millones al 4,5% durante 30 años, debe devolverlo a $50.668 por mes. Si puede prestarlo de manera confiable al 5%, cobrará $53,682 por mes... unos prácticos $3,000 por mes. Cuanto más barato pueda obtener dinero (por debajo del 4,5%) y cuanto más alto pueda prestarlo (por encima del 5%), mejor será su margen.

La preocupación es que ambos modelos de negocios REIT dependen en gran medida del costo de pedir dinero prestado . Con la Fed de EE. UU. cambiando su actividad de compra de bonos/QE/estímulo, es probable que las tasas de interés prevalecientes suban. Si bien esto tiene sus beneficios (inflación), también hará que sea más costoso para este tipo de empresas hacer negocios.

Si el mercado de la vivienda se está recuperando, ¿por qué un ETF de índice REIT (por ejemplo, VNQ) no estaría funcionando bien?
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