¿Cuál es el precio de compra real de un condominio nuevo sin HST, si el precio es de $400 000, incluido HST? El condominio está en Mississauga, Ontario y el comprador no es un comprador de vivienda por primera vez.
Casualmente, leí sobre esto una semana después de la pregunta del OP, en un artículo de Toronto Star del periódico del 30 de abril de 2012. El artículo es "Asegúrese de conocer las reglas de HST si compra, o podría ser costoso" por Mark Weisleder . No pude encontrar el artículo exacto en línea (aunque podría encontrarse aquí en el futuro), así que cito el siguiente extracto de mi copia:
"Cuando compra una nueva casa o condominio, hay reembolsos para la porción federal del 5 por ciento del HST y en Ontario, la porción provincial del 8 por ciento.
Puede calificar para un reembolso del 36 por ciento de la porción federal del HST si la casa cuesta $350,000 o menos. Si la casa cuesta entre $350,000 y $450,000, hay una escala móvil. A $450,000 termina el reembolso.
Para la porción provincial, todos pueden solicitar hasta el 75 por ciento del HST pagado, hasta un máximo de $24,000. También puede solicitar los reembolsos si también construye su propia casa. Puede sumar una suma considerable. Si una casa nueva cuesta $300,000 y no hubo reembolso, el HST sería el 13 por ciento del precio, o $39,000. Con los reembolsos, pagaría $15,600 por un ahorro de $23,400.
El problema es que para calificar, la nueva casa o condominio debe ser su residencia principal, o debe demostrar que la ha alquilado durante al menos un año. Si se muda al cierre, el constructor a menudo incluye el reembolso en el precio de venta y luego solicita el reembolso a la Agencia de Ingresos de Canadá en su nombre. Antes de que el constructor haga eso, tienes que firmar un documento diciendo que te mudarás. [...]" [el énfasis anterior es mío]
Y así, debido a que el constructor a menudo incluye el reembolso del HST en el precio de venta (y suponiendo que sus $400 000 se cotizaron sobre la misma base), entonces no se trata solo de calcular... eso subestimaría el precio de venta sin el $400,000/1.13HST porque parte del HST está siendo reembolsado. Más bien, hay que tener en cuenta las rebajas.
La parte provincial del reembolso está clara en el artículo anterior, pero para determinar las reglas de eliminación federal precisas para el rango de $350,000-$450,000, encontré esta hoja de trabajo en PDF de la Agencia de Ingresos de Canadá , que tiene un ejemplo del cálculo del reembolso federal para hogares en el rango de eliminación gradual: $6300 * ($450,000 - purchase_price)/$100,000 (Editar: anteriormente me vinculé a un PDF anterior que tenía $ 8750 como máximo, pero eso era unos años demasiado antiguo, cuando la porción federal de HST era más alta que el 5% actual)
Después de jugar prueba y error con números en una hoja de cálculo, llegué a lo siguiente:
Original purchase price: 378,067.08
Ontario part of HST (8%): 30,245.37
Ontario part of HST rebate: (22,684.03)
Federal part of HST (5%): 18,903.35
Federal part of HST rebate: (4,531.77)
===========
Total: 400,000.00
Entonces, suponiendo que el HST menos los reembolsos se integren en un nuevo precio de venta de condominio en Ontario de $400,000, entonces el precio sin el HST probablemente sea de $378,067.08. ... Por supuesto, podrías haberle preguntado al constructor. :-)
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