¿Debe una ventana en un espacio habitable de sótano propuesto cumplir con el código incluso si no se requiere que esté en el espacio?

Estoy buscando crear un espacio terminado en mi sótano. Los planes son para una habitación habitable dentro de mi sótano (no para dormir) para usarla como oficina. Los planos superan los requisitos de ancho horizontal y el techo supera los 7 pies. Dentro de la habitación hay una ventana de salida de 32 x 15,5 pulgadas que fue una de las dos salidas instaladas originalmente en la casa. Adjunto un dibujo aproximado del diseño propuesto.plan propuesto

Sin embargo, mis planes me fueron devueltos por la oficina de planificación local (estoy en el oeste de Nueva York) porque necesitaban ser modificados debido a que no cumplían con las siguientes reglas del código del IRC de 2018:

R303.1 Habitaciones habitables.

Los cuartos habitables deberán tener un área total de acristalamiento de no menos del 8 por ciento del área del piso de dichos cuartos. La ventilación natural debe ser a través de ventanas, tragaluces, puertas, persianas u otras aberturas aprobadas al aire exterior. Dichas aberturas deberán contar con fácil acceso o deberán ser fácilmente controlables por los ocupantes del edificio. El área que se puede abrir al exterior no debe ser inferior al 4 por ciento del área del piso que se está ventilando.

Excepciones:

1. No es necesario que las áreas vidriadas se puedan abrir cuando la Sección R310 no requiera la apertura y se instale un sistema de ventilación mecánica para toda la casa de acuerdo con la Sección M1505.

2. Las áreas vidriadas no necesitan instalarse en habitaciones donde se cumple la Excepción 1 y se proporciona luz artificial capaz de producir una iluminación promedio de 6 pies-candela (65 lux) sobre el área de la habitación a una altura de 30 pulgadas (762 mm) por encima del nivel del suelo.

3. El uso de terrazas acristaladas y cubiertas de patio, como se define en la Sección R202, se permitirá para la ventilación natural si más del 40 por ciento de las paredes exteriores de la terraza acristalada están abiertas o están protegidas únicamente por mallas contra insectos.

R310.1 Escape de emergencia y apertura de rescate requerida.

Los sótanos, los áticos habitables y todos los dormitorios deben tener al menos una salida de emergencia y una abertura de rescate operables. Cuando los sótanos contengan uno o más dormitorios, se requerirá una salida de emergencia y una abertura de rescate en cada dormitorio. Las aberturas de escape y rescate de emergencia se abrirán directamente a una vía pública, oa un patio o patio que se abra a una vía pública.

R305.1 Altura mínima.

El espacio habitable, los pasillos y las partes de los sótanos que contengan estos espacios deberán tener una altura de techo de no menos de 7 pies (2134 mm). Los baños, aseos y lavaderos deberán tener una altura de techo de no menos de 6 pies y 8 pulgadas (2032 mm).

Excepciones:

1. Para habitaciones con techos inclinados, el área de piso requerida de la habitación debe tener una altura de techo de no menos de 5 pies (1524 mm) y no menos del 50 por ciento del área de piso requerida debe tener una altura de techo de no menos de 7 pies (2134 mm).

2. La altura del techo por encima de los accesorios del cuarto de baño y aseo debe ser tal que el accesorio pueda usarse para el propósito para el que fue diseñado. Una ducha o bañera equipada con un cabezal de ducha deberá tener una altura de techo de no menos de 6 pies y 8 pulgadas (2032 mm) sobre un área de no menos de 30 pulgadas (762 mm) por 30 pulgadas (762 mm) en el cabezal de ducha.

3. Se permitirá que las vigas, vigas maestras, conductos u otras obstrucciones en los sótanos que contengan espacio habitable sobresalgan hasta 6 pies y 4 pulgadas (1931 mm) del piso terminado.

A mi leal saber y entender, mis planes tal como están deben cumplirse siempre que:

  • Tengo ventilación mecánica instalada en la nueva habitación de acuerdo con M1505
  • Iluminación que cumple con los estándares establecidos en la Excepción 2 de R303.1
  • Una altura de techo que se ajuste a, o supere, la altura mínima establecida en R305.1 (lo cual hago, la altura del techo es de 7 pies y 10 pulgadas)

Debido a que tengo instalada otra ventana de salida en el sótano y un sistema de ventilación mecánica, cumplo con la excepción 1 de R303.1, y porque planeo instalar iluminación que cumpla con los estándares de la Excepción 2 de R303.1, lo que para mí indica que el No se requiere una ventana de salida en el espacio de oficina propuesto.

Sin embargo, dado que la ventana ya está allí, ¿debe esta ventana cumplir con R303.1 simplemente por existir? ¿Puedo cumplir con los requisitos de las excepciones 1 y 2, pero aún tener la ventana en su lugar, lo que significa que no es una consideración del código?

Esta es mi mejor comprensión tal como está redactada, sin embargo, quería obtener algunas opiniones adicionales.

Gracias.

Actualización 1: El inspector de edificios me respondió y me confirmó que la ventana no se consideraría para el cumplimiento si se cumplían las Excepciones 1 y 2, sin embargo, necesitaría acomodar un medio para que entre aire fresco en el espacio habitable dada la falta de una ventana practicable en lo que se refiere a la inspección. En este caso, se consideraría aceptable una caja de mezcla de aire fresco adjunta al retorno de aire.

¿Dijeron por qué no está a la altura del código?
@ crip659 No lo hicieron, simplemente declararon que el espacio terminado propuesto debe cumplir con los requisitos del código que anoté en mi pregunta, y me indicaron que enviara un plano de planta revisado "que indique cómo se cumplirán los parámetros del código" (sus palabras palabra por palabra ). También resaltaron en amarillo la primera oración de R303.1, la primera excepción de R303.1 y la primera oración de R305.1. Así que estos requisitos eran mi enfoque.
¿Podemos etiquetar esto en el centro de ayuda para saber cómo escribir una buena pregunta ?
¿Puede entrar y hablar con el oficial de construcción que está revisando los planos? Me han sido de gran ayuda. Una preocupación podría ser las ventanas de "salida": todo lo que he visto dice que la abertura debe tener 20 pulgadas de ancho por 24 pulgadas de alto, que es considerablemente más grande que lo que ha descrito.
@Mark La hoja de orientación que mi municipio tenía en su sitio web incluía palabras que indicaban su posición de que no les corresponde a ellos ayudar a diseñar propuestas, solo que es su trabajo decir si se cumple o no. Así que no estoy seguro de qué tan dispuestos serían a pedirme una reunión, aunque todavía planeo llamar y preguntar la próxima semana.
@AndyHall: ¿El dibujo que envió incluye notas que explican que la oficina estará ventilada según M1505, cuál es la altura del techo y que se instalará la iluminación requerida (6 pies-candela sobre la habitación a 30" sobre el piso)?
@Mark No, no incluí tales notas, y sospecho que eso es parte de lo que me ha metido en problemas aquí. Si aún no es obvio, este es mi primer intento de hacer un plan de este tipo, por lo que obviamente hay cosas que me he perdido y que están esperando. Planeo ser mucho más completo en mis descripciones en el futuro.

Respuestas (3)

Solo estoy leyendo lo que escribiste. Código IDK NY.

Cuando los sótanos contengan uno o más dormitorios, se requerirá una salida de emergencia y una abertura de rescate en cada dormitorio . Las aberturas de escape y rescate de emergencia se abrirán directamente a una vía pública, oa un patio o patio que se abra a una vía pública.

Sin excepciones.

La escalera no cuenta porque no da a una vía pública . A menos que haya una puerta exterior en cada dormitorio , todos necesitan una ventana de salida.

No importa, siempre y cuando cada dormitorio tenga una puerta (obviamente) y una ventana de escape.

Si está preguntando si todos tienen que ser de salida, no lo creo.

Si estás preguntando si el área común, de lo que queda del sótano, necesita su propia salida... pues no dice eso, y con dos ahí abajo no lo creo.

Excepción 2 de R303.1, que para mí indica que no se requiere la ventana de salida en el espacio de oficina propuesto.

Esa excepción es para problemas de iluminación, no de salida. No estoy al 100% en esto, pero si la 'oficina' tiene un armario, ahora es un dormitorio, que necesitaría una ventana de salida. Les preguntaría qué es un "dormitorio".

Planeo instalar iluminación que cumpla con los estándares

Su plan eléctrico aprobado es presumiblemente una de las cosas que buscan.

Ignoraría esa ventana por completo, el 'hecho' de que es una 'oficina' y solo haría lo que dice el código.

Además, cuando vendes la casa, son +2 dormitorios en lugar de uno y una oficina.
Que yo sepa, el espacio propuesto no generaría ninguna sospecha de que sea un dormitorio (y no tengo intención de que lo sea). No incluye armario, como se puede ver en el dibujo que incluí. Por lo tanto, este espacio no necesitaría una ventana para problemas de salida. Mi pregunta principal era, dado que esta ventana existe dentro de mi espacio de oficina propuesto, ¿debe cumplir con las especificaciones del código con respecto al área vidriada incluso si cumplo con las excepciones enumeradas para R303.1, lo que eliminaría la necesidad de que el espacio habitable tenga el agregado apropiado? zona acristalada en primer lugar.
@AndyHall en mi región (no NY) una habitación se considera un "dormitorio" no por sospecha sino por exclusión: no es sala, comedor o armario. Las oficinas y las salas de estar pueden aparecer en un prospecto de venta, pero según el código, están viviendo, en el armario o durmiendo. (Puede que me haya perdido una sutileza en mi redacción). A menos que esté 100% claro, probablemente debería aclarar con la ciudad lo que consideran este espacio.

Revisado:

2018 IRC R303.1 Texto del código: Las habitaciones habitables deben tener un área de acristalamiento agregada (total) de no menos del 8 por ciento del área (total) del piso de dichas habitaciones. La ventilación natural debe ser a través de ventanas, tragaluces, puertas, persianas u otras aberturas aprobadas al aire exterior. El área que se puede abrir al exterior no debe ser inferior al 4 por ciento del área del piso que se está ventilando. Las excepciones permiten el uso de luz artificial y ventilación mecánica.

ingrese la descripción de la imagen aquí

Una advertencia notable de una fuente web:

Remodelador: si tiene una casa existente y agrega un dormitorio o termina un espacio de estar separado en el sótano, el código requiere que instale una ventana de salida para estos espacios. Sin un medio de salida, estas habitaciones pueden representar una trampa de fuego peligrosa si no tiene una ventana de escape de salida de emergencia rápida y fácil de operar. Si tiene un sótano que tiene un dormitorio, sala de recreación, estudio, sala familiar, sala multimedia, oficina o gimnasio en casa. Todas estas habitaciones deben tener un medio de salida.

Comentarios:

Entonces, aparentemente te enfrentas a dos problemas aquí:

  1. ¿Tiene un área acristalada que totaliza el 8% de la superficie total del piso, ya que la adición del espacio de oficinas clasifica todo el sótano como un "espacio inhabilitable", que se aplican reglas más restrictivas?

  2. Siguiendo la misma línea, ¿los "espacios inhibibles" cumplen con el requisito de la sección de código R310.1 que dice:

Los sótanos, los áticos habitables y todos los dormitorios deben tener al menos una salida de emergencia y una abertura de rescate operables. Cuando los sótanos contengan uno o más dormitorios, se requerirá una salida de emergencia y una abertura de rescate en cada dormitorio. Las aberturas de escape y rescate de emergencia se abrirán directamente a una vía pública, oa un patio o patio que se abra a una vía pública.

Si no cometí un error, la ventana existente no cumple con la definición de código de una ventana de escape/rescate, que requiere:

  • La parte inferior de la abertura de la ventana de salida no puede exceder las 44" del piso terminado. (Como se indicó, su ventana está a 78" del piso)

  • El área de apertura mínima de la ventana de salida es de 5,7 pies cuadrados. (El área de la ventana de 32"(W)x15.5(H)" es de 3.47 pies cuadrados)

  • La altura mínima de apertura de la ventana de salida es de 24" de alto. (La altura de su ventana es de 15.5")

  • La abertura mínima de la ventana de salida es de 20" de ancho.

  • La ventana de salida debe tener un área de vidrio de no menos del 8 % del área total del piso de la(s) habitación(es) a las que da servicio, para permitir la cantidad mínima de luz natural suficiente. *

  • La ventana de salida debe tener un área de apertura de no menos del 4 % del área total del piso de la(s) habitación(es) a las que da servicio, para permitir la cantidad mínima de ventilación natural. (*)

(*) Se pueden usar múltiples ventanas para dar servicio a una sola área donde una ventana no cumple con estos porcentajes del área total del piso. Siempre que las cantidades totales de esta combinación de ventanas alcancen o excedan el 8% para luz natural y el 4% para ventilación natural.

Conclusión:

  1. Debe tener un área vidriada bruta (agregada) que sea al menos igual al 8% del área total del piso. Si se instala una ventana vidriada en el espacio de la oficina, puede ser una ventana panorámica fija si cumple con la "Excepción 1"; si el requisito de un área vidriada en la habitación no se aplica según la "Excepción 2", debe asegurarse de que el total del área vidriada en otros espacios cumpla con el requisito del 8 %.

  2. Debe asegurarse de tener al menos una abertura de escape (abierta) que cumpla con el requisito del código.

Nota: El área de la abertura de escape calificada y la(s) ventana(s) existente(s) (aunque no calificada como medio de escape) se pueden sumar para satisfacer el requisito del 8%.

Espero que esto ayude.

Entiendo lo que está diciendo, sin embargo, mi entendimiento fue que la Excepción 2 The glazed areas **need not be installed** in rooms where Exception 1 is satisfied and artificial light is provided that is capable of producing an average illumination of 6 footcandles (65 lux) over the area of the room at a height of 30 inches (762 mm) above the floor levelrenunciaría a la necesidad del área vidriada si se cumplen los requisitos de iluminación y se cumplen los requisitos de la Excepción 1. ¿Se me escapa algo?

Sí, las ventanas existentes pueden permanecer si se cumplen los demás elementos anotados en la Revisión del Permiso.

En su primer párrafo llama a las ventanas existentes "ventanas de salida". No son “ventanas de salida” y no es necesario que lo sean.

El Código dice que “las alteraciones se ajustarán a lo requerido para una nueva construcción sin requerir que la estructura existente cumpla con todos los requisitos de este Código. Y las alteraciones no pueden crear “condiciones inseguras”. Las condiciones inseguras se identifican como estructuralmente inseguras, no proporcionan una salida adecuada, crean riesgo de incendio, reducirán la resistencia al fuego requerida o crearán condiciones peligrosas para la vida humana. (Ver R102.7.1) Claramente, tener ventanas adicionales no crea ninguno de esos problemas.

Además, el “Propósito de este código es proporcionar requisitos mínimos para salvaguardar la seguridad pública, la salud y el bienestar general, a través de una resistencia estructural asequible, medios de salida, estabilidad, saneamiento, luz y ventilación, conservación de energía y seguridad para la vida y propiedad del fuego y otros peligros atribuidos al entorno construido”. ((Consulte R101.4) Entonces, nuevamente, tener ventanas adicionales no crea ninguno de esos problemas.

La creación de requisitos mínimos para cumplir con el código actual no significa que se deban eliminar otras cosas a menos que creen uno de los problemas enumerados: estabilidad estructural, seguridad, etc.

Se requieren ventanas de salida en los dormitorios, no en todas las habitaciones habitables. Las habitaciones habitables requieren ventilación y se puede proporcionar con ventanas practicables de cierto tamaño o con un sistema mecánico, como se indica.

Antes de volver a enviar, llamaría y hablaría con los revisores y les informaría lo que planea hacer. Ellos te ayudarán. Quieren que lo hagas bien también.

Gracias. Sí, no había planeado quitar la ventana. Mi pregunta principal era, dado que esta ventana existe dentro de mi espacio de oficina propuesto, ¿debe cumplir con las especificaciones del código incluso si cumplo con las excepciones enumeradas para R303.1, lo que eliminaría la necesidad de que la habitación habitable tenga el área acristalada agregada adecuada?
No, la ventana existente no necesita actualizarse al código, si los demás elementos se han corregido. (Ver R102.7)
¿Debe una ventana en un espacio habitable de sótano propuesto cumplir con el código incluso si no se requiere que esté en el espacio?
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