Me gustaría renovar una propiedad de alquiler para 3 familias, pero no sé qué piso es mejor para empezar. La casa fue construida en 1896. El sistema eléctrico se actualizó recientemente antes de comprarla en 2008. Las cocinas y los baños están en extrema necesidad y esta es el área donde no estoy seguro si es mejor hacer el 3er piso o el 1er piso primero si necesito reemplazar la plomería.
Tampoco puedo tener los 3 apartamentos vacantes al mismo tiempo. El primer piso se va el 1 de enero de 2012, pero paga hasta el final de febrero debido a que canceló su contrato de arrendamiento 3 meses antes (mayo de 2012), por lo que tengo 2 meses gratis para comenzar en el primer piso.
Por supuesto, en ese entonces, pusieron todos los baños debajo de las escaleras. El baño del segundo piso es el menos atractivo ya que es muy pequeño y el techo inclinado. El primero es el siguiente peor y el baño del tercer piso es el más moderno/atractivo ya que no está debajo de una escalera.
¿Cuáles son algunas cosas a considerar? Si comencé en el primer piso, ¿cómo puedo prepararme para que cuando esté listo para renovar los baños del segundo (y tercer) piso pueda hacerlo sin desgarrar el primer piso? El segundo piso no está vacante.
No creo que haya una buena respuesta a esto porque la plomería necesita una pila completa, desde el desagüe en el suelo hasta la ventilación en el techo. Cuando mueve los servicios públicos de una ubicación a otra, si no ha cambiado la habitación de arriba, se verá atrapado con líneas en las ubicaciones nuevas y antiguas en los pisos que ha renovado hasta que haya terminado con la renovación. Y si intenta mover los servicios públicos sin renovar primero las habitaciones de abajo, tiene que abrir las habitaciones de abajo o ejecutar conexiones desde la nueva ubicación a la anterior. Al final, me temo que vas a gastar más dinero tratando de hacerlo una parte a la vez en lugar de ahorrar para más tarde y hacerlo todo de una vez.
Para responder parcialmente a su pregunta, cuando construimos una nueva casa, construimos desde cero, para la estructura, y también es la fuente de las líneas de servicios públicos, por lo que van en la misma dirección. Cuando terminamos la construcción, vamos de arriba hacia abajo. De esta manera, no dejaremos rastros de suciedad sobre la alfombra terminada ni rayaremos las paredes recién pintadas.
Hablando como propietario de varias unidades múltiples.
Si tiene que actualizar la infraestructura interna, entonces cierre todo el edificio, trabaje de abajo hacia arriba en la infraestructura, luego de arriba hacia abajo en el trabajo de acabado para que pueda alquilar primero los pisos superiores más silenciosos.
Si no puede hacer eso porque necesita flujo de efectivo, tiene problemas mayores: está sobreexpuesto. Considera vender.
Como dijo Karl Katzke, tenga un plan de contingencia por si las cosas salen mal con la plomería. Los inquilinos que no tienen agua corriente podrían convertirse en un problema muy grande muy rápidamente.
Otra cosa a tener en cuenta es que si está obteniendo permisos para el trabajo, puede haber requisitos para que usted presente varias otras cosas en el código en el proceso. Con el reemplazo de una tubería de drenaje, he tenido localidades que quieren que todo esté conectado a la tubería al mismo tiempo (fregadero, lavandería), lo que podría complicar sus planes. Si termina simplemente reemplazando los accesorios, no debería encontrarse con nada tan complicado.
Probablemente comenzaría en el piso más alto y bajaría si no quisiera abrir paredes en los pisos inferiores una vez que se hayan terminado. Dicho esto, suponiendo que reemplace el yeso y el listón con paneles de yeso, es solo paneles de yeso. Recorta lo que necesites, haz un parche y cubre con barro.
Si hay una pared común en los 3 pisos, puede usar esa pared como una pared principal de servicios públicos y pasar todo lo que pueda por allí. Evidentemente puede que no funcione bien para fontanería, pero para electricidad, cable, red, etc... puede que no sea mala idea.
En nuestra casa, comenzamos en el primer piso con la cocina y sé con certeza después de remodelar un dormitorio adyacente al baño del segundo piso, tendré que abrir una pared en el comedor del primer piso para rehacer el plomería en el 2do piso. Obviamente no estoy contento con esto (el comedor todavía es de yeso y listones, pero los pisos han sido renovados), pero así será cuando llegue el momento y lo manejaré apropiadamente.
Si está remodelando para mejorar (no solo para reparar), creo que la mayoría de los inquilinos estarían bien con un poco de construcción, siempre que al final les brinde un mejor espacio para vivir.
Probablemente sea mejor trabajar desde la planta baja hacia arriba. Cuando tenga el techo abierto sobre usted, podrá ver muchos de los problemas con las unidades sobre usted, lo que ayudará a guiar las renovaciones de esas unidades.
El problema es que probablemente terminará descubriendo problemas que requieren que el techo debajo esté abierto. Vería si puede llegar a algún acuerdo con los inquilinos en la unidad de arriba para tener algunos cortes temporales de plomería mientras arregla cosas como tuberías de hierro fundido oxidadas debajo de la bañera y el inodoro arriba, reemplazando las líneas de suministro de plomería que abastecen tanto la planta baja y los dos pisos de arriba, y arreglar los problemas de fugas antiguas que descubra, como madera podrida o debilitada o lugares donde se cortó la estructura para hacer funcionar la plomería. Tratar de hacer este trabajo desde arriba generalmente requiere desmantelar el baño Y romper el piso; hacer este trabajo desde abajo es un poco menos invasivo.
Mientras trabaja desde la planta baja, puede considerar instalar válvulas de cierre que le permitan aislar baños o apartamentos completos del resto del edificio sin interrumpir el flujo de agua al resto del edificio.
Y mientras estamos en eso, descubra un plan de contingencia para lo que sucede si necesita cerrar las tuberías del edificio durante la noche... o más. Un edificio de apartamentos en el que estaba donde sucedió esto debido a una tubería rota en una unidad de la planta baja ofrecía acceso gratuito a un gimnasio, que tenía duchas, reembolso de los gastos de lavandería y tenía un baño portátil en el frente. Apestó, pero nos ayudó a pasar.
usuario4302