Cómo invertir en propiedades en el Reino Unido: hipoteca frente a compra en efectivo

Soy bastante nuevo en la inversión y nunca he aprendido a invertir en diferentes clases de activos. Dado que mi carrera ha comenzado muy bien en los últimos 3 o 4 años, ahora planeo invertir en una propiedad.

He estado invirtiendo en fondos indexados durante un poco más de un año y me está yendo muy bien, pero solo tengo alrededor del 10% de mi valor neto invertido allí.

Quiero invertir en una propiedad y me gustaría saber su opinión sobre la compra de una propiedad con una hipoteca de compra para alquilar frente a la compra con dinero en efectivo.

He leído 2 libros de Rob Dix sobre inversiones inmobiliarias: Property Investment for Beginners y The Complete Guide to Property Investment

El tema común es obtener una hipoteca de compra para alquilar del 25% para aprovechar su inversión, lo cual tiene sentido. El otro es comprar en efectivo: veo mucho a Dave Ramsey (supongo que es más popular en los Estados Unidos) y él aconseja nunca tomar una hipoteca.

¿Cuál es tu opinión sobre eso? ¿Vale la pena correr más riesgos mediante el apalancamiento?

Dave es bueno para un grupo selecto de personas. Si hubiera seguido su consejo, me habría jubilado antes y ya estaría en bancarrota. Su enfoque de "Mi manera o la carretera" es desagradable para cualquiera que elija pensar, hacer números. Respeto a los que son más/menos conservadores que yo, pero no a los que son tan arrogantes. Es una celebridad, pero no un asesor.
Ser propietario definitivamente no es pasivo, incluso si usa un servicio de administración de propiedades (que se come una parte de sus ganancias), con todos los riesgos y dolores de cabeza que los libros pro-bienes raíces minimizan o no mencionan. ¿Quieres eso?
@RonJohn Bueno, quiero que mi dinero trabaje más porque el 10% de mi valor neto invertido es irrisorio. Y dado que todo mi dinero no invertido se encuentra en la cuenta bancaria de mi empresa, esto es lo único que se me ocurre. (aparte de un Plan de Pensiones de Inversión Propia pero no me gusta la idea de que el gobierno me diga cuándo lo puedo contratar). Por supuesto que implica riesgos y dolores de cabeza, pero ¿cuáles son las otras opciones?
@JoeTaxpayer sí, entiendo su punto, el grupo objetivo de Dave es un grupo que está a la vista en profundidad, por lo que no es para alguien que ya es experto en dinero. Aunque algunos de sus consejos me parecen útiles, por ejemplo, comprar un automóvil que no valga más de 1/4 (si no recuerdo mal) de sus ingresos.
@matewilk " Quiero que mi dinero trabaje más porque el 10% de mi valor neto invertido es irrisorio " ¿Ha rechazado poner más de ese 90% no invertido en fondos indexados (probablemente diferentes a los que está actualmente en)? Si es así, agregar por qué a la pregunta puede ayudar.
¿Es usted un contribuyente de tasa más alta? Los cambios recientes en el tratamiento fiscal de los intereses pagados en las hipotecas de compra para alquilar las hacen menos atractivas para los contribuyentes con tasas más altas (o las personas que se verán empujadas al tramo de tasas más altas porque ya no pueden deducir los intereses hipotecarios de sus ingresos imponibles). ).
Es cierto que los cambios hicieron que las hipotecas fueran menos atractivas, pero solo para los propietarios privados, por lo que los contribuyentes más altos siempre pueden crear una LTD de inversión y tomar hipotecas a través de este vehículo.

Respuestas (1)

Para hacerlo simple, consideraré una hipoteca del 50% y supondré que tiene suficiente para comprar una casa directamente.

  • Costos mensuales. Si es propietario de una casa, sus costos son el mantenimiento y cualquier tarifa que le pague a su agente inmobiliario. Si posee dos propiedades con hipotecas, ahora tiene costos mensuales mucho más altos.
  • Ingresos de alquiler. Al comprar dos casas ahora tienes el doble de ingresos
  • Períodos nulos. Cada vez que un inquilino se va, probablemente tendrá un espacio de tiempo antes de que entre un nuevo inquilino, y se perderá el pago del alquiler durante ese tiempo. Con dos propiedades, probablemente no tendrá ambas propiedades vacías al mismo tiempo, por lo que siempre tendrá algo de dinero ingresando. Y necesita dinero ingresando para cubrir la hipoteca. Si solo compró una propiedad (sin hipoteca), entonces todos sus ingresos por alquiler se han ido durante ese período nulo, pero, de nuevo, no tiene hipoteca que pagar, ¿importa?
  • Crecimiento de capital. Si planea vender en 5 años, probablemente no necesite preocuparse por esto. Pero si planea mantener las propiedades durante 20 años, podría ver aumentos significativos en los precios. El doble de propiedades significa el doble de crecimiento del capital.
  • Riesgo. ¿Qué sucede si el mercado inmobiliario colapsa y sus propiedades ahora valen mucho menos? Si posee una propiedad sin hipoteca, el límite de su pérdida es la cantidad que gastó en la casa. Si posee dos propiedades con hipotecas, y las propiedades tienen más de la mitad del valor, entonces debe más en su hipoteca de lo que puede vender la casa.
  • Inflación. Este es el mismo principio que ser propietario de una casa, pero si compra una casa con una hipoteca, entonces paga el precio al valor de hoy, y su hipoteca se fija en valor absoluto durante su duración (es decir, si está pagando £ 500 por mes ahora, seguirás pagando £500 al mes en 20 años). Con la inflación de los alquileres, si está recaudando £1000 al mes ahora, podría estar recaudando £2000 al mes en 20 años. Por lo tanto, sus ingresos por alquiler han pasado del doble de la hipoteca al cuádruple de la hipoteca, o en otras palabras, a largo plazo, la hipoteca se vuelve comparativamente pequeña.

Aparte del factor de riesgo, la mayoría de las cosas apuntan a que poseer varias propiedades y las hipotecas son una mejor apuesta. Aunque sí necesita calcular los números y verificar que no esté fuera de su bolsillo mensualmente (es decir, verifique que los costos de la hipoteca no superen el aumento de los ingresos por alquiler). (Aunque puede optar por aceptar una pequeña pérdida mensual al principio, para mayores ganancias mensuales más tarde debido a la inflación, o para mayores ganancias de capital).

En cuanto a Dave Ramsey, el mercado inmobiliario de EE. UU. es completamente diferente al del Reino Unido. Históricamente, no han tenido nada parecido a los aumentos de precios de la vivienda que ha experimentado el Reino Unido. Por lo tanto, personalmente cuestionaría la relevancia de su consejo para un inversor del Reino Unido.

Una advertencia general: si bien el OP podría ver aumentos de precios significativos, también es posible que el precio vaya en la otra dirección. Por ejemplo, entre 1778-1779 y 1814-1815 los precios reales de la vivienda en los Países Bajos se redujeron en un 80 %, en un período de poco más de 35 años. Ese es el promedio. Cada año se construyen casas nuevas y se demuelen las antiguas. Si compras 1 casa, después de 1 año es 1 año más vieja de lo que era. Así, para una sola vivienda frente a la media del mercado, la caída habría sido superior al 80%.
El mercado inmobiliario del siglo XVIII durante la Guerra Anglo-Holandesa no parece un ejemplo muy relevante @juhist
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